颠覆想象的八旬长者：为何越来越多马来西亚老年人选择“以房换养”，拥抱度假式生活

[吉隆坡] 即使是年龄比她小一半的人可能都会犹豫，但82岁的Chee Shook Yin却毅然拥抱改变，卖掉了她位于孟沙（Bangsar）的六居室洋房——连同她曾精心照料的花园——换成了一套600平方英尺的公寓。作为回报，她找到了一种全新的生活方式。

四十多年来，Chee和她的丈夫一直住在吉隆坡的一个富人区，他们的房子正是许多马来西亚人至今仍视为理想退休“战利品”的那种：宽敞、熟悉且已完全付清贷款。但随着时间的推移，这个曾经象征着舒适的家却变成了一种负担。

“随着年龄增长，仅靠我们两个人管理一栋洋房相当困难，”她告诉《商业时报》（The Business Times）。他们的子女已不再与他们同住，而他们也不想搬去和任何一个孩子一起生活。“我们更喜欢拥有自己的空间和自由。”

大约两年前，他们做出了一个反映马来西亚老龄化社会悄然变化的决定：他们“大屋换小屋”，搬进了Domitys Bangsar的一套单卧室公寓。这是一个位于他们居住了几十年的社区内的高品质养老社区。

这次搬家为这对夫妇开启了人生的新篇章。

由于“大屋换小屋”带来了更大的财务灵活性，这位前物理治疗师现在每天跳排舞、每周去三次健身房、在每周的卡拉OK活动中跟着专业教练学习唱歌，还参加手工艺课程。

她和新结交的朋友们一起外出游玩，社交生活丰富多彩，同时不必再为家务、洗衣和做饭等琐事烦恼，因为这些都有人打理。

对Chee而言，高品质养老生活意味着在一个易于管理的空间里，拥有独立、社群和积极的生活方式，这标志着社会对“老龄化”定义的更广泛转变。

老年人的“地中海俱乐部”

前文提到的、由Ascott Malaysia管理的Domitys Bangsar，正是这类养老居所的先行者之一。

Ascott Malaysia的区域总经理Mondi Mecja这样简单地描述这个概念：“它就像老年人的‘地中海俱乐部’（Club Med）——一个充满活动和选择、带有酒店服务元素，但人们仍然乐于居住的地方。”

Ascott Malaysia是新加坡The Ascott Limited的子公司，后者是Ascott、Citadines和Somerset等知名品牌背后的酒店集团。

2019年，在法国、比利时和意大利拥有超过150家物业的法国高品质服务式长者公寓集团Domitys与Ascott签署了一项合资协议，以拓展亚洲市场。位于孟沙的物业——前身为Nomad Residences服务式公寓——经过改造和品牌重塑，于2022年9月成为Domitys Bangsar，并于次月开始运营。这是Domitys在东南亚的首个高品质养老住所，随后在中国宁波开设了第二家，并计划在泰国再开设一家。

Mecja表示，关键在于设计一个既能传达关怀又不像护理机构的空间。与传统的养老院不同，Domitys Bangsar是为充满活力的老年人而建。房门被加宽以便轮椅进出，但风格现代而非医疗化。尽管有电梯，楼梯的设计仍然宜人且方便使用，鼓励有能力的住户保持活动。

公寓和公共区域在设计上有意做到了既方便长者使用，又兼具美感，避免给人留下“养老院”的印象，同时巧妙地融入了安全性和无障碍设计。

该住所提供100套设施齐全的公寓——包括单间公寓以及两到三居室的单位——每套都配有起居区、设备齐全的厨房和方便长者使用的浴室。整体环境类似度假村，配备了各种便利设施和支持服务，旨在促进一种积极、安全和充满社交互动的生活方式。

