新思路涌现：私营企业瞄准新加坡乐龄生活领域的机遇

[新加坡] 随着本地人口老龄化，新的私营乐龄住房模式正在涌现，其中包括一个近期将殖民时代房屋改造为服务式公寓的项目。

传统上，新加坡人期望在自己家中养老，无论是独居、与家人同住还是有女佣陪伴。这至今仍是主流的期望。

卫生部 (MOH) 在回复《商业时报》的询问时表示：“根据研究和公众反馈，大多数年长者倾向于在自己家中养老，他们可以在社区里积极地安度晚年、保持社交联系并获得照顾。”

卫生部补充说，为实现这一目标，政府增加了社区护理选项。

对于确实在寻求其他选择的年长者，市面上已有新型的公共住房选项：例如将年长者公寓与社区设施相结合的“海军部村庄”（Kampung Admiralty），以及提供辅助生活服务的社区关爱公寓。

如今，私营领域也在探索面向中高收入年长者的辅助生活和其他模式。

自2024年以来，新加坡土地管理局 (土管局) 已划拨两块土地用于跨代共居项目，让没有亲属关系的年轻和年长住户共享社区空间。

首个用于此目的的国有房产是前恒德小学旧址。这个新设施名为 Commune@Henderson。第二个此类项目是位于三巴旺的 Admiralty Hills，由20栋黑白洋房组成。

自2024年以来，新加坡土地管理局 (土管局) 已划拨两块土地用于跨代共居项目，让没有亲属关系的年轻和年长住户共享社区空间。

首个用于此目的的国有房产是前恒德小学旧址。这个新设施名为 Commune@Henderson。第二个此类项目是位于三巴旺的 Admiralty Hills，由20栋黑白洋房组成。

新加坡土地管理局 (土管局) 告诉《商业时报》：“这两个项目都旨在支持那些活跃且独立的年长者，他们可能会考虑短期和灵活的共居设施安排。”

“对于那些不需要医疗护理或行动辅助，并且享受并能从多样化的社交互动和社区联系中受益的年长者，这些项目提供了一个独立生活的替代选择。”

发展面临的障碍

Admiralty Hills 的招标由建筑公司 Eco Energy 赢得，月租出价为5万6000新元。

新加坡土地管理局 (土管局) 表示：“我们鼓励投标者提出能够提供配备社区活动规划的乐龄住宿概念，以支持独立老龄化并促进社交联系。”

该局补充说，竞标是“根据其共居模式和场所营造提案的优势进行评估的”。

新加坡国立大学（国大）商学院房地产系教务长讲席教授 Sing Tien Foo 博士指出：“竞标此项目的运营商必须引入能够作为概念验证的新想法。”

“这可能是新加坡土地管理局 (土管局) 的一个目标。他们可能不只是想以最高价格出租，而是希望看到新的创意。”

该项目预计在获得批准后于六月开放出租。在20栋房屋中，18栋获准用作服务式公寓，两栋用作零售。

这些住宅被划分为多个小型公寓，每个单位的月租金在1200新元至2400新元之间。整栋房屋的月租金则为1万至1万2000新元。

Eco Energy 总经理 David Tan 说：“我们在投标时也意识到，要使这个项目对乐龄共居具有吸引力，我们需要克服相当多的挑战。”

Tan 补充说，这些殖民地时期的房产最初是在1920年代和1930年代为英国海军军官建造的，所有房屋都有楼梯。文物保护指导方针限制了为实现无障碍通行而可以进行的结构性改造。

只有三栋房屋的入口相对平坦，适合行动不便的租户。这几栋房屋一楼的服务式公寓将专门留给年长者。

Tan 指出：“另一个挑战是，年长者更喜欢熟悉和便利的环境，而 Admiralty Hills 恰恰缺乏这一点，因为它不靠近邻里中心的设施。”

“我们将开始谨慎而有节制地向年长者推广这一选择。”

Eco Energy 计划与三巴旺集选区的基层组织合作。这位总经理说：“这个选区内的年长者更有可能将 Admiralty Hills 视为一个共居选项。”

无论如何，Admiralty Hills 的定位并非长期居住。Tan 预计五分之二的租户将是寻求过渡性住房的新加坡人。这其中可能包括年长者，例如那些自己房屋正在进行翻修的人。

预计另有五分之二的租户是外籍专业人士，其余五分之一是外国学生。

在 Eco Energy 的其他项目中，60岁及以上的年长者约占租户总数的10%。

Tan 指出：“考虑到这里宽敞的环境和更实惠的租金，我相信我们（在 Admiralty Hills）能吸引超过10%的年长租户。”

