允许发展商保留部分公寓单位所有权且免除高额罚金，以满足租赁需求

【新加坡】在一个动荡的世界里，鉴于新加坡的避风港地位，投资其私宅来积累财富是合乎情理的。

然而，要建立一个用于出租并通过脱售实现资本收入的私宅投资组合，则并非易事。

一名新加坡公民在购买第二套房产时，需支付20%的额外买方印花税 (ABSD)；购买第三套及以上的房产时，则需支付30%的ABSD。

非永久居民的外国人在本地购买任何住宅房产，均需支付60%的ABSD。

须缴税的买家在支付买方印花税 (BSD) 之外，还需支付ABSD。ABSD和BSD的计算基准是房产的购买价格或市场价值，以较高者为准。

当然，本地人和外国人可以通过购买非住宅房地产来建立新加坡房地产投资组合，而无需支付ABSD。

寻求投资新加坡房地产的投资者，也可以通过购买上市房地产集团的股票或房地产投资信托的单位来达成目的，从而避免高昂的交易税。

ABSD制度使私宅所有权的竞争环境严重倾向于新加坡公民和永久居民 (PR) 的首次购房者，这一点值得称赞。公民购买首套房产无需支付ABSD，而永久居民购买首套房产则需支付5%的ABSD。

然而，在一个私宅主要由公民和永久居民购买用于自住的市场中，未来是否会面临为在本地工作的非永久居民外国专才提供的租赁住房短缺问题？

截至2025年12月，就业准证 (EP) 持有者人数为20万3300人，较2020年12月的17万7100人增加了15%。

拥有充足的私宅租赁选项，对于新加坡吸引外国人才以辅助本地劳动队伍、促进经济增长的努力至关重要。此外，尽管许多本地人居住在自有房屋中，但部分本地人也同样有私宅租赁需求。

从数据来看，市区重建局 (URA) 的私宅租金指数在2026年第一季度同比增长1.8%，比2020年第四季度高出55.3%。

长租服务式公寓

2023年底，时任国家发展部长 Desmond Lee 宣布推出长租服务式公寓，规定最短租期为三个月，以更好地满足租赁需求并增加产品多样性。

其他服务式公寓的最短租期为七天，而私宅的最短租期为三个月。

然而，发展商对长租服务式公寓的反应似乎较为冷淡。

2024年6月，一幅位于汤申路上段、包含私宅和长租服务式公寓的政府售地计划 (GLS) 地段招标截止时，无人出价。该地段后来在取消了建造长租服务式公寓的要求后重新推出，并成功售出。

2024年9月，一幅主要规划用于建造长租服务式公寓的媒体圈 (Media Circle) 政府售地计划地段招标截止时，仅收到一份标书。市区重建局评估认为出价过低，因此未将地段授予该唯一竞标者。

2024年4月，一幅位于锡安路 (Zion Road)、主要用于私宅及长租服务式公寓的政府售地计划地段，被授予了唯一的竞标者——由 City Developments Ltd 和 Mitsui Fudosan 组成的联营公司。

2026年的政府售地计划中，没有任何包含长租服务式公寓项目的正选名单地段。

鉴于长租服务式公寓的新供应可能很少，且私宅购买主要用于自住，或许可以提前对政策进行微调，以确保未来私宅租赁市场的供应充足。

目前，开发包含五个或以上住宅单位项目的发展商，需缴纳40%的ABSD，其中35%可预先获得退还。

通常，在各种条件下，发展商需要在购得地段后的五年内售罄项目中的所有单位，才能避免之前退还的ABSD被政府收回。

发展商长期持有住宅单位

或许可以考虑允许发展商保留其项目中的一小部分单位（例如，高达5%的住宅单位库存）用于出租，而不会因此导致ABSD退税被收回。

保留单位所有权的发展商，可被要求必须持有这些单位至少10年。

让发展商在其开发项目中长期持有一小部分住宅单位，有几方面的好处。

第一，希望建立经常性收入的发展商，有可能通过这些房产实现这一目标。

与此同时，发展商仍能主要依靠住宅开发项目来创造交易利润。

第二，当发展商在项目竣工后长期保留部分单位的所有权时，他们可能会有更大的动力来确保所建房屋的质量。

由于发展商只长期持有公寓项目中的一小部分单位，他们既不会侵蚀那些希望出租自己单位的个人业主的租赁需求，也无法控制公寓项目的管理公司分层地契。

第三，也是最重要的一点，如果发展商在全岛的新公寓项目中都持有一小部分单位，那么来自外国人及本地人的私宅租赁需求将能得到更好的满足。

试想一下，在核心中央区、其他中央区和中央区以外的各类公寓项目中，都有充足的单位供应，以满足不同租客的多元化偏好和预算。

当然，有些本地人和外国人在2011年12月ABSD推出之前，或是在不同买家类别的ABSD税率远低于现今水平时，就已经购买了多套房产。

然而，随着住宅主要被用于自住，私宅房东这一群体未来可能会变得越来越稀有。

在土地稀缺的新加坡，确保住宅发展商能迅速售出其项目单位，从而帮助本地人实现拥有公寓的愿望，这一点至关重要。

尽管如此，为了确保未来有充足的私宅租赁供应和选择，现在就采取行动或许是明智之举。

应考虑允许发展商在项目竣工后长期持有一小部分单位，且免于高额罚款，以帮助满足租赁市场的需求。