提高外籍人士工作准证薪金门槛无碍房地产市场，人工智能发展可推动私宅价格

【新加坡】2026年财政预算案是否给房地产市场带来了坏消息？

虽然政府没有推出额外房产降温措施，房地产税也未上调，但一些市场观察人士认为，2026年财政预算案中公布的提高就业准证（Employment Pass, 简称EP）和S准证（S Pass）申请者最低合格薪金的举措，可能会损害住房租赁需求。他们担心，更高的商业成本会导致雇主削减外籍员工的招聘。

从2027年1月起，新EP申请者的最低合格薪金将从5600新元上调至6000新元。对于金融服务业，EP最低合格薪金将从6200新元上调至6600新元。

对于新S准证申请者，最低合格薪金 将从3300新元上调至3600新元；金融服务业的相应薪金则从3800新元上调至4000新元。

年长EP和S准证持有人的合格薪金也将相应提高，更新申请将从2028年起受影响。

根据新加坡人力部的数据，截至2025年6月，本地共有20万1200名EP持有人和17万7600名S准证持有人。

如果提高EP和S准证的新申请及续签薪金门槛，导致雇主更不愿意雇用外籍人士，这可能会抑制租赁需求，尤其是对建屋发展局（建屋局）组屋和大众市场公寓的需求。房屋租金的任何疲软都可能对房价产生连锁负面影响。

尽管如此，我认为提高EP和S准证的最低合格薪金对住房租赁需求的影响微乎其微，而2026年财政预算案实际上可能对住宅房地产市场的长期前景非常有利。

租赁需求

第一，本地的住房租赁需求来源多样化。

例如，在本地教育机构就读的外国学生。新加坡交通便利、社会安全，并拥有排名靠前的学术机构。事实上，如果新加坡对国际学生的吸引力上升，这将提振住房租赁需求。

凭借其稳定的环境和日益增长的财富管理中心地位，许多亚洲富裕人士都希望移居新加坡。

正在等待获得新加坡公民或永久居民（Permanent Resident, 简称PR）身份的外国人，是住房租赁需求的重要来源，尤其是在高端市场。与新加坡公民或永久居民相比，非永久居民的外国人在购买房屋时需要支付高得多的额外买方印花税。

此外，许多本地人也会租房，包括那些等待新房建竣、从国外迁回新加坡、翻新现有住房，或为靠近心仪小学而搬家的人。

第二，新加坡仍然致力于吸引全球技能和人才。外籍人士可以增强本地劳动队伍、传授知识并帮助企业成长，从而为新加坡人创造更多、更好的机会。

随着新加坡经济转型并支持日益增值化的活动，劳动队伍对外籍人才的需求将不可避免地倾向于生产力更高、收入更高的人才。

同时，由于新加坡的生活成本可能较高，许多外籍人士只有在薪资具有竞争力、足以维持一定生活水平时，才会来这里工作。

简而言之，即使外籍人士的工作准证薪金门槛保持不变，劳动队伍中的外籍人士也可能会越来越多地由技能更高、薪酬更丰厚的群体组成。

由于EP和S准证的薪金门槛在过去已定期上调，企业可能不会对2026年财政预算案中的最新调整感到意外。

在需要专业外籍人才的情况下，预计追求增长的企业将继续为新申请者担保工作准证，即使最低薪金要求有所提高。

购房情绪

第三，提高雇用外籍人士的成本，或许能在一定程度上促使雇主更努力地招聘和培训本地人才，并为本地员工提供更丰厚的薪酬配套。

通过严格审批和续签外籍人士的EP和S准证，本地人可能会享有更好的就业保障和前景。这一切都能让本地人在提升住房和承担多年期抵押贷款方面更有信心。

2026年财政预算案中包含了大量支持新加坡人终身学习和提升技能的措施。

在技术变革的冲击下，国家采取的总体方针是：一方面继续对外籍人才保持开放以巩固经济，另一方面确保教育程度普遍较高的本地人始终是劳动队伍的核心。这将有助于新加坡人充满信心地适应变化。

如果本地人对未来充满信心，这对私人住宅和建屋局转售市场都是一个好兆头，因为积极的情绪会提振需求。

人工智能宏图

第四，从更长远的角度来看，真正令房地产市场感到兴奋的是新加坡利用人工智能作为战略优势的雄心。在2026年财政预算案中，加速全经济领域的人工智能应用是重中之重。

人工智能可以帮助新加坡克服结构性限制，例如自然资源有限、人口迅速老龄化和劳动力市场紧张。

新加坡正寻求有效、负责任且迅速地部署人工智能。它立志成为一个值得信赖的枢纽，让企业和研究人员在此共同开发、测试和部署有影响力的人工智能解决方案。

目前，包括Google和Microsoft在内的许多公司已在本地设立了人工智能卓越中心。未来可能会有更多公司设立人工智能活动中心，并增加在新加坡的人工智能相关投资。

新加坡将推动人工智能发展作为重中之重。一个新的全国人工智能理事会正在成立，旨在为国家的人工智能议程提供战略指导和推动力。总理兼财政部长Lawrence Wong将担任该理事会主席。

当然，人工智能可能会摧毁许多白领工作，并影响为应届毕业生创造的入门级职位。没有一份好工作或稳定的工作，买房可能会很困难。

尽管如此，新加坡能否在全球可能不断萎缩的白领职位中，分得更大的一杯羹？

同样重要的是，本地的私人住宅主要面向高收入群体。虽然人工智能对整体就业创造的影响可能是负面的，但它可能会让各行各业的顶尖人才收入更高。

简而言之，如果新加坡在利用人工智能方面表现出色，本地的顶尖全球和本地人才便能蓬勃发展。这可能转化为对私人住宅强劲的购买和租赁需求。

在一个新供应充足的房地产市场中，房东需要敏锐地定位其出租物业。

尽管如此，住宅租赁需求来源多样。新加坡对吸引全球人才的开放态度意味着，即使最低合格薪金门槛提高，劳动队伍中仍将有许多EP和S准证持有人。

因此，预计房屋租赁市场将从容应对针对EP和S准证新申请及续签的薪金门槛上调。

最关键的是，从长远来看，由人工智能驱动的新加坡经济转型可能会为私人住宅市场提供强劲的推动力。