除了日常的客房清洁和餐饮服务，Domitys每月还举办超过50项活动，包括瑜伽、舞蹈、尊巴、绘画、手工艺和讲座。

Mecja说，目标是让老年人保持身心活跃，同时创建一个他们可以快乐、健康、独立地安度晚年的社区。

在马来西亚，一家高档养老机构的月费从每位住户6000令吉到1万5000令吉（约合1880新元到4700新元）不等，甚至更高，具体取决于房型和附加服务。例如，Domitys Bangsar的一居室公寓月租起价为6966令吉，而Acacia by Pacific Senior Living的单人房起价为8500令吉。

根据网上信息，大多数传统的、非高端的养老院，房间为多人共享，在小城镇的基本收费通常约为每月1500至2500令吉，在城市地区则升至约每月2500至4500令吉。

保持活力，优雅地老去

Domitys的模式在欧洲已经相当成熟，在那里，“活力长者生活”已发展成为一种主流选择，退休人士常常自愿搬入这类社区，开启人生的新阶段。

然而在亚洲，这一概念的引入则更为困难。“在亚洲文化中，你需要照顾自己的父母……把父母送到养老机构通常被认为是不孝的，并且会让两代人都感到不安，”Mecja说。

人们的刻板印象仍然是传统的养老院——年迈多病的老人住在一栋洋房里，由护工照料，每天重复着相同的作息：起床、洗澡、做简单的运动、看电视、读报纸、吃三餐，然后睡觉。

“现代高品质养老生活与此完全不同，”他强调，并指出他们提供短住选项，让老年人及其家人在做出长期承诺前可以先体验这种生活方式——这是为了缓解文化上的阻力。

自开业以来，Domitys Bangsar已吸引了约30名海外住户，包括来自新加坡、香港、台湾和英国的外国人。约70%的住户是本地人。

Mecja表示，除了本地人，他们还收到了相当多来自其他国家的咨询，他预计随着“马来西亚第二家园计划”提供长期居留途径，咨询量会更多。

Domitys已经在计划在马来西亚进行扩张。一个新的高品质养老机构即将在哥打京那巴鲁（亚庇）开业，槟城和新山则被确定为下一个潜在市场。随着对此类设施需求的增加，开发商和业主已开始接洽Ascott，寻求在养老项目上进行合作。

当酒店服务邂逅医疗保健

如果说Domitys代表了“活力、独立生活”这一端，那么位于巴生的Acacia by Pacific Senior Living则展示了酒店服务、医疗保健和长期护理如何在一个更具医疗功能但仍保持度假村风格的环境中融合。

Acacia是Pacific Senior Living在马来西亚的首个设施。Pacific Senior Living是一家养老和护理运营商，隶属于总部位于西雅图的全球性集团Columbia Pacific Management。Columbia Pacific Management在养老领域拥有数十年经验，业务遍及美国、中国和印度，并曾在亚洲创建了Columbia Asia医院网络。

在雪兰莪州的巴生，该集团将前Merrida酒店改造成为一个拥有136间精装修房间的养老住所。改造后的物业外观和感觉更像一个度假村而非机构，但配备了完善的养老护理设施。

每个楼层都实现了完全的轮椅无障碍通行，并配备了方便长者的安全设施，如紧急呼叫铃以及走廊和浴室的扶手。这里有游泳池、恒温按摩浴缸、健身房、迷你影院，以及位于底楼和一楼的自助餐厅和用餐区，为住户创造了多个社交和共同用餐的空间。物理治疗室则提供锻炼项目，帮助老年人维持肌肉力量。

虽然有136个房间，但Acacia可容纳约144名住户，包括一些与家人同住的住户。在一个案例中，一位60岁的女儿与她90岁的母亲一同入住。

这里还提供日托服务，让上班的子女可以在白天将父母送到这里，下班后再接回家——这是一种反向的托儿模式。

对于高风险住户，房间可以安装由人工智能驱动的系统来检测和预防摔倒，并向工作人员发送警报。在过去两年里，Acacia已处理了约360例有不同需求的入住申请，需求仍在不断上升。

孤独才是真正的病症

Pacific Senior Living的首席执行官兼健康服务总监Dr Ramnan Jeyasingam自2001年以来一直从事长期护理工作，主要服务对象是老年人和重度残疾患者。对他而言，对老年人福祉的最大威胁不仅是身体疾病，还有孤独。

