集体出售政策调整：老旧公寓重建与旧建筑再利用带来多重效益

[新加坡] 房地产集体出售市场是否会再掀热潮？

上个月，Kingsford Group 签署协议，以9.5亿新元收购拥有永久地契的 Tan Boon Liat Building。根据 Cushman & Wakefield 的数据，这很可能是新加坡今年迄今为止最大宗的集体出售交易。

这座位于欧南路 (Outram Road) 和锡安路 (Zion Road) 交界处的工业仓库和展厅地标，可被重新发展为一个以住宅为主的开发项目。

上个月底，政府宣布调整额外买方印花税 (ABSD) 制度，以支持房地产开发商进行大规模的集体出售重建项目。

对于重建后可提供至少700个但少于1400个住宅单位的地段，获得 ABSD 减免的完工和销售期限从5.5年延长至6年。

对于重建后可提供至少1400个住宅单位的地段，获得 ABSD 减免的完工和销售期限从5.5年延长至7年。

然而，开发商需要在6年结束时售出至少50%的住宅单位。

作为支持老旧房地产更新措施的一部分，律政部于8月4日提议，降低旧项目达成集体出售的门槛。

根据《土地所有权（分层地契）（修正）法案》，楼龄介于40至59年的项目，同意门槛将从80%降至70%；楼龄60年及以上的项目，同意门槛则从80%降至65%。

楼龄低于10年的项目须获得90%业主同意，以及楼龄介于10至39年的项目须获得80%业主同意的现有要求保持不变。

与此同时，拟议的法案将收紧有关集体出售尝试的规定。

此外，集体出售制度将扩大到非分层地契的私人住宅项目，这些项目的单位业主拥有长期租约，但不拥有其下的土地。这类项目包括 Neptune Court 和 Orchard Court 等大型住宅区。

集体出售活动料将增加

上述调整很可能预示着一个更活跃的住宅集体出售市场的到来。

有了更充裕的时间来完成大型项目并销售住宅单位，开发商在承接大型住宅集体出售地段时将不再那么犹豫。简而言之，大型住宅集体出售重建项目的风险已大幅降低。

随着老旧私人非有地住宅项目的同意门槛降低，可能会有更多此类项目以更具竞争力的价格推出市场进行集体出售，从而提高成功售出的几率。

对于老旧公寓的许多业主而言，能够通过集体出售更轻松地脱售房产，将是一件乐事。

毕竟，一个楼龄50或60年的项目可能已出现严重耗损，急需进行昂贵的建筑翻新工程来改善居住环境。

当然，对于希望在自己的房子里安度晚年的年长业主来说，较低的集体出售同意门槛可能会带来困扰。

当一个楼龄60年的项目进行集体出售时，若约三分之一业主的反对意见被推翻，邻里之间是否会轻易爆发敌意？

一些买家因为看中老旧公寓的宽敞空间和更合理的每平方英尺价格，而寻求购买那些最初为99年租赁地契的单位。如果更多老旧公寓成功集体出售，这些买家的选择可能会变少。

此外，有意购买旧的租赁地契私人非有地单位用于拥屋者自住的人们可能会三思，因为一旦集体出售成功，他们的房产可能会在违背其意愿的情况下被征走。

优化土地利用

尽管如此，让更多老旧公寓成功集体出售并进行重建，能为整个社会带来丰厚的回报。

官方政府档案显示，目前有大约2万个楼龄超过40年的私人非有地住宅单位。随着新加坡私人住宅存量的老化，这个数字将会继续上升。

在土地稀缺的新加坡，重建集体出售的住宅地段有助于优化土地利用。

以拥有660个单位、楼龄超过40年的 Pine Grove 为例。如果 Pine Grove 被集体出售并重建，新项目可能会提供超过2000个单位，是现有住宅数量的三倍以上。

随着家庭组建数量的增加，市场需要更多的住房。越来越多的年轻已婚夫妇和单身人士希望拥有自己的家，同时也有许多年长者独自居住。

通过重建，那些建有老旧非有地住宅的地段可以得到更充分的利用，以提供更多、更符合当今生活方式需求的住宅单位。这能优化土地利用。

随着住宅集体出售市场的日益活跃，政府在重新发展现有绿地等方面所面临的一些压力或许能得到缓解。

可持续性

当众多业主、开发商、房地产顾问和其他专业人士热切期待一个可能更为活跃的住宅集体出售市场时，我们不应忘记可持续性。

从环保角度来看，拆除结构完好的旧建筑而非保留它们，可能并非最佳选择。

在集体出售地段的重建过程中，应考虑为开发商提供强有力的激励措施，鼓励他们尽可能地将现有旧建筑改造为新用途。

位于美芝路 (Beach Road) 的黄金坊 (Golden Mile Complex) 以7亿新元的价格售出，标志着首个大型分层地契项目作为受保留建筑被集体出售。

在此案例中，市区重建局 (URA) 提供了激励措施，包括增加建筑面积并豁免部分发展费，这为新业主带来了经济上的帮助。

随着更多私人非有地住宅老化，一个活跃的住宅集体出售市场对业主、购房者、房地产业、政府乃至整个新加坡而言，都将是共赢的局面。

多年来，新加坡在满足居民住房愿望方面表现出色。这个国家善于优化土地利用，以满足人们在生活、工作和娱乐方面不断增长和变化的需求。

我们应积极欢迎对老旧私人非有地住宅项目进行重建，并确保这些工作以审慎的方式进行，包括富有想象力地改造旧建筑，赋予其新用途。