新柔捷运系统开通后，星狮地产信托旗下的Causeway Point会受到冲击吗？

【新加坡】许多新加坡居民越过长堤，到马来西亚新山购物和用餐。

尽管近几个月来马来西亚令吉兑新加坡元走强，但与我国相比，新山的许多商品和服务，如餐饮、牙科服务、杂货和药品等，价格要便宜得多。

因此，注重价格实惠的新加坡居民在新山可以让手中的钱更耐用。

随着新柔捷运系统（RTS Link）预计在今年晚些时候投入运营，越过长堤进行购物和休闲也将变得更加便捷。

新柔捷运系统将连接新加坡的兀兰北地铁站和新山的武吉查卡站。预计行程时间为五分钟，高峰时段的发车频率为3.6分钟一趟。

每个终点站都将设有“一地两检”设施，让乘客在出发点就能完成新加坡和马来西亚双方的出入境检查。

此外，随着兀兰关卡的重建和扩建，连通性将进一步提高。

零售选择

如今，本地居民经常光顾新山的购物中心，如JB City Square和KSL City Mall，以及像The Mall、Mid Valley Southkey和Paradigm Mall这样的大型目的地商场。

新加坡居民还会越过长堤，到Mount Austin等地区进行名牌折扣店购物和用餐。

此外，新山正在建设更多的零售空间，例如马来西亚Sunway Group和MRT Corporation在武吉查卡站旁开发的综合项目的零售部分。

马来西亚的Coronade Properties已委任新加坡的 CapitaLand Investment ，为其打造Coronation Square Mall的零售愿景。该购物中心将与武吉查卡站相连。

新柔连通性的改善以及对岸零售和休闲选择的增加，是否会导致这个城市国家的居民将更多消费转移到新山？

新加坡居民零售消费日益向新山外流，或许会影响本地邻里购物中心的表现，特别是 Frasers Centrepoint Trust（FCT） 旗下的Causeway Point。该购物中心与兀兰巴士转换站和兀兰地铁站相连，距离兀兰北地铁站仅一站之遥。

担忧被夸大了

根据FCT的最新年度报告，截至2025年9月30日，Causeway Point的总建筑面积为629,167平方英尺，净可出租面积为419,782平方英尺，估值为13.54亿新元。该购物中心坐落于租赁地契土地上，剩余租期超过68年。

在上一财年，Causeway Point的三大主要业种类别——即餐饮、美容与保健、以及时尚与配饰——贡献了其总租金收入的60%以上。该购物中心上一财年的租金复归率录得8.9%的正增长。

Causeway Point会因为其集客区内的居民乘坐新柔捷运系统到新山购物和用餐而被掏空吗？

经过反思，我认为，对于新柔捷运系统投入运营后Causeway Point的客流量、租户销售额、入住率和租金率将大幅下跌的担忧是被夸大了。

许多本地居民，如上班族和学生，生活都非常忙碌。许多兀兰居民可能会因为方便而继续定期在Causeway Point购物和用餐，只是偶尔才去新山。

特别是，离家很近的购物和用餐地点对有小孩的本地家庭以及老年人会很有吸引力。

日程繁忙的孩子们可能会更愿意在家附近的购物中心上兴趣班，而老年人可能会觉得到邻里购物中心以外的地方去购物和用餐太过麻烦。

事实上，如果Causeway Point能继续精心策划有趣的租户组合，提供宜人的环境，并成为社区的活动中心，其收入增长和资本增值的前景应该是乐观的。尤其是在我国正大力发展北部地区的情况下。

增长计划

新加坡北部地区将迎来一系列基础设施、住宅和商业发展项目，这将大幅促进该区域的居住和就业人口增长。

南北交通廊道——一条长达21.5公里的综合交通主干道，将直接连接包括兀兰、三巴旺和义顺在内的北部城镇与市中心——预计将于2027年至2029年分阶段通车。

预计未来10到15年内，北部地区将建成超过5万个新住宅单位。新住宅将建在曾查鲁、三巴旺、兀兰北岸和前克兰芝赛马场等地。

因此，北部地区的人口在未来10到15年内可能会增长25%或更多。

此外，政府计划将兀兰发展成为一个主要的就业和商业中心。例如，裕廊集团（JTC）正致力于将兀兰北岸发展成为一个充满活力的综合经济中心和北部门户。

此外，柔佛-新加坡经济特区的增长也可能推动兀兰发展成为一个商业中心。

简而言之，展望Causeway Point的未来，其周边地区的人口扩张、就业创造和基础设施改善，可能会抵消兀兰居民零售消费向新山外流所带来的潜在影响，甚至有过之而无不及。

此外，新柔捷运系统也可能促进从新山到新加坡的跨境工作者数量增加。

这种潜在的劳动力涌入反过来又有助于解决本市零售和餐饮业者长期面临的劳动力短缺问题，从而使Causeway Point的租户受益。

当然，新山的零售、休闲和餐饮服务对本地的邻里购物中心构成了严重威胁。新山的购物中心开发商、零售业业主和零售商了解新加坡消费者，并将努力争取他们消费支出的更大份额。

尽管如此，即使有更多新加坡居民因新柔连通性改善而越过长堤进行购物和休闲，本地邻里购物中心的前景依然光明。

实力雄厚的邻里购物中心可以通过提供与当地社区相关的产品和服务，来利用人口和家庭收入增长的优势。

作为一个房地产资产类别，本市的邻里购物中心普遍表现良好。毫无疑问，新柔连通性的改善对这些购物中心，特别是Causeway Point，构成了真正的挑战。

尽管如此，我认为凭借新加坡北部地区的增长计划以及良好的资产和物业管理，Causeway Point将继续带来稳健的运营表现和财务回报。

作者持有星狮地产信托（FCT）的单位