目前还没有任何单位加装扶手或防滑地板等设施，这些将在租户要求时安装。

他补充说，这是一个刻意的商业决定，因为显眼的乐龄关怀装置可能会吓退潜在的租户。

更早的范例

Commune@Henderson 于去年六月开业。该项目是发展商 TS Group 和上市共居运营商 The Assembly Place (TAP) 的合资项目，旨在将年长者和外国学生聚集在一起。

TAP 首席执行官 Eugene Lim 表示，这种促进互动的方式“必须经过精心策划”。

他指出，年长者和学生可能有不同的生活习惯（如就寝时间）和文化习俗。但是，这个包容性的空间也能促进双方都受益的互动。

其中一项举措是，年长住户有机会为兴趣相投的年轻人主导活动，例如，一位年长艺术家可以开办书法课。

Lim 说：“我们希望我们的年长者觉得……他们可以分享所学，并得到他人的欣赏。而年轻人看着年长者，会觉得……有很多东西可以向他们学习。”

Commune@Henderson 目前约有200名学生居住，他们大多介于18至25岁，来自20多个国家。他们住在二楼至四楼，入住率约为90%。

大多数人选择四人间的一个床位，月租为1028新元，租期为6至12个月。单人或双人套房的租金从3300新元到4100新元不等，租期类似。

一楼住着10到15名年长者，他们每月支付4500至5000新元，费用包含膳食和部分看护服务。

Commune@Henderson 的目标是在2026年第四季度前，拥有约30名年长住户。

Lim 表示，目标是改变公众对乐龄生活项目的看法。“这本身就是一个资产类别。”

他补充说：“在当今社会，把父母送到疗养院仍然是一个禁忌，除非真的别无选择。”

“但如果我们能创造一个年长者自己主动想去的设施……我们希望到2030年，这能成为一个自然的过渡，从而免去父母与子女之间那段令人不适的对话。”

这条路能走多远？

然而，要将跨代共居模式从这些试点项目扩大规模可能会很困难。观察人士表示，最大的挑战是需求。

新加坡管理大学成功乐龄研究中心主任 Paulin Tay Straughan 教授指出，研究确实表明，不同年龄层的人住在一起是有好处的。

“因此，关键问题是：年轻人和老年人愿意尝试吗？”

她认为 Commune@Henderson 之所以可行，是因为年轻人是外国学生，他们被该设施相对实惠的价格所吸引。

“但如果你指的是年轻家庭购买房产或投资（这个选项），我认为你很难期望他们愿意搬进一个需要与没有亲属关系的老年人共享公共空间的专属地方。”

她建议，另一种做法是将70至90岁的年长者与50至60岁的年轻一辈年长者配对，而不是让年轻人参与进来。

可能不情愿的不仅是年轻人。新加坡社科大学的老年学专家 Kelvin Tan 副教授表示，另一个挑战是说服年长者迈出这一步。

Tan 教授观察到，搬离熟悉的环境需要年长者仔细权衡居住时长及其背后的原因。

他补充说：“从理性的角度来看，可能很少有人会这样做。但也有一部分人可能只是在寻求暂时的改变，比如在经历丧亲之痛的时期。”

商业方面的考量

此外，还有其他原因让租户和运营商都保持谨慎。

一是租约的不确定性。Tan 教授指出，试点项目的租期很短：Admiralty Hills 的租期最初为五年，并有选择性更新另外四年的权利；而 Commune@Henderson 的租期为四年加三年。

他说：“这种不确定性对企业主来说总是一个挑战，而这种不确定性又会转嫁给将要入住的人。”他补充说，大多数年长者可能都希望避免搬迁带来的压力。

至于运营商方面，Cushman & Wakefield 新加坡和东南亚研究主管 Wong Xian Yang 表示：“这些项目在经济上仍然是可行的，尽管（较短的租期）可能会限制运营商愿意投入项目的资本开支，因为他们需要在租期内收回装修成本。”

更长期的选项

共居模式针对的是寻求短期或灵活住房的独立年长者。而历史悠久的疗养院选项则是为有复杂医疗保健需求的年长者准备的。

对于介于两者之间的群体，则有辅助生活选项，而私营养老服务正在兴起。

Tan 教授指出：“不同的新加坡人向往不同的生活方式。”

Savills 亚太区资本市场生活领域高级总监 Emily Fell 表示，私营辅助生活填补了“一个特定的市场空白，即服务于那些优先考虑自主权、服务和高品质的高收入年长者”。

