房产信托的投资故事比规模更重要，关键在于充分差异化

【新加坡】按市值计算，新加坡最大的房地产投资信托（Reit） CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) 目前交易表现良好。

截至周一（6月15日），其单位价格为2.34新元，相比2025年底每单位2.14新元的资产净值（NAV）存在保费。

该信托规模庞大，截至2025年底总资产超过270亿新元。随着Paragon的加入以及Asia Square Tower 2的脱售，其投资组合价值将进一步增长——这项资产置换将提高其净房地产收入（NPI）和每单位派息（DPU）。

凭借其规模，CICT能够实施资产增值计划并参与房地产开发项目，同时有能力向单位持有人支付稳定且可能不断增长的DPU。

良好的交易表现也使CICT能轻易通过股权融资支持收购增长。该信托今年早些时候为资助Paragon的拟议收购进行了私募配售，筹集了约7.5亿新元的融资总额。

然而，CICT和 CapitaLand Ascendas Reit (Clar) 等房产信托巨头（两者均由 CapitaLand Investment 作为发起人）的成功，是否让其他房产信托和潜在的上市者处境艰难？

尽管投资者在本地交易所有大量的房产信托和商业信托可供选择，但他们可能主要关注市场领先者，尤其是当这些信托不断扩大规模并增加DPU时。

大盘房产信托享有强劲的交易流动性，并备受研究分析师的追捧。

尽管如此，一个无法组建价值（比如说）100亿新元或以上房地产投资组合的房产信托，也无需放弃在新加坡交易所（SGX）上市的计划。

两只新房产信托

相反，有意在新加坡交易所上市的房地产信托的发起人和管理人，可以从2025年9月上市的 Centurion Accommodation Reit (CAReit) 和2026年3月上市的 UI Boustead Reit (UIB Reit) 中吸取有益的教训。  

CAReit在新加坡交易所上市首日表现强劲，而UIB Reit的首日交易则表现疲软。

截至周一，CAReit的交易价格为每单位1.09新元，比其每单位0.88新元的首次公开售股（IPO）价格高出24%。UIB Reit的交易价格为每单位0.815新元，比其0.88新元的IPO价格低了7%以上。CAReit的交易价格相较其2025年底每单位0.87新元的资产净值存在保费。

这两只信托都有可靠的发起人。UIB Reit的发起人是UIB Holdings，一个全方位垂直整合的泛亚物流和工业房地产平台。CAReit的发起人则是在新加坡上市的专业住宿供应商 Centurion Corp 。

CAReit和UIB Reit并非超大规模的信托。截至2025年底，CAReit的总资产约为20亿新元。而截至2025年9月底，UIB Reit的IPO投资组合的协议总房地产价值约为19亿新元。

在我看来，CAReit和UIB Reit截然不同的命运可以归结为前者拥有独特的卖点，而后者则缺乏。

UIB Reit拥有一个以新加坡为中心的房地产投资组合，其中包括物流、商业空间、高规格工业和一般工业房地产。 

然而，希望投资于高等级新加坡物流和工业房地产的投资者有众多选择。例如，Clar就为投资者提供了接触这些房地产类型的机会。

Mapletree Industrial Trust 和 Mapletree Logistics Trust 是海峡时报指数的成分股，它们分别在新加坡工业房地产和新加坡物流房地产领域实力雄厚。

ESR Reit 的投资组合包括新加坡的商业园、高规格工业、物流和一般工业房地产。截至2025年底，该信托的总资产为59亿新元。

客工宿舍

相比之下，CAReit通过成为新加坡首个全球居住领域房产信托而实现差异化，其投资组合涵盖两个具有韧性的住宿领域：特别建造的客工宿舍（PBWA）和特别建造的学生宿舍（PBSA）。

PBSA资产受到追求高等教育的学生对优质住房需求的支撑，特别是那些位于知名大学附近且学生住宿供应不足地区的房产。

然而，CAReit的成功秘诀可能在于其对PBWA资产的投资，它在这一领域是国内市场的领导者。 

今年第一季度，其约72%的净房地产收入来自新加坡的PBWA资产，其余部分则由澳大利亚和英国的PBSA资产贡献。

CAReit的PBWA租户基础主要依靠建筑业，而该行业有强劲的公共和私人项目储备作为支撑。例如，建造樟宜机场第五航站楼和扩建滨海湾金沙等项目，都对工作准证持有人产生了需求。

2025年12月，建筑、海事船厂和加工业的共有482,600名工作准证持有人，比2020年12月的311,100人增加了55%。 

鉴于新加坡特别建造的客工宿舍供应受控、Centurion Corp以“Westlite Accommodation”品牌在提供客工住宿方面的领先地位，以及新加坡对外籍劳工似乎永不满足的需求，CAReit在本地的PBWA资产既具有防御性，又提供了收入增长的空间。

简而言之，如果新加坡在建筑等本地人不愿从事的领域继续严重依赖外籍劳工，那么对高质量PBWA资产的需求应会保持强劲。

在强大的治理框架和税收透明度的支持下，自近24年前第一只房产信托成功上市以来，新加坡的房产信托领域已取得了巨大发展。

虽然有更多的房产信托在本地交易所上市会扩大投资者的选择范围，但未来可能更为重要的是，新加坡交易所应吸引那些拥有强大投资故事且交易表现良好的新房产信托。 

或许，一个专门专注于顶级市中心办公楼的房产信托会满足所有条件。例如，由IOI Properties设立，包含IOI Central Boulevard Towers、South Beach以及该集团正在收购的Asia Square Tower 2的房产信托。

此外，樟宜机场集团可以推出一个拥有世界领先的樟宜机场零售空间的房产信托。这样的信托可以独特地利用这个评价高且交通便利的航空枢纽的客流量增长。

超大规模的房产信托固然有其吸引力，但真正能吸引日益成熟的投资者的，可能是那些拥有独特卖点的信托。

作者持有CAReit和UIB Reit的单位