为执行共管公寓需求降温：取消延迟付款配套、延长最低居住年限、收紧转售限制

森联集团的执行共管公寓 (EC) 项目Rivelle Tampines于3月21日推出首日，572个单位中就有529个被抢购一空，售出约92%，平均售价为每平方英尺 (psf) 1893新元。

尽管价格已大幅上涨，但购买新的EC单位仍有充分理由。新EC单位的价格比同类公寓低约20%至30%，符合条件的买家还可以从中央公积金获得高达3万新元的购屋津贴。

尽管如此，政府是否应紧急出台措施，为新的EC需求降温？

3月初，国家发展部长Chee Hong Tat表示，鉴于对负担能力的担忧，新加坡正在检讨其EC政策。

执行共管公寓是公共和私人住房的混合体，于1995年推出，旨在为渴望拥有私宅的高收入新加坡人提供一个选择。

通常，EC由发展商在通过政府招标购得的99年租赁地契土地上建造，并提供公寓设施。发展商设定新单位的售价，但买家需遵守收入和贷款限制，并面临一些转售限制。

有资格向发展商购买EC单位的包括由两名新加坡公民或一名公民和一名永久居民（PR）组成的伴侣，以及年满35岁的新加坡单身公民。

新EC买家须遵守收入顶限——伴侣的家庭月收入不得超过1万6000新元。

新EC屋主须遵守五年的最低居住年限 (MOP)，在此期间必须居住在该单位，且不能将整个单位出租。

在最低居住年限期满后的五年内，EC单位可以出售给新加坡人或永久居民，或整间出租。之后，该单位可以像普通公寓一样，出售给任何人，包括非永久居民的外国人。

从历史上看，购买新的EC单位是创造财富的有效途径。

负担能力面临压力

然而，以目前的价格来看，购买新EC所带来的财富创造机会，可能主要流向资金充裕的合格买家。

以一个900平方英尺（sq ft）的三卧EC单位为例，若售价为每平方英尺1900新元，总价则为171万新元。对于一个月收入1万6000新元的家庭来说，其年收入为19万2000新元，这套房子的价格大约是其年收入的8.9倍。

这一房价收入比可能表明负担能力已非常紧张。对于寻求更大面积新EC单位的潜在买家来说，情况甚至更糟。

在Rivelle项目中，三卧房、四卧房和五卧房单位的占比分别为42%、51%和7%。

重要的是，根据75%的最高贷款与价值比率（LTV）顶限，购买171万新元房屋的买家需要拿出42万7500新元的首付（现金或公积金）。LTV顶限决定了个人可以从金融机构获得的最高房屋贷款额度。

更糟的是，新EC买家可能需要拿出更多的首付款，因为购买新EC的贷款适用每月总收入30%的偿还贷款比率 (MSR) 上限。MSR是指借款人每月总收入中用于偿还所有房产贷款（包括正在申请的贷款）的比例。

此外，对于任何房屋贷款，借款人的总偿债率（即每月总收入中用于偿还所有每月债务，包括正在申请的贷款的部分）不应超过55%。

或许，现在是时候推出措施为新EC需求降温，从而减缓新EC价格的增长，以惠及那些资金不充裕的合格买家。

延迟付款配套

一种方法是取消延迟付款配套 (DPS)。该配套可用于未完工的新EC单位，但不能用于未完工的新公寓单位。

在延迟付款配套下，未完工EC单位的买家先迅速支付20%的购买价格，剩余的80%可在三到四年后，即单位竣工前后支付。

根据Huttons Asia分享的关于Rivelle项目首日销售的评论，估计有71%的买家选择了延迟付款配套。

与延迟付款配套相比，买家在使用进度付款计划（PPS）时可能会更加谨慎。在PPS下，支付了未完工房屋购买价格的首20%后，其余款项将根据项目或单位达到各个关键施工里程碑时分期支付。

与使用DPS相比，使用PPS购买未完工新房的买家可能会更早开始提取贷款。

使用DPS支付未完工房屋是否会给金融体系带来更大风险？支付了20%的首付后，买家可能在三到四年后筹集剩余80%款项时面临困难。这可能是因为失业，或因市场疲软而难以出售现有房屋。

最低居住年限

其次，对新EC买家实施更长的10年最低居住年限。

相比之下，建屋发展局 (建屋局) 的Plus和Prime组屋的最低居住年限也是10年。

为新EC买家设定更长的最低居住年限，将有助于强调EC主要是用于自住，而非投资。

一方面，更着眼于投资角度的买家应专注于购买公寓单位，而不是EC单位。

收入顶限

最后，应对在单位最低居住年限期满后五年内购买转售EC的新加坡公民和永久居民实施收入顶限。

对于建屋局的Plus和Prime组屋，合格的转售买家也需遵守家庭收入顶限。

对转售EC买家实施收入顶限可以抑制新EC的价格。

精明的购房者在购买时会考虑退出的难易程度。限制潜在转售买家的群体和购买力，将使许多新EC买家在支付高昂价格购买新EC时三思而后行。

购买新EC单位的收入顶限可能很快会提高。在调整之前或同时，应考虑推出降温措施。

对于许多高收入本地人来说，新EC正变得越来越难以负担。我们应微调政策，让寻求高品质自住房的高收入本地人，能够通过拥有EC单位，以更具成本效益的方式实现其私宅梦。