目标市场是70至85岁的中上层阶级至富裕的年长者，或是愿意支付更高费用的“三明治一代”子女。

她补充说，辅助生活也服务于“被忽略的中间层”：即那些身体过于虚弱无法独立生活，但病情又未严重到需要入住疗养院的年长者。

去年，新加坡首个私营辅助生活项目 Perennial Living 启动，提供200套设施齐全的公寓。

在更广泛的辅助生活选项中，有一种是共享式住家年长者看护服务，即年长者与为他们提供支持的工作人员共享居住空间。

卫生部表示，截至2026年4月，共有56处此类住所。

其中包括由 Red Crowns Senior Living 运营的单位，分布在33套公共组屋、两套公寓单位和一栋有地住宅中。

Red Crowns 的首席护理官 Phern Tan 表示，对于不符合津贴资格的中高收入家庭来说，私营辅助生活设施可能比疗养院更便宜。

她补充说，私营辅助生活还具有更高的护患比和灵活的探视时间等优势。

Red Crowns 的大部分建屋发展局（HDB）单位都是五房式组屋，每套单位约有六名住户和两名看护者。月费从独立生活的2590新元到需要认知护理（如患有失智症）的住户的3890新元不等。

这家社会企业于2021年开业，其设施的入住率徘徊在90%左右。在2025年增加了两套组屋后，自2026年初以来，它每月都会增加一到两套组屋。

这位首席护理官指出：“随着家庭单位变得越来越小，我认为需求将一直存在。”

她补充说，进一步的扩张取决于是否有可用的单位，“因为并非所有房东都对将其（房产）改造为辅助生活用途持非常开放的态度”。

另一个例子是 St Bernadette Lifestyle Village，它在八个地点运营辅助生活设施，为大约100名年长者提供住所，平均入住率为80%。

今年，它计划在其淡马锡理工学院的设施中增加四个单位，并可能在蔡厝港增加一套五房式组屋。

对于辅助生活，月费从3000新元到6000新元不等，包括租金、膳食和部分看护服务。St Bernadette 还有一个独立的疗养院，月费从4200新元到6200新元不等。

St Bernadette Lifestyle Village 的联合创始人 Belinda Wee 医生分享道：“辅助生活提供了独居或与女佣同住时无法获得的社交机会。”

她补充说，这类设施中结构化的陪伴“能显著帮助避免孤独和抑郁”。

两家运营商都观察到，无子女年长者的咨询量有所增加。但需求仍主要由家庭成员驱动，其中许多人居住在海外，或者更青睐辅助生活提供的礼宾服务。

吸引资本 

Savills 的 Fell 表示，归根结底，乐龄住房是一个相对小众的市场。

她将此部分归因于新加坡“严重依赖女佣作为更便宜的护理替代方案”。

她认为，要使私营养老住房模式成为主流的另类资产类别，必须有更清晰的用途类别规划、对医疗保健相关住房等公共—私人伙伴关系的激励措施以及津贴。

“鉴于人口发展趋势，需求基本面显然是存在的，但要使其作为一种资产类别制度化，市场需要更清晰的定价基准、可扩展的运营平台和更高的政策清晰度。”

她补充说，需要更清晰的收益率来吸引投资者，因为目前“运营市场的可变性太大，没有统一的基准”。

她指出，对于私营辅助生活项目，投资者通常为核心增益型资本寻求5%至7%左右的稳定且经风险调整后的收益率。

这介于“高风险、高收益”的疗养院和由政策而非收益驱动的社区关爱公寓之间。

Fell 表示，拥有可复制模式并融入医疗保健系统的运营商可能会为该行业吸引投资。

尽管如此，即使这成为一个公认的另类资产类别，它很可能仍将保持中等规模，因为“新加坡将始终把护理服务锚定在公共体系中”。

Cushman & Wakefield 的 Wong 表示，要让跨代共居成为一个成熟、可投资的资产类别，“投资者需要看到持续的入住率、明确的定价能力和市场流动性的证据”。

他补充道：“投资者还需要了解可实现的收益率，以及当前或未来市场是否有足够的深度来支持最终退出。”

但学者们表示，这些乐龄住房模式的意义超越了商业可行性。

新加坡理工大学商业、传播与设计学部的 Jawn Lim 副教授说：“核心讨论不应仅仅关乎商业价值，而应关注另类的价值衡量标准。”

他补充说，老年人的同伴支持网络可以创造价值，甚至减少紧急或骚扰电话也能体现其价值。

卫生部表示，将继续确保为年长者提供多种住房和护理选择，“同时考虑到他们的长期护理需求、原地养老的偏好以及新加坡的土地限制”。

Straughan 教授认为，针对年长者的替代方案有“明确的需求”，并补充说：“如果没有周详的规划，所有这些需求都将落在国家身上，届时医疗保健成本将会上升。”

“我们不应大规模生产单一选项，而应以优雅的方式应对老龄化，这意味着要为多样性创造机会。”