购买有地住宅少数股权，警惕其中风险

【新加坡】对于日益增多的新加坡超高净值公民而言，坐落在黄金地段、占地广阔的永久地契有地住宅无疑是一个极具吸引力的选择。

其中一处此类房产便是位于第9区心脏地带、靠近乌节路山顶的欧思礼路5号（5 Oxley Rise），内有一栋两层洋房及单层附楼。

包括其东侧边界的一条通道在内，该地块的总土地面积约为151,204平方英尺（sq ft）。根据2025年发展总蓝图，其中约117,229平方英尺的主地块被规划为两层楼混合有地住宅区。

2022年，欧思礼路5号曾挂牌出售，寻求超过3亿新元的报价。

今年2月下旬，ERA Realty Network宣布，其受接管人Alvarez & Marsal（东南亚）公司委托，出售欧思礼路5号七分之一的权益。

该股权的销售招标于4月9日截止。

该房产曾是本地房地产开发的先驱Cheong Eak Chong的故居，他创办了 Hong Fok Corporation 。如今，欧思礼路5号的所有权权益由Cheong家族成员持有。

诚然，要找到一位投资者为本地一处房产（尤其是一处优质房产）投入约4000万新元，或许并非难事。

然而，购买有地住宅的少数股权伴随着诸多风险。

实体房产少数股权的流动性风险

第一，在购买房产这类大宗商品时，考虑未来如何退出投资至关重要。

出售任何房产的少数股权都可能存在问题。许多潜在买家可能更倾向于获得多数股权或百分之百的权益，以便他们能完全控制如何处置该房产。

对于有地住宅而言，实体房产少数股权的非流动性问题更为严重。

在本地购买住宅房产时，买家必须格外谨慎。新加坡公民和永久居民（PR）在购买第二套及以上的住宅，以及非永久居民的外国人和实体购买任何住宅房产时，都需缴纳高额的额外买方印花税。

此外，有地住宅的购买通常仅限于新加坡公民。

租金收益率

第二，虽然长期资本可能乐于通过持有一处房产的少数股权来赚取持续的租金收入，但对于占地广阔的有地住宅而言，其租金收益率可能尤其不具吸引力。

就目前情况来看，本地的工业和商业地产通常比住宅地产提供更高的收益率。

此外，一处坐落于大片土地上的老旧建筑，其资本价值可能与一处坐落于较小地块上的新建筑相当，但后者可能带来更高的租金收入，从而提供更高的收益率。

此外，高价住宅的投资者还面临更高的房地产税率。住宅房地产税采用累进税率。非自住住宅的房地产税率为房产年值的12%至36%，而非住宅房产的税率则为年值的10%。

建筑物的年值是指在不包括家具、陈设和维护费的情况下，该房产出租时估计可获得的年度租金总额。

多数股权持有者的动机

第三，如果一处房产的其他所有者当初的买入成本远低于当前市价，那么以现价买入该房产的股权可能会带来问题。

诚然，银行业巨头 UOB （大华银行）持有中央商业区一处商业地产——莱佛士坊一号（One Raffles Place）的少数股权。

其多数股权持有者是华联中心有限公司（OUB Centre Ltd），而后者又主要由 OUE Real Estate Investment Trust （OUE Reit）持有。在这种情况下，UOB可以期望OUE Reit的管理人帮助优化该房产的租金回报，因为该信托的管理人专注于增加可分配收入。

房产的少数股权持有者可以按比例分享租金回报。然而，少数股权持有者可能无法推动租金回报的最大化，也无法推动能够创造价值的资产增值工程。

如果房产的多数股权持有者买入成本很低，他们可能几乎没有财务压力去通过大力提高租金收入、进行资产增值工程或重新开发等方式，来从房产中获取最大回报。

资本增值

第四，尽管投资黄金地段有地住宅的投资者可以合理预期长期内获得可观的资本增值，但持有少数股权可能意味着只能获得账面收益。

与非有地住宅相比，私人有地住宅享有稀缺性溢价。

根据市区重建局（URA）的Realis系统数据，截至2025年第四季度，不包括执行共管公寓在内的私人住宅共有423,352套，其中包括349,713套非有地住宅和73,639套有地住宅——其中独立式洋房有10,752套。

市区重建局Realis系统的数据显示，截至2025年第四季度，私人有地住宅价格同比上涨7.6%，与2020年第四季度相比上涨了45.6%。

如果新加坡的富裕人群数量持续增长，且富者愈富，那么黄金地段有地住宅的价格预计将稳步上涨。

然而，尽管黄金地段有地住宅的价值可能会上升，但少数股权的持有者可能会发现难以将他的资本收入变现。最终，多数股权持有者很可能决定何时实现资本收入。而一处房产的最大资本价值，或许只有在出售其百分之百权益时才能实现。

毫无疑问，欧思礼路5号是人口稠密的新加坡一处罕见的房产。它占地广阔，位置优越，并拥有丰富的历史，这段历史与犹太裔商业巨头兼慈善家Manasseh Meyer有关，他出资建造了邻近的圣诺犹太庙（Chesed-El Synagogue）。

然而，对于购买欧思礼路5号七分之一股权的一方而言，如果与该房产的其他所有者没有密切关系，或不深入了解他们的动机，可能会面临一段艰难的时期。

对于第三方来说，购买欧思礼路5号七分之一的股权风险是否过高？对接收人而言，最好的希望是否是让Cheong家族的某位成员买下这部分股权？

或许在某个合适的价格下，购买黄金地段有地住宅的少数股权是值得冒险的。毕竟，在作为避风港的新加坡，这样的永久地契住宅是一种良好的价值储存手段。

尽管如此，购买一处大型永久地契有地住宅的小部分股权，很可能是在进行一场赌博，买家应该做好准备，在可能获得一笔意外之财前，会有一段漫长而令人沮丧的历程。