Japan Home撤退与租金上涨：新加坡零售业或将付出代价

Japan Home 近期退出零售市场，这不仅是热衷于淘便宜货的顾客所应关注的事。这家家居用品连锁店在6月和7月关闭了数家新加坡分店，随后将其余门店的经营权授权给了 Value Dollar (Valu$) 背后的公司 Radha Exports。

在截至2025年4月的财政年度，该公司的亏损额较前一年增加了一倍以上，达到230万新元。

这个事件反映了一个更大的矛盾。2026年第二季度，市区重建局 (URA) 的零售租金指数上涨了0.6%。然而，已租用的零售空间净减少了37,000平方米，全岛空置率也从6.3%微升至6.5%。

商店在撤退，空间在空置，租金却仍在上涨。那么，究竟是谁在为零售业的转型买单？

消失的购物之旅

对于本文作者之一的 Poh Hwee 来说，在他第一次使用拼多多后，这个问题变得尤为切身。

价格低得令人难以置信：一提10卷的卫生纸售价0.58新元，一把带五个替换刀头的剃须刀售价0.18新元，一对哑铃售价0.65新元。该应用程序承诺24小时内发货，并且免运费，即使只购买一件商品也同样适用。

早在疫情之前，Shopee、Lazada 等平台就已给实体零售商带来了压力。拼多多的“一件包邮”服务则带来了颠覆性的变化：它取消了“购物篮门槛”——即消费者为享受优惠而必须达到的最低消费金额。

没有了门槛，一个微小的需求也能立即转化为一次购买。消费者不再需要等待、再三考虑，甚至无需下楼。

Japan Home 无法通过降价来战胜这个系统。实体店需要支付新加坡的租金和工资，并在靠近顾客的地方备有库存。而跨境平台则可以整合整个中国制造业产业群的需求，并将物流成本分摊到数百万笔交易中。

但如果价格是衡量价值的唯一标准，那么结论早已注定。更困难的问题是，实体零售能提供而应用程序无法提供的价值是什么，以及如何让这种价值具备商业可行性。

情感并非商业模式

近十年来，Poh Hwee 一直在美世界中心三楼的一家小店理发。一位他称之为“Uncle”的马来理发师一直都在那里。每当 Poh Hwee 坐下，他只说一个词：“一样。”Uncle 完全明白他的意思。

有时 Poh Hwee 到店时，Uncle 正在祷告，他就会静静地等待。多年来，Uncle 只收现金。Poh Hwee 建议他使用 PayNow，这既方便了 Uncle，也方便了自己。最终，一个二维码出现在了柜台上。即使不需要理发，Poh Hwee 经过店门口时也会停下来打个招呼。

拼多多知道他昨天点击了什么。Uncle 知道近十年来“一样”意味着什么。两者都了解自己的顾客，但方式截然不同。

这种价值超越了个人的友谊。星狮地产 (Frasers Property) 和新加坡管理大学 (Singapore Management University) 的一项研究发现，超过六成的年长者每周至少会去一次邻里购物中心，驱动他们的更多是习惯、熟悉感和社交联系，而非非必需消费。

然而，情感不能用来支付租金。如果居民们称赞熟悉的店铺，却把几乎所有的钱都花在网上，那么这种情感就成了一纸悼词，而非一项商业策略。

科技应该在消除消费阻力的同时，保留人际关系：例如 PayNow、WhatsApp 订购、可搜索的商品列表、预订和库存系统。

商家们也可以共享区域性的商品目录、取货服务、送货和忠诚度计划。相关的数字化单位不必是单一的店铺，而可以是整个社区。

同质化的经济学

业主们也面临着重大选择。美罗 (Metro) 计划关闭其在百利宫 (Paragon) 和长堤坊 (Causeway Point) 的最后两家百货商店，这表明旧有的主力租户模式正在衰退。

在狮城大厦 (Plaza Singapura)，凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust) 已启动一项耗资1.6亿新元的改造计划，该计划将持续到2028年10月，旨在围绕体验、娱乐和餐饮来更新商场业态。

这些不仅仅是关于关店的故事。它们是业主决定未来零售业形态的关键时刻。

房地产投资信托 (Reits) 是这一格局中的重要组成部分。为了获得税务透明资格，在新加坡上市并拥有本地物业的房地产投资信托，必须将其指定的缴税收入的至少90%进行分配。

对可预测回报的追求可能会鼓励风险可控的租赁策略：熟悉的连锁品牌比未经市场检验的独立商家更安全。当各个商场都重复这种理性决策时，就会产生一个同质化的城市。

然而，认为房地产投资信托的管理者必须将每个店铺都租给出价最高者，这种看法是错误的。一家租金较低的书店、维修店或有特色的本地商家，可能会在非高峰时段带来客流，并提升周边店铺的价值。

实现物业价值最大化，与实现每份租约的价值最大化，并非一回事。保持多样性的社会意义，也可以成为投资组合层面的商业理由。

分担转型成本

新加坡政府已在支持中小型零售企业采用数字化工具。

更新后的“零售业产业数码化蓝图”预计将惠及超过2000家此类商家，同时，政府为邻里企业的视觉营销和场所营造提供的津贴也从50%提高到了70%。

但评判这些计划成效的标准，应该是盈利性销售额、回头客数量、更快的库存周转率以及在津贴结束后企业的生存能力，而不仅仅是采纳了某项工具的企业数量。

租赁政策也同样重要。政府管控的邻里中心在考虑租金的同时，也应权衡其功能性和多样性，为那些有益但利润率较低的行业提供更长的租约，以换取他们的服务承诺。

事实上，建屋发展局 (Housing & Development Board) 在过去五年中，为其下90%的店铺保持了稳定的租金率。

私营商场业主应说明，资产提升计划将如何对待现有的小租户，包括通知期限、搬迁安排以及可行的回迁途径。

目前对零售租赁准则的审查，是提高续约透明度和规划确定性的一个机会。

目标不是要将每一家老店都原地保留。一些业态将会消失，一些店主将会退休。

但如果每家商场都汇集了同样安全的租户，实体零售就会变得不那么值得一逛，从而将更多需求推向线上。这种反馈循环可能会比任何单一平台更有效地掏空社区。

Poh Hwee 可能还是会继续在网上买些东西，毕竟省下的钱是实实在在的。但他也同样会回到美世界中心，坐在同一张椅子上，说出同一个词。

诚然，购买消费品和光顾一项个人服务不尽相同，但同样的道理是适用的。

零售商应该重视与顾客的关系（包括确保物有所值），同时利用科技减少消费过程中的阻力，这样才有机会与电商平台抗衡。

那么，对新加坡零售政策的考验或许就在于，十年后，是否还会有那样一家只需一个词就能心领神会的店铺。

Tan Chong Huat 是瑞信德泰乐信律师事务所 (RHTLaw Asia) 主席兼亚洲数字经济科学院主席。Tan Poh Hwee 是亚洲数字经济科学院院长。