住宅用地竞标过于鲁莽？开发商对新加坡政府的信心或将获得回报

【新加坡】尽管中东冲突引发了剧烈的能源冲击，并将推高通货膨胀、减缓经济增长，但开发商仍在近期的政府售地 (GLS) 计划招标中，对住宅地块提交了强劲的投标。

一幅位于加冷坊 (Kallang Close) 私人住宅地段靠近加冷地铁站，吸引了四份标书，最终由 Frasers Property 和 Mitsubishi Estate 以6亿1075万元的价格夺得，相当于容积率每平方英尺 (psf ppr) 约1415元。

该地块的总建筑面积上限为43万1615平方英尺 (sq ft)，其中一部分将用作托儿中心，预计可建造约470个住宅单位。

另外，位于义顺胡姬乡村俱乐部 (Orchid Country Club) 旁的一幅米尔顿雅径 (Miltonia Close) 执行共管公寓 (EC) 地段吸引了三份标书，其中 Hoi Hup Realty 以3亿4085万元的最高价中标，相当于容积率每平方英尺约732元。该地段可提供约430个住宅单位，距离卡迪地铁站有几个巴士站的路程。

风险加剧

鉴于能源危机所带来的经济阵痛，开发商承接高价住宅项目是否愚蠢？

以加冷坊项目为例，其总开发成本可能在10亿元左右。而为了实现约10%的净利润率，住宅单位的平均售价可能需要接近每平方英尺3000元。

尽管近期新推出的公寓项目在强劲的每平方英尺价格下取得了高认购率，但当加冷坊项目可能在明年推出时，购买情绪是否会转淡？

能源危机可能会削弱经济增长并导致大规模失业。如果利率为应对高能源价格推高的通胀而上升，房屋贷款可能会变得更加昂贵。

如果上述情况发生，私人住宅需求可能会受到严重影响。

此外，高昂的能源价格可能会推高建筑成本。随着综合度假村扩建和樟宜机场第五搭客大厦建设等重大项目的进行，建筑业的资源可能会变得紧张。

需求疲软加上成本超支和施工延误，可能会给住宅开发项目带来严重亏损。

此外，如果开发商面临房屋库存积压，惩罚性的额外买家印花税 (ABSD) 制度将使其雪上加霜。

目前，住宅开发商收购地块需缴纳40%的额外买家印花税，其中35%可在满足规定条件的情况下预先豁免。

在众多条件中，开发商通常必须在购地后的五年内售出所有住宅单位，才能避免被追回已豁免的额外买家印花税。

追回率从售出99%住宅单位的项目的25%，到售出率低于90%的项目的35%不等。被追回的额外买家印花税豁免额还需支付每年5%的利息。

然而，尽管住宅开发商面临严格的政府监管，但在巨大的全球不确定性面前，他们对住宅地块的看涨情绪，很可能是建立在政府的支持性政策及其对政府的信心之上。

政府售地地块

在供应方面，政府售地地块是私人住宅地块的重要来源。与集体出售地块（尤其是一些分层地契业主反对出售的整体出售地块）相比，开发商通过政府售地计划获得地块的时间性通常更具确定性。

重要的是，政府售地地块的买家可以迅速在地块上开展工程。此外，政府在按时完成新地铁站等关键设施方面也拥有良好记录。

关键在于，政府在推出正选名单上的政府售地地块方面通常持审慎态度，这些地块会在预定日期推出销售。

在2026年上半年的政府售地计划中，正选名单地块可提供约4575个私人住宅单位，其中包括635个执行共管公寓单位。这与2025年下半年政府售地计划正选名单地块可提供的4725个私人住宅单位（包括990个执行共管公寓单位）大致相当。

通过严格管理不同地块的用途并控制政府售地地块的供应，政府有助于确保私人住宅供应稳定，避免出现供应过剩的情况。

居者有其屋

在需求方面，政府政策支持居者有其屋。自建国之初，由于建国元勋们的承诺，新加坡拥有全球最高的拥屋率之一。

如今，近80%的新加坡居民居住在建屋发展局 (建屋局) 的组屋中，其中许多人拥有自己的组屋。

建屋局以津贴价格向符合条件的买家出售房屋，部分买家还能获得丰厚的购屋津贴。许多本地年轻成年人通过购买组屋开启他们的拥屋之旅。

简而言之，拥有自己房屋的观念，已深深植根于包括年轻一代在内的新加坡人心中。

关键是，虽然这些组屋是高品质的住宅，但许多人仍渴望通过购买公寓单位来实现住房升级。一个相当典型的公寓拥有途径，就是利用出售组屋的资金来资助购买公寓。

对政府的信心

或许最重要的是，许多开发商对新加坡政府的执政能力抱有巨大信心。

纵观新加坡历史，政府已帮助国家渡过了一系列危机。

虽然开发商可能不确定中东事件和能源市场发展会带来何种影响，但他们相信政府能够帮助新加坡成功应对能源危机及其他重大挑战。

凭借多元化的供应链和可用于支持企业和个人的资金，新加坡比许多其他国家更能抵御能源冲击等危机。

此外，政府为本地人创造良好就业机会、并为员工提供相关技能的努力，也让开发商确信他们可以接触到一大批高收入的本地人作为潜在的公寓买家。

Frasers Property 和 Mitsubishi Estate 以0.7%的微弱优势，击败 City Developments Ltd (CDL)，成功夺得加冷坊住宅地块。

CDL 和 Frasers Property 都是业务遍及全球的新加坡上市公司。在全球动荡时期，这些集团仍寻求在新加坡住宅开发市场实现增长，这一事实表明他们相信本地政府能够驾驭当前的危机。

对 Frasers Property 和 Mitsubishi Estate 而言，拿下加冷坊地块不太可能是一场得不偿失的胜利。如今承接住宅开发项目的风险虽然很高，但在亲住房政策和有效的政府领导下，开发商在新加坡私人住宅项目上大举押注或许是正确的选择。