组屋转售市场放缓而百万组屋销量激增，警惕差距日益扩大

【新加坡】根据建屋发展局 (HDB) 的最新数据，第二季度转售组屋价格下跌，组屋转售价格指数在第一季度环比下跌0.1%之后，本季度再度放缓，环比下跌0.3%。

第二季度的转售交易量虽然略高于第一季度，但与去年同期相比有所下降。

包括等候时间更短的单位在内，建屋发展局预购组屋 (BTO) 的供应增加，这可能有助于缓解对转售单位的需求。

从宏观角度来看，转售价格近年来已大幅攀升。截至第二季度，建屋发展局指数与2019年第四季度相比已上涨了54%。

尽管转售组屋价格整体放缓，但市场的高端部分依然表现强劲。

根据ERA新加坡的数据，第二季度售价100万新元及以上的转售组屋交易量达到491宗，环比增长19.5%，同比增长18.3%。

百万组屋交易占第二季度所有组屋转售交易的7.7%，高于第一季度的6.5%。第二季度，此类交易数量最多的地区是大巴窑、女皇镇和红山。

高端市场，高歌猛进

百万组屋转售市场的强劲势头会减弱吗？或许不会，因为位于热门地段且转售限制较少的单位有着强劲的需求驱动因素。

随着建屋局在中心地段提供更多住房以满足需求，这些地区即将推出的新组屋可能会在建屋局的新框架下被归类为“优选”（Plus）或“黄金”（Prime）单位。

“优选”和“黄金”单位的买家需遵守更严格的条件，包括10年的最低居住年限 (MOP)。而标准组屋和未分类组屋的最低居住年限为五年。

推动公共住屋转售市场需求的因素之一是，许多因收入超限而无法购买新组屋的高收入本地夫妇，可能会转而购买转售组屋。这包括有资格购买新执行共管公寓 (EC) 的夫妇。

购买新组屋的夫妇家庭月收入顶限为14,000新元，而从发展商处购买执行共管公寓单位的顶限为16,000新元。

对于高收入的首次购房者来说，高端转售组屋是一个高性价比的选择。

一对月收入16,000新元或年收入192,000新元的本地夫妇可能有资格购买新的执行共管公寓。然而，一个900平方英尺的新执行共管公寓单位可能耗资约160万新元，是其年收入的8.3倍。

相比之下，一个售价120万新元、剩余地契超过90年的四房式转售组屋，可能提供更大的空间、更优越的地理位置和更强的负担能力。

对于收入超过购买新组屋或执行共管公寓顶限的夫妇而言，一个位置优越的转售组屋可能比公寓单位更具吸引力。首先，一个位于郊区的900平方英尺新公寓单位可能耗资超过200万新元。

其次，高收入的永久居民 (PR) 家庭可能会考虑购买高端转售组屋。

虽然永久居民夫妇不能购买新组屋，但双方都已成为永久居民至少三年的夫妇可以购买未分类或标准类型的转售组屋，但不包括三代同堂组屋。

为应对低生育率问题，新加坡正计划逐步增加新移民的引入。例如，政府预计在未来五年内每年引入约40,000名永久居民，略高于2025年批准的35,000人。

在动荡的世界格局中，富裕和高技能的外国人可能会争相成为新加坡永久居民和公民。而一些高技能的永久居民可能会购买高端转售组屋。

第三，随着人口迅速老龄化，年长者可能成为高端转售组屋的重要需求来源。

富裕的退休人士可能会将私人住宅换成公共住房，以释放资金，从而更好地确保退休后的财务充足。此外，拥有组屋的经常性费用通常低于公寓单位。

同时，一个宽敞且位置优越的组屋单位可以提供一个舒适的住所，并享有完善的设施和便利的公共交通。

在特定条件下，适用于从私人产业“降级”的屋主的15个月等待期，不适用于年龄在55岁及以上的本地夫妇。

第四，尽管有资格购买新组屋，一些拥有充裕资金的年轻本地买家可能会选择购买高端的未分类转售组屋。

与预购组屋单位相比，购买转售组屋通常能更快入住，并且可以避免通过抽签摇号来争取心仪的单位。

此外，符合条件的首次购屋本地夫妇在购买转售组屋时可以获得津贴。

第五，新加坡居民住房升级的愿望强烈，因为从历史上看，拥有房屋一直是财富创造的关键来源。

由于公寓与组屋转售价格差距巨大，许多住房升级活动将在公共住屋市场内部进行。

随着家庭收入增长或家庭规模扩大，一个家庭可能会将面积较小或位置欠佳的预购组屋单位换成位于更便利地段、面积更大的转售组屋。

就位于中心地段的组屋投资价值而言，未分类单位可能优于“优选”或“黄金”单位。除了最低居住年限更长之外，“优选”或“黄金”单位的屋主不能出租整个单位，并且必须将其单位出售给一个更小的合格买家群体。

对不平等和消费的影响

最终，尽管转售价格指数可能保持相对平稳，但百万或以上转售组屋的交易份额可能会上升。

如果这种情况出现，家庭之间的不平等会加剧吗？那些拥有较不受欢迎的转售组屋的屋主，可能会对拥有更令人垂涎单位的屋主所获得的更大财富增值感到不满。

关键的是，如果许多转售组屋的价格在短期内几乎不增长，这可能会抑制国内消费。毕竟，上涨的转售组屋价格能为屋主带来正财富效应，从而提振消费者信心和支出。

此外，一些组屋屋主可能需要重新审视他们的财务计划，纠正那种认为可以通过以不断上涨的价格将房屋套现来满足退休需求的假设。

随着组屋转售市场的演变，在一个整体可能更为疲软的市场中，由一个高歌猛进的高端市场部分所带来的风险应受到密切关注。