通过深度价值的上市房地产集团投资不受人工智能影响的新加坡房地产

【新加坡】人工智能是一股颠覆性的力量。在人工智能领域领先的国家和公司可能会获得巨大利益。

因此，股票投资者给予人工智能巨头高昂的估值或许是正确的。现在开始投资人工智能领域的领先者可能为时未晚。

然而，在众多人工智能企业中选出赢家可能非常困难。此外，监管和公众的强烈反对是否会阻碍其发展？

试想一下，如果发生人工智能失控并造成巨大破坏的事件，可能导致政府严加管制或消费者拒绝使用。

当然，投资人工智能主题的股票投资者应为相关概念股股价的剧烈波动做好准备。或许，投资者可以通过投资那些安全且可能不会受到该技术太大冲击的深度价值型股票，来平衡其在这类股票上的风险敞口。

不幸的是，在许多国家政府债务不断膨胀的背景下，像政府债券这样的安全投资可能并非那么安全。

美国国债投资由美国政府提供担保。

然而，其日益增长的债务可能变得不可持续，尤其是在利率长期保持高位的情况下。此外，在一个日益多极化的世界中，投资者可能会逐渐将资金从美元资产中转移出来。

投资者可以考虑投资由政府和实力雄厚的企业发行的新元债券——因为它们有坚挺的新元作为支撑——以及投资新加坡的实体房地产。

政治稳定和稳健的财政状况支撑着新加坡元的强势地位。

在房地产领域，住宅市场可能是对人工智能所带来冲击最具抵御能力的细分市场。

人工智能可能对办公空间、零售空间、制造业和物流设施等造成巨大冲击。

但即使生活方式因技术而改变，人们仍可能继续将大部分收入和储蓄用于购买高品质住宅。在一个瞬息万变的世界里，人们对一个可以休憩和放松身心的舒适空间的强烈需求将依然存在。

在人工智能时代，许多人也可能利用住宅来发展和经营自己的个体业务。

实体房地产投资的障碍

然而，在新加坡直接投资私人住宅是困难的。首先，在一个居民拥屋率很高的国家，净收益率很低——可能只有2%或更低。

更重要的是，严格的规定使得在新加坡投资住宅变得充满挑战。

新加坡公民在购买第二套住宅时需支付20%的额外买方印花税 (ABSD)，购买第三套及以上的住宅则需支付30%。

与此同时，非永久居民的外国人和实体购买任何住宅的额外买方印花税率分别为60%和65%。

虽然额外买方印花税不适用于购买非住宅房地产，但由于新加坡的避险天堂地位，非住宅房地产的收益率通常也较低。

上市房地产集团

热衷于投资新加坡房地产的投资者可以考虑购买上市的房地产开发和投资公司的股票。

投资者可以远低于账面价值的价格，投资于老牌新加坡房地产集团。

以 城市发展有限公司 (City Developments Limited) (CDL) 和 华业集团 (UOL Group) 为例，这两家公司都是海峡时报指数的成分股，其核心业务包括在新加坡进行房地产开发。

截至周二（10月20日）收盘，CDL的股价为7新元，较其6月底每股10.74新元的净资产值 (NAV) 折价35%。

如果计入投资性房地产的公允价值收益，其截至6月底的重述后每股净资产值为17.94新元；若再计入酒店的公允价值收益，则该值为20.09新元。与这两个数值相比，其股价的折价幅度更大。

截至周二收盘，华业集团的股价为7.74新元，较其6月底每股14.20新元的净资产值折价45%。

当然，价值被严重低估的房地产集团可能会长期以远低于其账面价值的价格进行交易。如果集团董事会未能采取有效措施来释放价值和回报股东，这种情况就尤其可能发生。

但有趣的是，各大上市房地产集团的董事会似乎正刮起变革之风，他们更加注重为股东带来更好的回报。

释放价值的举措

置地公司 (Hongkong Land) 为提高股东回报所做的努力，或许正激励着其他公司效仿。该公司成立于1889年，是怡和集团 (Jardine Matheson Group) 的成员。

2024年10月下旬，这家在新加坡进行第二上市的集团公布了其新的业务战略。其关键要素包括：

• 在亚洲门户城市扩展其投资性房地产业；
• 将其建后出售业务的资本再循环，用于资助新的综合商业地产项目机会；
• 加强战略合作伙伴关系以支持其扩张，并寻求第三方资本为未来增长提供资金；以及
• 更新其资本配置框架以提高股东回报。

置地公司的股价低于其账面价值，自公布该战略以来，其股价已上涨超过一倍。

城市发展针对2027至2029年更新的战略，旨在实现更清晰的战略重点、更严格的资本纪律和可持续的长期股东回报，但该战略并未从投资者那里获得积极的股价反应。

尽管如此，通过分享一份具有可衡量成果的清晰路线图，只要管理层能够良好地执行该战略，城市发展假以时日或能赢得投资者的青睐。

此外，大股东们显然也对他们旗下房地产集团的价值充满信心。

例如，执行主席 Chua Thian Poh 一直在通过购买更多股票来逐步增持他在 和美置地 (Ho Bee Land) 的股份。

国浩房地产 (GuocoLand) 主席 Quek Leng Chan 也一直在通过购买股票来提高其在该集团的间接权益。

在其配偶购买股票的帮助下， 永泰控股 (Wing Tai Holdings) 主席兼董事总经理 Cheng Wai Keung 的总持股比例也随着时间的推移而逐步上升。

毫无疑问，众多新加坡上市房地产集团持有的资产具有巨大价值。尽管这些集团将如何释放价值的前景有时可能不明朗，但投资者在买入这些集团的股票时拥有充足的安全边际。

随着越来越多的房地产集团理应致力于释放价值——因为这对于获得竞争优势至关重要，也是对股东负责的正确做法——投资者应考虑增加对本地上市的房地产开发和投资集团的投资。

重要的是，新加坡主要的房地产集团能够抵御人工智能的影响，且其价值被严重低估，这有助于寻求投资组合多元化的投资者。

作者持有CDL和UOL的股票