市场收入有助提升住房负担能力，但确保房价与工资同步增长仍至关重要

【新加坡】一些年轻的专业人士担心自己的收入是否足以在新加坡购买公寓单位。

然而，许多年轻人在新公寓推出时积极抢购单位。在一个市郊公寓项目中，一个面积低于700平方英尺（sq ft）的两卧单位和一个近900平方英尺的三卧单位，价格可能分别约为150万新元和200万新元。

除了依靠就业收入和贷款来购买公寓外，一些年轻买家还获得了父母的经济帮助或来自金融投资的利润。

简而言之，仅凭就业收入来衡量公寓的可负担性可能会产生误导。

分析住房负担能力的更好方法，或许是将房价与家庭的就业及非就业收入相结合进行追踪。

市场收入

从2025年的《关键家庭收入趋势》（KHIT）报告开始，新加坡统计局将家庭收入的衡量标准扩大至市场收入，其中包括就业和非就业收入。之前的KHIT报告记录的是家庭就业收入。

非就业收入的例子包括投资、租金、其他家庭的资助、养老金、年金，以及来自中央公积金 (CPF) 和保险的定期派息。

此外，KHIT报告的范围也扩大了，除了包含至少有一名就业成员的家庭外，也纳入了没有就业成员的居民家庭。

当然，近期有几个新公寓项目在不同地点都取得了非常强劲的认购率，并创下了新的基准价格。一些买家可能是出于害怕错失良机的心理而入市。

然而，追踪私宅价格和家庭市场收入的增长可见，房地产市场的火热并非不理性。

健康的私宅价格

居民家庭月度市场收入的第50个百分位（即中位数）从2024年的1万1558新元增至2025年的1万2446新元，增长了7.7%。这一增幅超过了市区重建局 (URA) 私宅价格指数在2024年第四季度至2025年第四季度之间3.3%的涨幅。

近八成的居民家庭居住在建屋发展局（HDB）的组屋中。对于处于第80个百分位的居民家庭，其2025年的月度家庭市场收入为2万4673新元，较2024年的2万3040新元增长了7.1%。

价格为150万新元和200万新元的公寓，分别约为年市场收入29万6076新元（2万4673新元的12倍）的5.1倍和6.8倍。

2024年，居民家庭月度市场收入的第50和第80个百分位数均比前一年增长了约3.8%。这与市区重建局的私人住宅房地产价格指数在2023年第四季度至2024年第四季度之间3.9%的涨幅大致相当。

从更长的时间范围来看，市区重建局的私人住宅房地产价格指数的涨幅要快于居民家庭的市场收入。

在2015年至2025年间，居民家庭月度市场收入的第50和第80个百分位数分别增长了40.8%和41.5%，复合年均增长率（CAGR）各约为3.5%。

与此同时，私宅价格在2015年第四季度至2025年第四季度间上涨了52.8%，复合年均增长率约为4.3%。

在2020年至2025年间，居民家庭月度市场收入的第50和第80个百分位数分别以6.5%和5.8%的更快复合年均增长率增长。然而，市区重建局的私宅价格指数在2020年第四季度至2025年第四季度间的复合年均增长率更快，达到了6.6%。

关注2024年和2025年的家庭市场收入和私宅价格增长，表明私人住宅市场当前的供需动态是健康的，房价虽在上涨，但对居民家庭而言并非遥不可及。

这反过来可能意味着，现有的住宅房地产降温措施既无收紧也无放宽的必要。

同时考虑就业和非就业收入似乎是合理的。

许多人可能正更加努力地赚取投资和租金收入以及更高的年金。此外，如果新加坡上市公司能为股东提供更多回报，投资于本地股票的个人股息收入可能会大幅增加。

重要的是，随着人口老龄化，将会有更多家庭完全由没有就业收入的人组成，但他们有租金、投资和年金等非就业来源的收入。

组屋收入顶限

在制定住房政策时，或许可以越来越依赖市场收入这一指标。

例如，在评估一个家庭是否有资格向建屋局购买组屋、获得公积金购屋津贴和申请建屋局房屋贷款时，现在参考市场收入是否合理？

目前，除了其他标准外，一对夫妇需要满足每月1万4000新元的家庭收入顶限，才能以津贴价格向建屋局购买组屋。

对于工薪族，所有来自就业的收入部分都会被考虑在内，包括雇员的公积金缴交额，但不包括雇主的公积金缴交额和花红。此外，非就业收入如租金收入、赡养费/抚养费、股息收入以及储蓄账户和定期存款的利息收入则不被考虑。

或许，参考家庭市场收入能够更公平地反映谁有资格购买受津贴的组屋和享受住房福利。

未来在提高购买新组屋的收入顶限时，或许可以修订收入的计算方式，将家庭市场收入纳入考量。

尽管如此，虽然家庭市场收入可能准确反映了家庭的购买力，但政策制定者仍应继续高度关注创造高薪就业机会。

毕竟，许多年轻人可能几乎完全依靠就业收入来支付购房的首付和贷款部分。

让本地年轻人才安家落户至关重要，这样他们才能在这里养育子女，为经济做出贡献。确保年轻人能够利用职业发展带来的收入增长来实现拥有公寓的梦想，将有助于让他们扎根新加坡。

总而言之，虽然使用居民家庭的市场收入数据为分析住房负担能力提供了一个宝贵的新维度，但确保私宅价格的上涨与居民就业收入的增长基本保持同步，仍然是至关重要的。