投资美国办公楼的S-Reits“最坏时期已过”，但投资者还不宜急于入场
投资者对该领域的情绪似乎趋于稳定，但各产托的复苏步伐仍不均衡
本文由 AI 翻译，关键事实请以原文为准。
【新加坡】办公楼S-Reits（即在新交所上市的房地产投资信托）是冠病疫情期间受冲击最严重的子行业之一。远程办公导致许多办公室空置，即使在疫情之后，由于混合工作模式的普及，复苏也一直很缓慢。
但新加坡本土的办公楼房地产投资信托（Reit）此后已出现反弹。
续租租金调升率已全面改善。主要持有新加坡办公楼资产的 Keppel Reit 在2025年上半年录得12.3%的续租租金正调升，而 Suntec Reit 的办公楼业务也录得10%的增长。
对于在美国拥有办公楼资产的S-Reits而言，情况则有所不同。 Prime US Reit 在其财年上半年录得3.4%的续租租金正调升，而 Keppel Pacific Oak Reit (Kore) 的增幅为0.5%。 Manulife US Reit 同期则录得10%的续租租金负调升。这三只产托的交易价格仍较其账面价值折价约70%，与其新加坡同行形成鲜明对比。
复苏的曙光
尽管如此，该领域还是出现了一些改善的迹象。投资者对美国办公楼领域的情绪似乎趋于稳定，并有信心恢复的迹象。
今年9月，Prime US Reit通过私募配售，以每单位0.1935美元的价格筹集了2500万美元，并表示将从2025财年下半年起，将股息派发率从10%提高至至少50%。
Kore 也表示将从2026财年起恢复派发股息。此前，作为其资本重组计划的一部分，该公司于2023年底暂停派息。若能成功为其在第四季度和2026年到期的债务进行再融资，公司正考虑在2025财年下半年派发一笔象征性股息。其续租租金调升率在第二季度转为3.3%的正值，扭转了此前的下降趋势。（*见下文修订说明）
在宏观层面上，市场状况也显示出初步的稳定迹象。
兴业银行（RHB）分析师维杰·纳塔拉詹 (Vijay Natarajan) 认为，美国办公楼Reit“最坏的时期已经过去”，并指出随着美国利率见顶，需求正在缓慢回升，交易流量也在增加。
根据房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）的一份报告，2025年上半年的租赁量创下2019年以来的新高，同比增长15%。这主要是由重返办公室的压力所驱动，而非新增就业岗位。
随着卖方对当前估值变得更加现实，办公楼的销售量也有所上升。
现实的考验
即便如此，这三只Reit的复苏情况仍不均衡。其中，Manulife US Reit继续面临严峻挑战。它仍在通过出售资产来削减债务，已先后出售了位于加利福尼亚州的Capitol Mall（2024年10月）、新泽西州的500 Plaza（2025年2月），以及位于佐治亚州的28层Peachtree塔楼（2025年5月）。
相比之下，Prime US Reit和Kore的情况似乎正在企稳。但正如维杰·纳塔拉詹所指出的，美国和新加坡办公楼市场的基本面已出现显著分化。
过去几年，美国办公楼Reit一直受到重返办公室趋势缓慢、企业缩减规模导致需求下降以及高利率等因素的困扰。
尽管美联储的预期降息可能会提升资产估值并缓解融资压力，但挑战依然存在。
维杰·纳塔拉詹表示：“我们认为该行业可能已经度过了最糟糕的时期，目前美国各地的办公楼需求有强劲的复苏迹象，这体现在租赁签约量的增加上。如果这种势头持续下去，预示着2026年将出现更强劲的复苏。”
然而，他警告说，关键风险依然存在，例如波动的美国利率前景以及因关税影响而可能引发的经济衰退。
尚未走出困境
就目前而言，数据反映出市场仍然持谨慎态度。办公楼S-Reits年初至今的总回报率为16.3%，但美国办公楼Reit的表现继续落后。
截至10月8日，Prime US Reit上涨了12.4%，Kore上涨了3.8%，而Manulife US Reit则录得20.3%的负回报。
最坏的时期或许真的已经过去，但能否持续反弹远非定局。混合工作模式继续对入住率构成压力，而宏观经济的波动性也很容易破坏脆弱的复苏成果。
对于投资者而言，保持耐心可能是更明智的选择。在出现更明确的信号，例如入住率企稳和持续稳定的股息派发之前，持币观望或许是更为审慎的举措。
* 修订说明：本文早期版本曾指出Kore计划在2025财年下半年派发象征性股息。现已修订，以反映Kore是在为其债务进行再融资的情况下，才考虑派发象征性股息。
