翻新成本高昂：将旧有地住宅改造为梦想家园日益困难
土地和建筑成本不断上涨，令有地住宅的所有权变得更加遥不可及
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【新加坡】在东部的一个有地住宅区，坐落着一对不甚协调的半独立式洋房。其中一栋是现代化的两层半建筑，而另一栋则明显历经沧桑。这样的景象在类似住宅区并不少见，新业主重建的房屋与未经翻修的旧屋并肩而立。
这也是新加坡有地住宅区城市更新面貌的一个生动缩影。与政府介入进行翻新的组屋区不同，私人住宅区的邻里更新依赖于旧屋的零散出售和重建。
有地住宅估计仅占新加坡所有住宅的约5%，代表着私人住宅的顶峰。除了作为传承的家族住宅，它们也是一项长期的财富保值工具，尤其是在新加坡土地稀缺的背景下。
由于政府的土地出售几乎没有新的供应，大多数人通过转售市场获得此类房产。房地产公司 OrangeTee 的副支部副总监 Geryl Lim 表示，在许多情况下，这些资产是在原业主去世后通过遗产出售，或是年长业主为了换购较小房产以安享退休生活而套现时才进入市场的。
“其中一些旧房子被出租，但由于房况不理想，租金回报通常不太吸引人，尤其是在房地产税不断攀升的情况下。因此，业主宁愿出售，也不愿处理大量的维修问 题。”
他还知道有些人选择在生前出售房产，将所得款项分给子女，以避免潜在的遗产纠纷。
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在这样的财富转移过程中，旧的有地住宅被出售给自住业主或精品开发商，后者会重建房产后再出售。结果是，随着年轻家庭的迁入，社区也重新焕发了活力。
令人咋舌的费用
重建后形成的街景可能不尽人意，但有一点是肯定的：对于有志于拥有有地住宅的人来说，购买这类房产变得越来越困难，这要归因于土地和建筑成本的上涨，尤其是在过去几年里。
Realion (OrangeTee & ETC) 集团首席研究与策略长 Christine Sun 指出，过去十年，有地住宅（不包括分层有地住宅）的中位价上涨了60%，达到490万新元。仅在过去五年，价格就上涨了48%。
SEE ALSO
专业设计与建筑公司 Kapa Design Co 的首席执行官兼创始人 Benedict Choa 注意到，随着入门级有地住宅价格将在2026年达到500万新元的水平，越来越多的旧有地住宅被挂牌出售。“许多建国一代的业主选择脱售资产并换购较小单位，而年轻家庭则专门寻找旧地块，以重建他们永久的家园。我们还观察到一个新趋势，即业主分割土地并将其传给子女。”
他说，根据不同地区，如今的买家为永久地契土地支付的价格预计约为每平方英尺1600至2800新元。
新加坡国立大学（国大）商学院房地产系教务长讲席教授 Sing Tien Foo 补充道：“有地住宅的价值会通过重建或翻新升级而增加，这些资本支出会转化为更高的价格。”
而这笔资本支出正变得越来越惊人。
Choa 表示，由于劳动力短缺和材料价格上涨，过去三年的重建成本已上涨了约20%至30%。
他估计：“到2026年，一个包含建筑设计费、当局审批和高档饰面的高规格设计与建筑项目，买家应预计成本将从每平方英尺建筑面积480新元至600新元起。”
他指出，实际的重建预算（包括建筑和专业费用）排屋为180万至220万新元，半独立式洋房为250万至350万新元，独立式洋房则为450万新元及以上。
此外，开发商收购房屋后若仅进行加建和改建工程而非完全重建便出售，将被征收高额的额外买方印花税，这也使他们不倾向于保留房屋的原始结构。
有地住宅开发商 Arsea Group 的董事 Raj Nainani 为了“实现经济效益”，会寻找旧的单层房屋进行购买和重建。Arsea 目前待售的有地住宅总值约2亿新元。
“我们至少在六个月前以约780万新元的价格售出了 一栋角头排屋，但……价格还在进一步上涨。因此，我们最小的房屋，也就是角头排屋，售价将至少为850万新元。”
一个中途站
面对如此高的价格，房主和买家期望物有所值——这也解释了为什么新住宅往往比旧住宅高大得多。
“最大化总建筑楼面（GFA）是首要任务，”Nainani 说。“这也意味着买家的大家庭可以和他们住在一起。”
其次，在一个老龄化社会中，住宅必须方便乐龄人士，以便房主可以原地养老。“我们现在所有的房子，无论是排屋、半独立式还是独立式洋房，都配有电梯。这已成为标准配置，因为买家对此有所期待。”
此外，Kapa 公司的 Choa 表示，客户希望房屋内有自然光但又不会过热，同时还需要能够提升生活质量和资产价值的生活设施，如家庭健身房和游泳池。
“这些社区将变得更加垂直和现代化，但也会更加绿色，因为现代建筑规范要求更好的排水系统和绿化补植。因此，虽然旧有的甘榜情怀可能会消逝，但取而代之的是一种精致、葱郁的都市森林美学，这对新加坡未来的气候更具可持续性。”
那些聘请 Kapa 公司提供从寻找和收购合适地块到新房交付全套服务的客户，通常是寻求完整“交钥匙 ”式体验的忙碌专业人士或投资者。
最近，Nainani 的经验是，越来越多新加坡新公民开始购买有地住宅——这类房产的所有权受到政府的严格管制。
“十多年前我们刚开始卖房时，来看房的是各行各业的新加坡人。但在过去四到五年里，我们看到更大比例的新公民，他们以前来自中国大陆，还有一定程度上……来自印度。”
OrangeTee 的 Lim 表示，鉴于建造梦想家园的财务限制，他观察到一个趋势，即买家会先选择一个“中途站”——首先购买一栋旧的有地住宅，进行适当的翻新后入住。然后，他们会考虑在四年后，即过了须缴纳卖方印花税的持有期后，再出售该房产，用以购买或建造他们更大、更理想的住所。
这些买家是“高收入但尚未富裕”（Henrys）的群体，他们通常是30多岁、事业有成的专业人士夫妇，并期望未来发展“更好”。他们中的许多人还得到父母的财务支持，用于支付首付款或装修费用。
“对于土地面积在1700平方英尺范围内的中间排屋，我们看到的成交价已超过620万新元，”主要关注第15区有地住宅的 Lim 说。“事实上，目前大多数全新房屋的价格都接近700万新元大关。相比之下，旧单位的入门价约为400万至420万新元。这是一个很大的差距。一些购买旧房的买家宁愿再花50万至80万新元进行翻新或加建和改建工程，然后在房产增值后为下一步做准备。”
虽然几年后新建房屋的价格也会同步上涨，但这类买家“知道，如果他们现在不进入有地住宅市场，他们将被甩得更远”。
那么，如果一个人有预算并且正在市场上寻找一栋旧房子进行改造，应该去哪里寻找呢？
Choa 表示，像奥匹拉区（第15区）、实龙岗花园（第19区）以及第13区的部分地区（麦波申/实乃）等住宅区，其更新时机已经成熟。“这些地区有大量较旧的单层或两层房屋，尚未充分利用当前指导方针下允许的全部总建筑楼面。”
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