多达11个新公寓项目共3550个单位准备在下半年推出，价格上限开始显现

【新加坡】继今年开局强劲后，2026年下半年预计将有约3550个新私人住宅单位入市，首先是定于7月推出的四个项目（共1679个单位），届时将考验买家的购买意愿。

预计下一波新盘推出将推高价格基准，但分析师表示，买家在不同细分市场的负担能力门槛正变得越来越清晰。

下半年准备推出的新单位总数与上半年大致持平。

Huttons Asia首席执行官Mark Yip指出，今年到目前为止，发展商已推出七个私人住宅项目（不包括执行共管公寓EC），共计3534个单位。其中，已售出2810个单位，平均认购率达到79.5%。

表现突出的项目包括River Modern，其455个单位中93%已售出，中位价为每平方英尺3229新元；位于淡滨尼的Pinery Residences，其588个单位中94%已售出，中位价为每平方英尺2548新元；以及拥有863个单位的Tengah Garden Residences，除三个单位外已全部售罄，中位价为每平方英尺2113新元。

根据Huttons Asia的Yip的说法，7月份推出的项目可能包括拥有230个单位的Amberwood at Holland、380个单位的Dunearn House、499个单位的Lentor Gardens Residences以及沿湖畔（Lakeside） Drive而建的570个单位的Lucerne Grand。

市场观察人士预测，Amberwood at Holland的平均价格可能在每平方英尺2900至3000新元之间，Dunearn House的价格可能在每平方英尺3200新元左右。Lucerne Grand的预计平均价格为每平方英尺2600新元，而Lentor Gardens Residences的预计平均价格为每平方英尺2300新元。

第三季度通常是发展商的销售淡季，因为它与中元节（农历七月）重叠。在这为期四周的时间里，由于迷信观念让购房者望而却步，市场活动通常会减少。今年的中元节从8月13日开始，到9月10日结束。

市场将在第三季度末迎来一个大型项目：9月份即将推出的拥有1240个单位的Thomson Reserve，该项目位于Thomson View公寓集体出售地段。

Savills Singapore研究与咨询部执行董事Alan Cheong指出，整体价格随着收入增长和公共住房转售价格的上涨而持续逐步攀升。

2025年，私人住宅价格上涨了3.3%，较2024年的3.9%增幅有所放缓。这也明显慢于2021年10.6%的飙升，后者在次年引发了市场降温措施。这些措施随后在2023年得到加强。

与此同时，建屋发展局（HDB）转售组屋价格在2024年上涨9.7%后，2025年的涨幅放缓至2.9%。

清晰的上限开始显现

过去两年，发展商的土地收购和开发成本显著上升，导致新盘推出价格水涨船高。但即将入市的项目的价格上限正开始变得更加清晰。

这使得Thomson Reserve成为一个值得关注的项目，因为UOL和CapitaLand的土地收购成本估计为每平方英尺/容积率1178新元，这为发展商在保持健康利润率的同时，为项目提供了具有竞争力的定价空间。

这个大型项目位于中央区其他区域（Rest of Central Region），该区域的大巴窑的The Orie和女皇镇的Penrith等新盘在2025年推出时，平均价格徘徊在每平方英尺2800新元附近。

在中央区以外（Outside Central Region），新项目定价创下新高。Vela Bay是新的Bayshore区首个推出的项目，于今年4月推出时售出72%的单位，中位价为每平方英尺2865新元。

Knight Frank研究部主管Leonard Tay预计，今年余下时间里，大部分（如果不是全部）未来推出的项目定价都将低于每平方英尺3000新元。

Cheong指出，那些“吸引力稍逊”的项目价格可能在每平方英尺2100至2400新元之间。

PropNex首席执行官Kelvin Fong表示，根据近期的土地招标趋势，在核心中央区（Core Central Region），一些新盘的平均价格可能会超过每平方英尺3300至3500新元的范围。

这样的价位在高端市场已经很常见。中止转让的申请（Caveats）数据显示，今年迄今有新单位销售的18个项目中，其中位价超过了每平方英尺3000新元，包括最近推出的River Modern（每平方英尺3229新元）和Newport Residences（每平方英尺3072新元）。

其他突破每平方英尺3000新元大关的项目包括去年末推出的项目，如Promenade Peak（每平方英尺3091新元）、Skye at Holland（每平方英尺3299新元）、Zyon Grand（每平方英尺3249新元）以及Upperhouse at Orchard Boulevard（每平方英尺3502新元）。

但分析师预计，即使是最高端项目的平均推出价格，短期内也不会突破每平方英尺4000新元的关口。

Cheong说：“每平方英尺价格水平的进一步上调可能需要时间，并将取决于基本面的持续改善。特别是，这种转变需要稳定的就业条件，以及劳动力市场不会因人工智能而出现重大的结构性破坏。”

Realion Group副集团首席执行官Justin Quek指出，更高的建筑和融资成本，以及使布局更高效的新规定，已经抬高了开发的基准成本。但对于更广泛的市场和市区边缘项目，发展商仍需满足本地买家和组屋提升者的真实需求。

在预计于今年下半年推出的11个项目中，Quek预计拥有1240个单位的Thomson Reserve将是表现较好的项目之一，因其规模大且“买家吸引力广泛”。

他补充道，Dunearn House是另一个值得关注的项目，因为它是新的武吉知马草场（Bukit Timah Turf City）社区内首个推出的公寓项目。

Cheong还提到该项目相对适中的380个单位数量、靠近地铁站以及“位于一个近年来新供应有限的微型市场”。他指出，这些因素应使其能够很好地利用被压抑的需求，并有可能为该地区99年租赁地契的公寓设定新的基准价格。

Quek指出，位于裕廊地区的Lucerne Grand也应受益于被压抑的需求，因为它是一个直接连接到湖畔地铁站（Lakeside MRT station）的综合用途项目。

即将推出的EC项目或将吸引“浓厚”兴趣

下半年的新盘推出是在今年开局活跃之后进行的。

根据截至目前提交的中止转让的申请，Yip估计，截至5月25日，一手市场销量（不包括EC）为3918个单位。Huttons预计2026年上半年新单位销量将达到约4500个。

Fong则表示，如果包括EC在内，今年至今的新盘销量约为5200个单位，约占2025年全年12445个单位销量的42%。

Yip和Fong预计全年新盘销量（不包括EC）约为9000个单位。

Fong补充说，即将推出的EC项目可能会引起浓厚兴趣，因为它们将不受5月初宣布的抑制价格新措施的影响，这些措施包括更长的最低居住年限和给予首次购房者更多优先权。

CBRE新加坡及东南亚研究部主管Tricia Song则更为保守，维持她对全年7500至8500个新房交易量的预测。她指出，这将标志着从2025年10815个单位的强劲销售中有所放缓，并将略低于2021年至2025年五年平均8766个单位的水平。

Song补充说，私人住宅价格预计仍将以2%至4%的“稳定速度增长”，自2020年第一季度疫情低谷以来，已累计上涨43.5%。

她说：“如果价格涨幅领先于经济基本面，或者受到不良行为者（如热钱和外国资本流动）的推动，政府很可能会进行干预。目前我们没有看到这种情况。价格也与经济基本面保持一致。”

但是，Tay指出，如果裁员情况显著增加，购房者的情绪可能会迅速改变。