对于新加坡的中上阶层而言，拥有公寓和汽车是否正变得越来越难？

【新加坡】一个每月就业收入为21,488新元的家庭，年收入相当于257,856新元。在2024年的新加坡，这样的家庭收入水平在本地受雇居民家庭中处于第80个百分位，即收入最高的20%家庭之列。

尽管经历了冠病疫情，新加坡的中上阶层家庭近年来普遍实现了可观的收入增长。从2015年到2024年，处于第80个百分位的本地受雇居民家庭的月收入（包括雇主缴交的中央公积金 (CPF)）从16,385新元增至21,488新元，增幅超过31%，复合年均增长率 (CAGR) 约为3.1%。

2024年，本地受雇居民家庭的月就业收入中位数（包括公积金缴款）为11,297新元。一个每月赚取21,488新元的家庭，其收入比中位数高出90%。

尽管如此，本地的中上收入家庭是否也面临困境？对于收入排在第80个百分位的居民家庭而言，追逐公寓和汽车梦可能正变得愈发艰难。

公寓与拥车证价格上涨

从2015年第三季度到2025年第三季度，市区重建局（Urban Redevelopment Authority）发布的中央区以外（Outside Central Region）或郊区的非有地住宅房地产价格指数，从159.4点攀升至263点，涨幅约65%，复合年均增长率约为5.1%。

简而言之，对于中上收入家庭来说，郊区公寓的可负担性可能正在恶化。

2015年，一个每月收入16,385新元或年收入196,620新元的家庭，或许能以120万新元购买一套约1,000平方英尺（sq ft）的新郊区公寓，房价约是其年收入的六倍。

如今，一个每月收入21,488新元或年收入257,856新元的家庭，如果同样花费年收入的六倍来购房，可能不得不选择面积小得多的新公寓单位。又或者，该家庭需要花费远超其年收入六倍的金额才能买到心仪的公寓。

与此同时，赋予车主在新加坡拥有和使用车辆十年权利的拥车证（Certificate of Entitlement，简称COE）的价格也大幅上涨。

在本月早些时候的投标活动中，适用于主流汽车的A组COE成交价为105,413新元。这比2015年12月第一轮投标中56,989新元的A组COE成交价高出85%。在过去十年间，A组COE成交价的复合年均增长率约为6.5%。

在最近的投标活动中，适用于更大型、马力更强汽车的B组COE成交价为123,900新元，比2015年12月第一轮投标的60,001新元上涨了106%。

尽管如此，对于私宅价格和拥车证溢价的涨幅超过第80个百分位家庭收入增长速度这一情况，我们仍有理由保持乐观。

缓解公寓价格上涨压力的因素

在住房方面，尽管近年来郊区公寓的每平方英尺价格大幅上涨，但公寓住宅总价的涨幅可能更为可控。

由于新公寓的布局和效率更佳，一套约800平方英尺的新三居室公寓，其使用效用可能与一套1,000平方英尺的旧三居室单位相当。

此外，家庭规模普遍在缩小，这意味着与过去相比，如今许多家庭可以接受更小的居住空间。2024年，居住在公寓和其他类型住宅的居民家庭，平均规模为3.14人，而2015年为3.34人。

事实上，如今有更多居民家庭居住在公寓。2024年，有17.7%的居民家庭居住在公寓和其他类型住宅，而2015年这一比例为13.9%。

此外，近期房贷利率下降的趋势也对购房者有利。三个月期的新加坡隔夜利率平均值（Sora）与一年前相比已大幅下降。

重要的是，中上收入的本地家庭有一个很好的公寓替代选择，那就是备受欢迎的建屋发展局（HDB）转售组屋。通常情况下，一套HDB转售组屋比附近地契年限相近、面积相当的公寓单位要便宜得多。

随着HDB市镇的交通连接性改善和综合设施日益完善，如带顶走廊、托儿中心、乐龄设施、体育设施等，居民的生活体验质量也越来越高。

放弃拥有汽车

至于拥车，与十年前相比，如今拥有一辆车的必要性可能已大大降低。

地铁（MRT）网络已大幅扩展。如今，许多家庭可以利用地铁和公共巴士，经济而高效地往返全岛各地。

实际上，许多家庭可以通过带顶走廊到达地铁站和巴士站。此外，地铁网络仍在不断扩大中。

鉴于新加坡拥有完善的公共交通系统、便捷的网约车服务、发达的送餐服务、强大的郊区购物中心和普及的网上购物，许多家庭可以轻松地放弃在这个城市国家拥有汽车。

尽管如此，虽然在新加坡拥有私宅和汽车属于“锦上添花”而非“必需品”，但出于对生活方式的追求，许多中上收入家庭仍然向往公寓生活和拥有汽车。

这些家庭的成员可能包括专业人士、经理和商务人士，他们往往是税收的重要贡献者。如果拥有公寓和汽车变得更加困难，他们是否会重新考虑留在新加坡？

当然，在选择何处扎根时，中上收入家庭会考虑多种因素，如家人和朋友、公共安全、社会凝聚力、医疗质量和经商便利度等。其他考量还可能包括职业前景、教育质量、空气清新度、文化多样性和法治环境等。

在土地稀缺的新加坡，市场力量将在很大程度上推动私宅价格和拥车证溢价。对于中上收入家庭而言，即便收入稳定增长，拥有公寓和汽车的梦想也可能变得更难实现。

希望尽管中上收入家庭在新加坡可能难以拥有公寓和汽车，但有足够的吸引力因素能将这一关键经济群体留在本地。