香港置地基金收购滨海盛景的交易为何迟迟未定？

【新加坡】数月以来，市场观察人士一直预期香港置地 (Hongkong Land) 会宣布收购滨海盛景 (Marina One) 的商业部分。

该资产要价约57亿新元，包含约188万平方英尺（sq ft）的保费甲级办公空间净可出租面积和14万平方英尺的零售空间。

这是由M+S开发的综合用途项目的一部分。M+S是马来西亚主权财富基金（SWF）国库控股 (Khazanah Nasional) 和新加坡国家投资机构淡马锡 (Temasek) 按60:40比例成立的合资公司。

这个综合发展项目于近十年前完工，地契为99年租赁地契，从2011年7月1日起算，目前剩余约83年零9个月。

今年早些时候，香港置地成立了开放式的新加坡中央优质房地产私募基金 (SCPREF)，这是集团在新任首席执行官 Michael Smith（2024年4月上任）制定的新方向下，向房地产基金管理业务转型的一部分。

该基金成立之初，资产价值为82亿新元。

这些资产包括滨海湾金融中心1号和2号塔楼、滨海湾联通广场和莱佛士码头一号的三分之一股权，以及莱佛士连路一号的全部权益——所有这些资产均由香港置地注入。

香港置地是该基金的普通合伙人和管理人，并在基金成立之初持有多数股权。

该基金的初始投资组合还包括从主权财富基金卡塔尔投资局 (QIA) 收购的亚洲广场一号楼的全部权益。

随后，SCPREF以约11亿新元的价格收购了位于乌节路的会德坊 (Wheelock Place)，根据2026年6月30日的估值，该基金的资产管理规模 (AUM) 增至94亿新元。

如果SCPREF如市场普遍预期的那样收购滨海盛景资产，其资产管理规模将一举达到150亿新元的目标。

交易为何至今仍未实现？

滨海盛景通过意向书征集活动进行销售；首轮报价已于今年上半年截止。

七月下旬，《商业时报》报道称，竞标筛选过程仍在进行中。业内观察人士表示，香港置地为该物业出价最高，但其报价附带了一系列销售协议条件。

该资产的另一个竞争者是丰树产业 (Mapletree Investments)。作为淡马锡的子公司，丰树产业曾与马来西亚的UEM阳光 (UEM Sunrise) 共同担任滨海盛景开发项目的项目经理。

外界认为，丰树产业参与竞标滨海盛景的办公和零售空间，是为了制造一些竞争，以确保M+S能以一个合理的价格退出。

据报道，在条款最终确定之前，M+S原计划最早在八月将该物业授予中标者。

两个月过去了，交易仍无任何迹象。一些行业观察人士表示，交易可能存在复杂性，或与出售持有滨海盛景商业部分的特殊目的公司的股份有关。

又或者，国库控股和淡马锡可能被要求以SCPREF基金单位的形式，来收取部分出售滨海盛景的款项。

阻碍SCPREF与M+S就滨海盛景达成交易的主要原因，可能是这笔交易的规模过于庞大。超过50亿新元的金额，将使其成为新加坡最大的单一资产房地产投资交易之一（不包括关联方交易）。

除了香港置地，卡塔尔投资局 (QIA) 和荷兰汇盈资产管理 (APG Asset Management) 也是该基金的创始投资者。SCPREF的其他投资者还包括一家知名的东南亚主权财富基金。

当香港置地于2月3日启动SCPREF时，就已明确表示该基金正在商谈引入更多机构投资者。

或许SCPREF需要更多时间从基金的现有及/或新投资者那里筹集必要的股本金。

假设滨海盛景的办公和零售空间定价为55亿新元。若以50%至60%的贷款为收购融资，SCPREF仍需筹集22亿至27.5亿新元的股本金。

投资者对新加坡办公楼的兴趣减弱

与六个月前相比，目前投资者对新加坡大宗办公楼资产的兴趣有所减弱。

办公楼净收益率与借贷成本之间的利差预计将收窄。像滨海盛景这样的超甲级中央商业区 (CBD) 办公楼资产，目前的净收益率约为3%至3.5%。而长期贷款的固定利率已经上升。

对于一些机构投资者而言，目前要获得其投资委员会批准购买新加坡办公楼可能具有挑战性。

当前新加坡办公楼市场的紧张局面，是由中央商业区的供应限制而非强劲的需求所驱动。

在人工智能进一步普及和灵活办公安排依然存在的背景下，期望办公楼需求呈指数级增长是不切实际的。

对于主权财富基金和其他机构投资者而言，即使在新加坡境内，其他领域也存在更具吸引力的回报，例如零售商场、物流、数据中心和生命科学，或其他另类投资。

风险分散也是一项重要策略。投资者可能不愿意将大量资金锁定在单一的新加坡办公楼资产或单一基金中。

是时候调整策略了吗？

综合以上所有考量，香港置地和SCPREF在收购滨海盛景的计划上将何去何从？

该基金可以调整其策略。与其收购像滨海盛景这样的巨型资产，不如进行一系列规模较小的收购，同时坚守其专注于新加坡中央商业区和乌节路地区高质量、能产生收入的商业资产的策略。

SCPREF可能只是需要更长的时间来实现其资产管理规模目标。

另一个选择是，香港置地可以为SCPREF寻找一个合作伙伴——甚至可能是竞争对手——来共同收购滨海盛景。市场观察人士认为，在M+S财团内部，可能国库控股更急于退出滨海盛景项目。

丰树产业的母公司淡马锡可能愿意再持有一段时间其在该资产中40%的股份。一种可能的情况是，淡马锡将其股份转让给丰树产业，而SCPREF则收购国库控股持有的60%股份。

另一方面，丰树产业可能会继续推进其竞争性出价，以收购滨海盛景办公和零售空间的全部权益。其出价可能低于SCPREF，但对卖方提出的条件可能更少。

实际上，从淡马锡集团的角度来看，要获得滨海盛景资产的完全控制权，只需支出收购国库控股所持60%股份的资金。

丰树产业对该资产了如指掌。

对于这家大型房地产集团而言，现在或许是在其本土市场完全拥有一项保费甲级中央商业区办公楼资产的绝佳时机。