优化土地利用：建造五层楼高的有地住宅

【新加坡】多年来，土地稀缺的新加坡必须不断寻找土地，以满足日益增长的居住、工作和休闲需求。

市区重建局（Urban Redevelopment Authority）发布的2025年发展总蓝图草案，为这座城市国家未来10到15年的土地使用发展规划了蓝图。该蓝图包含了多项计划与策略，旨在打造更具包容性和便利性的住宅与社区、更新商业节点和充满活力的工作空间，并建设一个更具韧性的新加坡。

毫无疑问，为了满足日益增多的居民家庭，我们需要更多的公共和私人住宅。

从2014年到2024年，新加坡的居民家庭数量从120万户跃升至146万户，增幅达22%。在此期间，居民家庭的平均人口规模从3.43人降至3.09人。

在推动增加住房供应的过程中，私人有地住宅是否应该逐渐被淘汰？

试想一下，如果将有地住宅区重新规划，以允许开发公寓项目。长此以往，有地住宅所占用的土地可能会被重新利用，以容纳更多居住在高层公寓里的居民。

尽管如此，即使新加坡在不断转型，保留包括有地住宅在内的多种住房类型，也能提升城市景观和整体居住环境。此外，有地住宅也备受本地富裕居民的青睐。

或许，我们应该通过提高有地住宅的高度限制，让划为有地住宅用途的土地发挥更大的效益。

可以考虑在全岛范围内建造高达五层、最高约22米的有地住宅。

目前的指导方针允许建造两层或三层的有地住宅，总高度分别为12米或15.5米。

或许，在允许建造更高有地住宅的同时，可以缩小排屋、半独立式和独立式洋房的最小地块面积，包括优质洋房区（Good Class Bungalow Areas, GCBAs）内的住宅。

满足愿望

从2019年第四季度到2025年第三季度，私人非有地住宅（不包括执行共管公寓）的数量从300,159套跃升至348,043套，增幅为16%。

相比之下，同期私人有地住宅的存量仅从73,402套微增0.3%至73,613套。

一般来说，政府售地计划下的地块包括用于建造公寓的各类地皮，但通常不包括用于建造有地住宅的地皮。因此，虽然公寓库存应会继续显著增长，但有地住宅存量的增长可能相对平缓。

允许在有地住宅区的地块上建造更大的建筑，并放宽最小地块面积要求，长远来看可以促使有地住宅数量大幅增加。

以一个位于两层楼高有地住宅区、最小地块面积为400平方米（约4306平方英尺）的独立式洋房为例。作为说明，如果在一个缩小三分之一的地块上建造一座五层楼高的房屋，其地上的建筑面积将会大得多。

重要的是，增加本地有地住宅的供应，能更好地满足高收入者的愿望。

设想一下，有些人渴望从公寓单位升级到有地住宅，因为他们想要一个更具个性化、隐私性更强、空间更宽敞的居所。

在本地，拥有有地住宅的权利通常仅限于新加坡公民。外国人申请购买有地住宅将根据个案进行评估，考量因素包括申请人是否已成为新加坡永久居民至少五年，以及是否为新加坡做出卓越的经济贡献。

更好地满足本地成功企业家、专业人士和企业高管等人拥有有地住宅的愿望至关重要。这有助于将商界领袖、顶尖专业人士以及迅速晋升的人才留在新加坡，他们可以为经济增长和国家税收做出有益贡献。毕竟，新加坡需要吸引顶尖人才，以维持充满活力的经济，从而为应对人口老龄化等日益增长的政府开支提供资金支持。

房产税

提高划为有地住宅用途的土地的集约化利用，也能带来房产税收入的增加。

年度房产税的计算方式是将房产的年值（Annual Value）乘以适用的房产税率。

建筑物的年值是指该房产在出租状态下（不包括家具、陈设和维护费）的预计年度租金总额。它是根据相似或可比房产的估计市场租金来确定的。

一般来说，在其他条件相同的情况下，在给定的地块上建造更大的建筑，应会使房产的年值上升，从而导致该房产被征收更高的年度房产税。

居住环境

严格的建筑指导方针有助于确保有地住宅区拥有宜人的居住环境。

例如，优质洋房区以外的独立式洋房，其场地覆盖率最高为50%，主建筑通常需要从公共边界退缩2米，此外还有其他要求。

在提高有地住宅建筑高度和缩小最小地块面积的同时，可以大致保留或略微放宽现有的场地覆盖率、分区管制、主建筑与公共边界的退缩距离，以及车廊立柱、庭院、露台、屋檐、车廊屋檐等方面的指导方针。这样做的最终结果应该是，土地得到更优化的利用，而有地住宅的居民仍能继续享有足够的隐私，并生活在舒适、相对低密度的社区中。

新加坡已经见证了许多建筑物在变得更高的同时，并未损害居住环境的质量。通过良好的规划和合理的指导方针，现有的有地住宅区可以在不破坏其居住环境的前提下，容纳更多的住宅和更高的房屋。

在土地稀缺的新加坡，只有一小部分家庭居住在有地房产。从2014年到2024年，居住在有地住宅的居民家庭比例从5.8%下降到了4.7%。

通过大胆地重新构想有地住宅区的未来面貌，未来在土地稀缺的新加坡，或许能有更大比例的居民实现居住在有地住宅的梦想。