是时候考虑推出优质执行共管公寓模式

【新加坡】许多国家都试图效仿新加坡的住房政策。本地居民的拥屋率很高，公共组屋区维护良好，拥有完善的设施，不同种族和社会经济群体在此和谐共处。

许多公民在二三十岁时就拥有了自己的第一套住房，其中很大一部分人是从建屋发展局 (建屋局) 购买附带津贴的组屋。

然而，一些年轻的本地人无法向建屋局购买组屋，例如月家庭收入超过1万4000新元顶限的夫妇。这其中也包括那些因较晚结婚、薪水更高的人。

此外，许多本地人也向往拥有共管公寓。在这个人口稠密的城市国家，居住在拥有共享设施的封闭式社区备受青睐。

居住在共管公寓和其他公寓的居民家庭比例，从2000年的6.5%和2010年的11.5%，增至2024年的17.7%。

执行共管公寓 (Executive condominiums, 简称EC) 是一种介于公共和私人住房之间的混合体，在新加坡的住房市场中扮演着关键角色。

对于寻求新建单位且无法购买新建屋局组屋的本地人来说，新的执行共管公寓是一个不错的选择。

重要的是，购买新的EC单位是进入私宅市场一种高性价比的方式。一个新建EC单位的价格，可能比一个类似的新共管公寓单位低20%以上。

新的EC项目Coastal Cabana售出了498个单位，占其总共748个单位的66%以上，在1月17日至18日的首个发售周末，平均售价为每平方英尺1734新元。Coastal Cabana位于巴西立的Jalan Loyang Besar，由青建地产 (Qingjian Realty)、Forsea Holdings、杰地集团 (ZACD Group) 和 Jianan Capital 联合开发。

EC框架

EC由私人发展商兴建和出售，通常建在99年租赁地契的土地上，并提供共管公寓的设施。

有资格向发展商购买EC单位的人士，包括由两名新加坡公民或一名公民和一名永久居民 (PR) 组成的夫妇，以及年满35岁的新加坡单身公民。

购买新EC单位的买家须符合收入顶限——夫妇的月家庭总收入不得超过1万6000新元。此外，平均月家庭总收入不超过1万2000新元的合格夫妇，在向发展商购买EC单位时可获得中央公积金（CPF）的购屋津贴。

新EC单位的买家须遵守为期五年的最低居住年限 (Minimum Occupation Period, MOP)，从项目竣工算起，期间房屋不得出售或出租整个单位。五年后，EC单位可出售给新加坡公民或永久居民，或出租整个单位。十年后，EC单位可像私人共管公寓一样，出售给任何人，包括外国人。

EC地点

政府正在积极出售新的EC地段。在2026年上半年的政府土地出售计划中，有两幅位于坎贝拉通道 (Canberra Drive) 和三巴旺通道 (Sembawang Drive) 的正选名单EC地段，预计分别可提供185个和450个单位。

然而，目前所欠缺的是在黄金地段推出用于兴建新EC的地块。

建于1970年代至1980年代的私有化中等入息公寓 (Housing and Urban Development Company, HUDC) 被广泛视为EC的前身。

好些HUDC项目建在黄金地段，例如杜尼安路 (Dunearn Road) 旁的Chancery Court、花拉路 (Farrer Road) 附近的Farrer Court，以及加东 (Katong) 地区的Amberville。

或许现在是推出优质EC单位的时候了。可以允许发展商在黄金地段兴建新的EC单位，同时参考建屋局从2024年10月起适用于新预购组屋 (Build-To-Order, BTO) 项目的“标准、优选和黄金”住房框架，对优选地点的EC单位买家施加更严格的限制。

建屋局优选和黄金组屋

建屋局的优选 (Plus) 组屋位于条件更优越的地点，而黄金 (Prime) 组屋则位于最核心的黄金地段。与标准组屋的五年相比，优选和黄金组屋附带更严格的限制，例如长达10年的最低居住年限。

从建屋局购买优选或黄金组屋的屋主，在转售单位时需将转售价的一定百分比归还给建屋局。此外，优选或黄金组屋也不允许出租整个单位。

至关重要的是，购买转售的建屋局优选或黄金单位的资格标准也更为严格。例如，由两名永久居民组成的夫妇，以及月家庭收入超过1万4000新元的夫妇，都不能购买转售的优选或黄金组屋。

在2025年10月的预购组屋销售活动中，建屋局推出了黄金项目，例如位于蒙巴登 (Mount Pleasant) 地区的Mount Pleasant Crest和位于南部濒水区 (Greater Southern Waterfront) 的Berlayar Residences。

优质EC单位

或许可以考虑在计划用于新住房开发的优选地点兴建EC，例如南部濒水区、纽顿 (Newton) 和前武吉知马马场 (Bukit Timah Turf Club)。

在优选地点出售新的优质EC单位可附带更严格的限制。例如，让优质EC单位的买家遵守长达10年的最低居住年限。此外，还可考虑在这些从发展商处购买了优质EC单位的屋主出售其房产时，收回一部分销售收益。

此外，10年后，可限制优质EC单位的整套出租，并规定只有符合资格、且不超过EC新单位买家月家庭收入顶限的本地人才能购买这类转售单位。

或许，可以在（比如说）20年后，才允许EC单位像私人共管公寓一样，转售给任何人，包括外国人。

毫无疑问，发展商对黄金地段EC单位的定价可能会高于郊区EC单位。

尽管如此，通过对黄金地段的EC单位销售施加比郊区单位更严格的限制，有望使优选地区的新EC单位和转售单位的价格保持在可负担的水平。

此外，如果新EC单位买家的收入顶限在近期内提高，这将意味着更多符合资格的买家能够负担得起价格更高的EC单位。

归根结底，在全岛范围内提供多样化的住房类型，能为本地人增加选择，并以最佳方式满足他们的住房需求。

如今，潜在的新建屋局组屋买家已可以在极具吸引力的地点购买单位。我们应将这项优待延伸至新EC单位的买家，同时防范“彩票效应”。