若凯德与丰树合并，任何REIT合并都需谨慎处理

【新加坡】 CapitaLand Investment (CLI) 的股东可能正热切期待淡马锡旗下实体CapitaLand Group与Mapletree Investments的合并计划揭晓。

如果这项传闻已久的合并得以实现，CLI的资产管理规模（FUM）预计将大幅增长。截至2025年11月5日，CapitaLand Group旗下的上市房地产资产管理业务CLI的资产管理规模为1200亿新元。

与此同时，截至2025年3月底，Mapletree的资产管理规模（AUM）为803亿新元，其中75%来自管理资产，其余为自有资产。CLI和Mapletree都积极管理上市和私募基金。

然而，对于这两家淡马锡旗下房地产巨头的潜在合并， CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) 和 CapitaLand Ascendas Reit (Clar) 的单位持有人是否会感到担忧呢？

CapitaLand与Mapletree的合并可能导致CICT和Clar（两者均由CLI的全资子公司管理）与Mapletree旗下的信托进行合并。此类举措可能会破坏价值。

CICT和Clar是规模庞大、流动性强的房地产投资信托（REITs），在价值创造方面有良好记录，且交易活跃。CICT和Clar的交易价格均高于其2025年底每单位2.14新元和2.29新元的资产净值。

2025年，CICT的每单位派息（DPU）同比增长6.4%，而Clar的每单位派息则下滑了1.3%。

CICT拥有主要位于新加坡的商业地产，是新加坡市值最大的REIT。Clar则是新加坡最大的上市商业空间和工业REIT。

可能的REIT合并

CapitaLand与Mapletree的合并可能预示着CICT与 Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT)的合并，以及Clar与 Mapletree Industrial Trust (MIT) 和/或 Mapletree Logistics Trust (MLT)的合并。

MPACT拥有商业地产，MIT专注于工业地产和数据中心，而MLT则聚焦于物流地产。

Mapletree拥有MPACT、MIT和MLT的管理人。与CICT和Clar一样，这三家Mapletree旗下的信托都是基准海峡时报指数的成分股。

CICT和MPACT的投资授权存在重叠。同样，Clar的投资授权也与MIT和MLT存在重叠。

合并可以扩大CICT和Clar的规模，并产生协同成本效益。重要的是，如果CapitaLand和Mapletree进行整合，信托合并将有助于解决同门信托之间因投资授权重叠而产生的利益冲突问题。

存疑的价值创造

然而，涉及CICT与MPACT以及Clar与MIT、MLT的合并，分别可能为CICT和Clar的单位持有人带来价值破坏的风险。

CICT的单位持有人或许不欢迎该信托将MPACT的资产，例如香港又一城的零售空间，或位于亚历山大区的丰树商业城的办公楼、商业园和零售空间，纳入其投资组合。

此外，CICT的单位持有人可能不希望投资组合中包含MPACT在中国、日本和韩国的办公楼资产。

CICT在新加坡拥有多家购物中心，其在该市的办公楼资产均为中央商业区的甲级写字楼。

根据MPACT最新的业绩发布幻灯片，又一城和该信托在中国的物业的续租租金调整率分别为负10.5%和负21.2%。

Clar的投资者或许乐于将其投资组合中加入MIT在北美的数据中心。但Clar的单位持有人是否会愿意接手MIT在新加坡拥有的所有一般工业建筑？

Clar目前的地理投资范围涵盖新加坡、美国、澳大利亚、英国和欧洲。MLT在中国、香港和印度等市场拥有的物业，或许并不适合Clar。

其一，MLT在中国的物业近几个季度的续租租金调整率为负值。截至2025年底，中国资产占MLT资产管理规模的18.5%。

CICT和Clar一直为单位持有人带来稳健的回报。这两家信托的管理人很可能在机构和散户投资者中享有良好声誉。

然而，来之不易的声誉和信誉，可能会因拙劣的企业举措而迅速被摧毁。

CICT和Clar的管理人的董事会需要仔细考虑，将CICT与MPACT合并，以及将Clar与MIT和/或MLT合并，是否分别符合其单位持有人的利益。

资产剥离

另一种方案是，在CapitaLand与Mapletree合并之前，考虑剥离Mapletree在MPACT、MIT和MLT及其管理人公司中的股份。

香港的Link Reit可能有意收购MPACT的单位及其管理人。或者，Keppel或许有兴趣成为MIT和/或MLT的发起人。

本地和外国的房地产集团以及基金管理集团，或许会认真考虑收购Mapletree在MPACT、MIT和MLT及其管理人公司中的股份。

又或者，MPACT、MIT和MLT可以通过出售部分现有投资组合来调整其资产配置，然后再考虑与CICT或Clar合并。例如，能否为MPACT在又一城的零售空间找到买家？

尽管CapitaLand与Mapletree合并的理由可能很充分，但要使任何合并取得成功都非易事。

如果这两家淡马锡旗下的巨头最终联手，希望REITs小股东的利益能得到最优先的考量。

作为新加坡REIT市场的先驱，CICT和Clar将在今年晚些时候迎来24周年。希望任何涉及这两家市场领导者与Mapletree旗下REITs的潜在合并，都能得到极其谨慎的处理。

本文作者持有CLI的股票以及CICT、Clar、MPACT、MIT和MLT的单位