巴特西发电站：关于马来西亚在英国的这项地标性投资，您需要了解什么

[吉隆坡] 伦敦的巴特西发电站项目，是马来西亚资金雄厚的机构基金所进行的最具雄心的海外投资之一。

在马来西亚开发商和基金介入、盘活这片废弃土地十多年后，有报道称其业主正在考虑其主要商业建筑的潜在报价，这使得该地标再次成为关注焦点。

本文将带您了解该项目、其所有权结构，以及最新进展为何如此重要。

什么是巴特西发电站？

巴特西发电站是位于泰晤士河南岸的一座标志性的二级登录（Grade-II-listed）前燃煤发电厂。

它以其四座白色烟囱和宏伟的砖砌设计而闻名，运营于1930年代至1983年之间，曾为伦敦供应五分之一的电力。

前巴特西发电站曾登上平克·弗洛伊德（Pink Floyd）1977年专辑《Animals》的封面而闻名，它象征了伦敦数十年的工业衰退。

1983年关闭后，该建筑空置了数十年。由于高昂的修复成本和复杂的保护要求，多次重建尝试均以失败告终。它成为了城市更新停滞不前的著名象征。

马来西亚是如何参与进来的？

2012年，一个由马来西亚雇员公积金（Employees Provident Fund, EPF）、以及两大主要房地产开发商SP Setia和Sime Darby Property组成的财团，以约4亿英镑（6.83亿新元）的价格收购了占地17公顷的巴特西发电站地块，从而将这一标志性但长期废弃的地标从破产困境中解救出来。

该财团在巴特西项目控股有限公司（Battersea Project Holding Company Limited）的名下正式成立，其中Sime Darby Property和SP Setia各持股40%，EPF持有剩余的20%。

Sime Darby Property和SP Setia均为政府关联公司，其主要股东包括国民信托基金（Amanah Saham Bumiputera）和国有资产管理公司国民投资机构（Permodalan Nasional Berhad, PNB）等政府实体。

EPF表示，这项投资提供了一个战略机会，使其能够在全球城市中拥有一项稀有且标志性的房地产资产，并能产生可持续的长期收入。而SP Setia和Sime Darby Property则将该项目描述为进入高增长的利基国际市场的门户。

修复工作包括哪些内容？

这次收购标志着一项重大更新计划的启动，预计总开发价值约为90亿英镑。该计划将这座标志性的废弃发电站改造为一个集住宅、零售、商业和文化空间于一体的综合性地标，使其成为欧洲最大的城市再开发项目之一。

再开发项目包括全面修复标志性的烟囱，并保留被列为历史遗产的发电站结构。

项目引入了充满活力的“生活、工作、娱乐”混合元素：在原有的涡轮机大厅内整合了办公、零售、餐饮、休闲和企业空间以吸引游客。值得注意的是，2016年，Apple同意租用约50万平方英尺的空间作为其英国总部，占据了中心锅炉房内的六层楼。

在该地块内部及周边共建造了超过4000套新公寓。一个为该区域服务的新伦敦地铁站于2021年启用。

这使得一个长期废弃的地标转变为一个集住宅、零售、文化和商业于一体的繁荣综合中心。

自2022年10月向公众开放以来，截至2024年底，巴特西发电站已接待超过2200万名游客。根据巴特西发电站管理层的数据，这一里程碑反映了持续的高客流量，平均每天约有3万名游客。

如今各部分的所有权归谁？

巴特西发电站的主要商业建筑——包括Apple的英国总部和零售商场——由PNB和EPF共同持有。

与此同时，住宅公寓及周边的新建房屋则由最初的财团持有，该财团由EPF、Sime Darby Property和SP Setia组成。

巴特西开发项目包含哪些内容？

巴特西开发项目在其17公顷的土地及邻近地区包含了多样化的住宅项目，形成了一个充满活力的新社区。主要住宅部分包括：

• 西环村（Circus West Village，第一期）：于2017年完工，拥有超过1800名居民，提供公寓和社区设施。
• 巴特西发电站公寓（第二期）：在修复后的历史发电站建筑内整合了数百套新住宅。
• 展望广场（Prospect Place）：由Gehry Partners总体规划的高端住宅开发项目，建筑设计独特。
• 混合新建住宅：各类新公寓和房屋，户型从单间到五居室不等，分布在Winstanley和York Road、Clapham South以及泰晤士河滨等邻近社区。
• 社区配套设施：除住宅外，该开发项目还包括超过8公顷的公共空间、公园、商店以及交通连接，如地铁北线（Northern Line）延伸段和新的伦敦地铁站。

根据伦敦房地产公司Kinleigh Folkard and Hayward的数据，2024年巴特西的平均房价在85万至130万英镑之间，具体取决于房产类型。

邻近地区的平均房价通常较低。例如，距离巴特西约2公里的九榆树（Nine Elms）地区，平均房价约为76.4万至120万英镑。

目前进展如何？

彭博社于10月报道，PNB和EPF已任命法国巴黎银行（BNP Paribas）就该商业建筑的潜在报价提供咨询。目前没有进行正式出售，但已有投资者表示兴趣。

据媒体报道，该资产在2019年的最后一次估值约为16亿英镑。如今的任何出售交易都将成为后疫情、高利率时期英国最大的房地产交易之一。

在一份联合声明中，PNB和EPF澄清说，他们目前没有退出巴特西项目的计划，但会不时收到有意投资该项目的各方提出的报价。

他们强调，将根据其投资标准和考量，仔细评估此类提议。

PNB和EPF表示：“因此，通常当投资项目达到成熟期并实现目标回报时，我们会考虑变现或引入战略合作伙伴的机会，以支持未来的资本需求和增长。”

为何现在可能出现这一动向

• 伦敦市场重新定价

高利率和不断变化的工作模式影响了商业房地产的价值。然而，像巴特西这样拥有Apple等强大租户的“战利品级资产”（trophy assets），仍然受到主权基金和养老金投资者的追捧。

• 马来西亚的投资再平衡

在马来西亚政府呼吁支持本地市场后，EPF一直在逐步增加国内投资。

2023年5月，马来西亚首相Anwar Ibrahim鼓励EPF将其海外投资配置降低至投资组合的30%以下。

截至2025年中期，EPF的投资中有39%在海外，61%在国内。

今年6月，据报道EPF正准备出售一个价值约14亿英镑的英国私立医院投资组合。该基金已任命经纪公司莱坊（Knight Frank）代理出售这12处物业。