他自己的母亲患有糖尿病、骨关节炎和骨质疏松症，在父亲去世后独自生活，并拒绝雇用女佣或护工。

“她告诉我她有吃饭，但我看得出她体重在下降，”他说。每隔几周，她就会打电话给他，要治疗尿路感染的抗生素。最终，他发现了原因：她因为之前摔倒过，害怕晚上去洗手间，所以避免喝水并延迟上厕所——这引发了反复感染。

当她搬进Acacia后，感染就停止了。她现在晚上可以毫无畏惧地呼叫工作人员帮忙。

“父母都是一样的。他们需要帮助，但却难以开口。他们不想给孩子添麻烦，而且大多数人不喜欢家里有护工或女佣，”他告诉《商业时报》。

高品质养老社区填补了这一空白，让老年人可以在附近有支持和陪伴的情况下半独立地生活。

“大多数老年人会说，‘我很好，一切都好。’但我们需要有智慧去判断，居家养老何时已不再可持续，”他说。

在Acacia，住户们得到的不仅是安全，还有社交联系。在采访期间，他指着一群正在打麻将的老年人补充道：“那些女士在家里是得不到这些的。子女去上班，孙辈去上学。在这里，他们有伴。”

这里还提供养老护理支持——护士、每周来访的医生和物理治疗课程——以及专业的设备，这些都很难在家里以低成本复制。

Dr Ramnan表示，最严峻的挑战是人力。招聘和留住技术娴熟的员工很困难，而且由于该行业是服务密集型产业，劳动力成本至少占运营成本的一半。

Acacia的所有护理人员都是马来西亚人，这有助于沟通和文化理解。尽管如此，并非所有老年人都适合入住；那些患有严重破坏性痴呆症的人可能需要在其他地方接受专门护理。

旧建筑的新生

马来西亚养老行业一个有趣的现象是，许多设施都是由现有资产改造而来。巴生的Acacia曾经是一家酒店；Domitys Bangsar则曾是服务式公寓。

Olive Tree Property Consultants的创始人兼首席执行官Samuel Tan表示，这指向了一个更广泛的机遇。商业建筑的适应性再利用——尤其是在冠病疫情后未被充分利用的写字楼和购物中心——正在成为马来西亚一个有前景的策略，尽管本地的案例研究仍然有限。

“通过将这类物业转变为住宅或像养老生活这样的专门用途，开发商可以解决供应过剩的问题，并为城市中心注入新的活力，”他补充道。

Tan认为，要让这一趋势获得发展动力，政府必须通过支持性政策和财政激励措施发挥关键作用，例如其他国家采用的历史建筑税收抵免政策。

尽管运营商没有披露财务数据，但有迹象表明早期发展势头强劲。Domitys Bangsar在开业两年内就吸引了本地和外国住户，而Acacia自2023年11月仅有四名住户开始运营以来，仅其巴生设施就已记录了360例入住。

Dr Ramnan表示，收入已“与入住率同步增长”，并且还有包括物理治疗以及餐饮在内的其他配套服务，也为总营收做出了贡献。根据不同的套餐和服务，每位住户的月收入在7500令吉到1万令吉之间。

事实上，Acacia和Domitys都已在计划进行跨州扩张。Tan表示，这种快速扩张，加上日益增长的投资者兴趣，表明高端养老生活正从一个小众概念转变为一个具有商业可行性的行业。

Tan补充说，如今的退休人士越来越倾向于选择独立的生活安排，而不是完全依赖家庭。这背后是他们对积极、以社区为中心的生活方式的渴望，并得到了一系列专为老年人设计的新住房选择的支持。

他说：“高品质养老社区的住所让他们免于日常琐事，提供方便长者的设计和24小时安保，并帮助他们建立非家庭的支持网络——这对没有近亲的‘独居老人’尤其重要。”

