伊朗战事升级，S-Reits追求增长恐面临股权融资时机不佳的风险

【新加坡】一直密切关注Lendlease Global Commercial Reit (简称L-Reit) 新单位优先发售的市场观察人士，或许对上周公布的显著认购不足率并不会感到太过意外。

这项旨在为收购PLQ Mall 30%股份而进行的1.966亿新元股权融资活动，是在2月25日宣布的——仅仅三天后，美国和以色列对伊朗发动军事打击，引发了新加坡上市房地产投资信托基金（S-Reits）的广泛抛售潮。

在动荡之中，L-Reit的市价难以维持在每单位0.558新元的优先发售价之上。这项以1000配119比例发售近3.524亿个新单位的计划，最终只收到1.869亿个单位的有效接纳，以及3220万个单位的额外申请。

总计被认购的2.191亿个单位，接纳率不足62.2%。

这意味着该交易的承销商——DBS、OCBC和UOB——将不得不为无人问津的1.332亿个单位承担超过7430万新元的资金。

L-Reit上周五（3月27日）收盘价为0.54新元，比优先发售价低了3.2%以上。

本周，CapitaLand Ascendas Reit（简称Clar）可能会成为市场焦点，因为它需要为购买价值14亿新元的资产寻求可能变得犹豫不决的投资者的支持。

3月25日，Clar的管理人表示，已通过以每单位2.406新元的价格配售2.494亿个新单位筹集了6亿新元，并将通过以每单位2.35新元的价格、按1000配28的比例进行优先发售1.291亿个新单位，再筹集3.035亿新元。

Clar上周五收盘价为2.50新元。

投资者是否应该对参与Clar的优先发售持谨慎态度？他们是否应该普遍避开S-Reits？S-Reits的管理人可以做些什么来维持市场信心呢？

增加每单位派息的交易

可以肯定的是，Clar的规模远大于L-Reit，并且它可能吸引更广泛的全球投资者群体。

随着最新一批资产的收购，其投资组合规模将从185亿新元扩大至199亿新元。这些新物业中最重要的是位于日本的一个超大规模数据中心49%的股份，Clar将为此支付6.207亿新元。

Clar还以5.042亿新元收购位于25 Loyang Crescent的一组物流和工业建筑的100%权益，并以2.45亿新元收购位于2 Science Park Drive的一个优质商业空间物业的50%股权。

在其3月24日的公告中，Clar的管理人表示，根据2025年的备考估算，此次收购将对其每单位派息（DPU）有2.1%的增值作用。

然而，从单位持有人的角度来看，L-Reit收购PLQ Mall 30%股份的吸引力也毫不逊色。

这笔交易使L-Reit的投资组合规模从39亿新元扩大到42亿新元，其协定物业价值为8.85亿新元。这比两份独立估值的平均值低了2.2%。

该物业的每平方英尺估值也比过去几年中其他四个郊区零售物业的平均成交价低21%。其反映的净房地产收入收益率比这四笔先前交易高出17个基点。

根据截至2025年6月30日的财年（FY2025）的备考估算，收购PLQ Mall 30%的权益预计将为L-Reit的DPU带来0.2%的增值。

结合L-Reit去年11月收购的PLQ Mall 70%权益，根据其FY2025的备考估算，其DPU将获得2.1%的提升。

紧张局势升级，风险上升

在我看来，Clar的优先发售时机可能与L-Reit的一样不佳。

当Clar的管理人上周宣布其收购和融资计划时，美国总统Donald Trump刚刚收回了他轰炸伊朗发电厂的威胁，并告诉世界正在进行谈判以结束敌对行动。

然而，随着一周的推移，越来越明显的是，冲突立即结束的可能性微乎其微。伊朗一直保持着顽固的挑衅立场，而据报道美国已向该地区增派了数千名士兵。

与此同时，也门的胡塞武装也于上周末向以色列发射导弹，加入了战局。

反映出日益增长的悲观情绪，布伦特原油价格在上周一小幅下跌后强劲反弹。上周五交易价格超过每桶114美元，当周上涨超过7%。

显然，油价的持续高企最终可能导致通货膨胀和利率上升，这对像S-Reits这样的收益导向型投资来说是坏消息。

如果投资者情绪恶化，导致Clar单位的市价跌破其每单位2.35新元的优先发售价，许多单位持有人很可能决定放弃他们的认购权。

追求增长，释放价值

在通胀和利率前景不明朗的背景下，一些分析师对S-Reits的看法转为不那么乐观，并建议投资者关注规模最大且最以新加坡为中心的基金。

毫无疑问，新加坡的商业房地产行业在经济周期中已证明具有相对的韧性。该领域最大的S-Reits也由资源雄厚的发起人集团支持，尽管经营背景更加严峻，但它们很可能继续蓬勃发展。

然而，这些大型蓝筹S-Reits也最有可能在不确定性面前继续为收购而融资——这可能会考验投资者的胃纳。Clar目前正在进行的股权融资活动可以说是这种趋势的一个例子。

另一个例子是，Keppel Reit去年底抓住机会收购了滨海湾金融中心3号楼额外的三分之一股权，尽管该交易会立即稀释其DPU。其以每单位0.96新元进行的优先发售仅获得了76.9%的有效接纳。即使加上相当于发售单位20.1%的额外申请，总认购率也仅达到97%。

Keppel Reit上周五收盘价为0.88新元。

另一方面，不那么有利的市场条件可能会成为一些知名度较低的S-Reits进行价值释放举措的催化剂。

本月早些时候，Hongkong Land以5.41亿新元收购了Suntec Reit近10.8%的权益。此前，The Tang Organization完成了从ESR Group手中收购Suntec Reit管理公司的交易，并宣布计划进行战略评估。

Hongkong Land在3月19日的一份声明中表示，它以低于Suntec Reit每单位2.03新元的资产净值（NAV）的价格进行了投资，并认识到该S-Reit在其投资组合中释放价值的潜力，以及其推动可持续长期增长的承诺。

Suntec Reit上周五收盘价为1.49新元。

在我看来，在整个S-Reit市场中，相较于通过股权融资进行的收购，更专注于价值释放的举措，将对在未来不确定的时期内维持投资者热情大有裨益。