香港置地的SCPREF基金表明，在轻资产策略方面，私募基金可能优于房地产投资信托

【新加坡】我是上市房地产投资信托（Reits）的坚定支持者。我的工作经历包括在一家外资投行担任房地产投资银行家，在一家美国银行担任负责新加坡房地产的股票研究分析师，以及在一家大型房地产投资信托担任高级管理层，负责投资管理、研究和投资者关系。

如今，我持有各种房地产投资信托的单位。我认为，房地产投资信托有助于使优质投资性房地产的所有权大众化，投资于管理良好的房地产投资信托，对寻求稳定且可能随时间增长的经常性收入的退休人士大有裨益。

因此，当 香港置地控股 (Hongkong Land Holdings) 将其在新加坡多家优质商业地产的权益注入一只私募基金而非房地产投资信托时，我感到很失望。

新加坡核心商业地产私募基金

今年初，香港置地推出了新加坡核心商业地产私募基金 (SCPREF)，成立之初的资产管理规模 (AUM) 达82亿新元，是新加坡最大的专注于办公楼的私募投资平台。

SCPREF的初始投资组合包括亚洲广场1号楼 (Asia Square Tower 1)、滨海湾金融中心1号和2号楼 (Marina Bay Financial Centre Tower 1 & Tower 2) 及滨海湾联通广场 (Marina Bay Link Mall)、莱佛士码头一号 (One Raffles Quay) 和 One Raffles Link 的权益。

香港置地是SCPREF最大的投资者，也是其基金管理人。该基金的其他投资者包括 Qatar Investment Authority 和 APG Asset Management。

设立该基金使香港置地得以实现资本循环，并标志着该集团资本管理业务的启动。

7月30日，SCPREF宣布了其首次收购——以约11亿新元的协定收购价，购买位于乌节路的综合性房地产会德坊 (Wheelock Place)。该价格与近期的独立估值一致。会德坊包含办公楼、零售空间和停车场。此项交易预计将于8月底完成。

收购会德坊后，根据6月底的估值，SCPREF的资产管理规模将增至94亿新元，而香港置地也将因资产管理规模的增加而获得额外的管理费。此外，上述收购完成后，应能对香港置地的基础盈利起到增值作用。

回想起来，我当初希望上市房地产集团能通过将优质商业地产注入房地产投资信托，来提高资本效率并发展基金管理业务，这或许只是徒劳的希望。

房地产集团的董事会有充分的理由选择将其持有的商业地产剥离并注入私募基金，而非房地产投资信托。

毫无疑问，SCPREF投资组合的规模和质量，正是许多本地房地产投资信托投资者所渴望的。

然而，香港置地通过SCPREF证明了，一个私募平台同样能够承接大型房地产投资组合。此外，私募基金也能通过收购来实现增长。SCPREF的目标资产管理规模为150亿新元。

为何选择私募基金

如果房地产投资信托和私募基金在投资性房地产的定价方面同样具有竞争力，那么多种原因可能会引导房地产集团选择将资产剥离并注入私募基金。

设立私募基金可能比设立房地产投资信托更快。而且，鉴于高质量的机构投资者对此类资产的浓厚兴趣，私募平台为新加坡优质商业地产筹集资金（包括大笔资金）可能没什么困难。

对于私募基金而言，合规和投资者关系工作可能要轻松得多。例如，私募基金的管理人无需处理大量散户投资者的问询，而房地产投资信托的管理人则可能需要应对成千上万的小投资者。

同时，房地产集团可以利用私募基金来推进资本循环，并通过管理此类基金赚取高质量的管理费，这与通过房地产投资信托所能达到的效果一样。

此外，在为重大收购筹集资金时，私募基金可能会比需要进行配股或新单位优先发行的房地产投资信托更快。

CDL、Singapore Land、GuocoLand、IOI Properties

随着投资者对本地股票的兴趣日益增长，希望上市公司的董事会能受到鼓舞，采取更多措施为股东释放价值。

像 城市发展有限公司 (City Developments Ltd) (CDL)、 新加坡置地集团 (Singapore Land Group) 和 国浩房地产 (GuocoLand) 等集团，可以考虑通过将新加坡的黄金商业建筑剥离给新基金来提高其股本回报率，同时这些集团也作为投资者和基金管理人参与其中。

试想一下，CDL的共和大厦 (Republic Plaza) 和城市大厦 (City House)、新加坡置地的新置地大厦 (Singapore Land Tower)、UIC大厦和新交所中心二期 (SGX Centre 2)，以及国浩房地产的国浩大厦 (Guoco Tower) 和国浩时代城 (Guoco Midtown) 被注入新基金的情景。

或许，如果上述房地产集团的董事会决定将其新加坡的黄金商业地产剥离并注入新基金，他们可能会效仿香港置地设立SCPREF的做法，推出私募基金而非房地产投资信托。

此外，对于在马来西亚交易所上市的IOI产业集团 (IOI Properties Group) 而言，私募基金是否会是比在新加坡上市的房地产投资信托更适合持有其在 IOI Central Boulevard Towers 和 South Beach 权益的载体？

明年将是首只房地产投资信托在本地交易所成功上市交易的25周年。如今，基准海峡时报指数的30个成分股中，有八个是房地产投资信托。

市场领导者 凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust) 的投资组合包括新加坡的优质商业地产，其交易活跃并能持续成功扩大规模。最近，它以39亿新元的价格收购了位于乌节路的永久地契综合开发项目百利宫 (Paragon)。

现有的上市房地产投资信托购买高质量的投资性房地产，以及房地产集团将优质资产出售给新的房地产投资信托，都有助于推动新加坡房地产投资信托市场的持续增长。

然而，私募基金对房地产投资信托构成了严峻挑战。像SCPREF这样的私募基金，其投资任务是收购新加坡中央商业区和乌节路地带的高质量、能产生收入的商业资产，预计它们将在城中的重大商业地产交易中与房地产投资信托展开激烈竞争。

重要的是，房地产集团的董事会——他们关注的是股东的利益，而非新加坡房地产投资信托行业的利益——可能会越来越多地选择私募基金而非房地产投资信托，作为持有顶级投资性房地产和创造基金管理收入的首选工具。

尽管散户投资者希望新加坡更多优质商业地产能归入房地产投资信托名下，但更多此类资产反而可能流入私募基金的手中。