他观察到，马来西亚的养老行业正吸引着越来越多来自国外的兴趣，特别是来自新加坡、日本、韩国以及英联邦和南亚部分地区的兴趣。

Tan说，其吸引力来自于可负担性、强大的医疗基础设施、现代化的网络连接、广泛使用的英语以及文化丰富、注重生活方式的环境等多种因素的有力结合。

投资者开始关注

在全国范围内，一个新的养老生活概念生态系统正在形成。例如，位于怡保的GreenAcres是马来西亚较早的专门建造的退休社区之一，它在一个占地13英亩的土地上提供单层、有门禁和安保的别墅，具有方便长者的设计特点，并采用可退还的“终身租赁”押金模式。

位于芙蓉的Millennia Village由半导体公司Unisem Group背后的家族开发，其定位是一个大规模的养老和健康度假村，融合了度假氛围、生态敏感设计和积极老龄化的理念。

除了这些项目，还有来自Gamuda、Sunway、UOA和IGB等开发商的新项目，它们正将业务重心转向在更广泛的城镇或以医疗为主导的综合开发项目中提供退休和养老服务。

在澳大利亚、日本、英国和美国，养老生活已成为一种机构资产类别，而马来西亚现在也正吸引着类似的关注。

在澳大利亚，超级年金基金拥有主要的退休村运营商；而在日本，医疗保健和养老护理房地产投资信托基金（REITs）持有养老院和老年住房的投资组合。

在新加坡上市的全球不动产管理公司CapitaLand Investment也推出了CapitaLand Wellness Fund，这是其首个专注于健康和医疗相关资产的房地产基金。

在马来西亚，像雇员公积金（EPF）和退休基金局（Retirement Fund (Incorporated)，简称KWAP）这样的养老基金，早已投资于房地产和基础设施领域。 本月初，退休基金局宣布其房地产开发部门KWEST将与槟城州伊斯兰宗教理事会合作，在槟城大陆开发一个以退休为导向的试点项目。 与此同时，EPF已承诺投入高达2.5亿令吉，以催化成长期和扩张期的公司。这项前瞻性投资策略的一个关键重点是养老护理和银发经济领域，突显了其对养老生活市场的承诺。

老龄化国家，增长中市场

从人口结构上看，马来西亚正迅速迈向老龄化国家。Acacia的Dr Ramnan指出，该国真正的挑战可能会在2030年左右开始。根据马来西亚统计局的最新预测，到2040年，60岁及以上的马来西亚人可能占总人口的17%左右。

一些州已经达到了这个水平。雪兰莪州的老年人口占21.6%，而柔佛州和沙巴州分别约为12.3%和11%。

这些正是Pacific Senior Living和Domitys着眼于扩张的市场，特别是巴生谷和新山，这两个地区的需求和城市基础设施都很强大。

在马来西亚，“现代高品质养老社区只适合富人”的观念依然存在，但Ascott的Mecja相信，随着步入老年的马来西亚人重新评估他们晚年生活的真正需求，这种心态将会改变。

他认为，由于许多退休人士拥有可观的EPF储蓄和已完全付清贷款的房屋，他们将越来越有能力选择调整自己的生活方式以适应需求。

“我们不是鼓励人们卖掉房子住进养老社区，但当时候到了，或许值得重新思考我们想要什么样的生活——是独自住在一所大房子里，还是‘大屋换小屋’，搬进一个易于管理的单位，享受酒店式服务，并有更多时间去做你一直想做的事情，”Mecja说。

Acacia的Dr Ramnan预计，对高端养老生活的需求将与整体老龄化人口成比例增长。并非每个人都会选择高端设施，但总会有一个细分市场——就像航空旅行中的商务舱乘客一样——他们想要并且能够负担得起更好的服务。

Pacific Senior Living的目标是定位在“高端经济舱”市场：比超豪华选项更亲民，但明显高于基本的机构护理。 有趣的是，已经有更年轻的访客出现在Acacia。“我们发现很多五十多岁或六十多岁的人来参观，”他说。“他们看起来很健康。当我们问他们的母亲是否需要什么时，他们会说，‘不，我是在为自己的未来做规划。’所以心态会改变的。可能需要一些时间，但肯定会。”