世邦魏理仕：亚太办公楼需求将抵御人工智能冲击，增速有所放缓

【新加坡】CBRE在周四（10月15日）发布的最新研究报告中表示，尽管人工智能的应用日益广泛，但亚太地区的办公楼需求预计将保持韧性，不过该技术可能会减缓直至2030年的办公楼就业和需求增长。

在人工智能驱动的温和就业替代情景下，预计从2026年到2030年，该地区的已租用办公空间将增长13%。相比之下，在假设没有人工智能相关就业替代的基准情景下，该增幅为18%。

与此同时，在脆弱办公室职位以温和速度被取代的温和情景下，预计2025年至2030年间办公室就业将增长9%。而在基准情景下，预计增幅为14%。

即使在CBRE的快速替代情景下（即企业积极将常规办公职能自动化，且大部分脆弱职位被取代），亚太地区的办公室就业预计在同一时期内仍将增长2%。

在缓慢替代情景下，增幅则为12%。

CBRE估计，亚太地区总就业人口中仅有1.8%易受人工智能影响，这些职业指的是高度暴露于该技术但适应能力较低的岗位。

另有8%的劳动力被认为存在潜在风险。这些工作也高度暴露于人工智能，但从业者可以通过技能再培训和职业流动获得更好的适应空间。

发达经济体中脆弱岗位的比例高于亚洲新兴市场。这反映出，亚太地区的发达市场拥有更高比例的知识型和认知型工作者。

CBRE表示，在新加坡、香港和澳大利亚，办公室职员占总就业人口的35%以上，而在印度尼西亚和越南，这一比例不到10%。

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尽管如此，CBRE预计人工智能将通过改变现有工作的范围、创造新的职业和行业来重塑该地区的劳动力市场。

CBRE亚太区租赁主管Tom Gaffney表示，人工智能将日益接管常规任务，这使得协作性和面向客户的工作“更具价值”。

他补充道：“约半数租户计划在未来三年内扩大其房地产版图，这凸显了办公楼需求的韧性，尽管人工智能正在重塑职场角色并抑制某些行业的就业增长。”

发展中市场预计将迎来更多需求

CBRE预计，从2026年到2030年，已租用办公空间的扩张速度将略快于办公室就业的增长速度。

这一趋势的原因在于，在更严格的返岗政策下，办公场所利用率有所提高。同时，租户设定的空间效率目标不再那么激进，并且对长期业务增长持续抱有信心，因此正在重新平衡其资产组合。

对办公楼需求的影响在发达市场和发展中市场之间也将有显著差异。

在亚太地区的发达市场，疫情期间已租用办公空间的增长曾落后于办公室就业的增长。经过几年的资产组合优化后，租户预计将补充办公空间。

随着办公室出勤率的上升以及公司更加重视员工体验，预计租户将增加空间配置。在人工智能温和替代就业的情景下，这将在五年内支持已租用办公空间实现10%的增长。

发展中市场的办公楼需求受到结构性经济升级的支撑，包括第三产业的扩张以及向机构级写字楼的迁移。

预计这些长期转变将支撑需求的持续增长。即使在人工智能温和替代就业的情景下，到2030年已租用办公空间仍有望增长24%。

不断缩减的在建项目预计将缓冲需求增长放缓对办公楼空置率造成的影响。

CBRE亚太区研究部主管Ada Choi表示：“即使人工智能减缓了办公楼需求的增长，我们也不预见亚太地区会出现严重的供需失衡。”

“与此同时，不断缩减的在建项目预计将有助于维持市场平衡，并在本十年剩余时间内保持相对稳定的空置率水平。”

在基准情景下，由于已租用空间的增长超过新增供应，亚太区整体办公楼空置率预计将从2026年第二季度的16%降至2030年的15%。

在温和替代情景下，整体空置率预计到2030年将升至18%。

优质与次级资产表现分化

虽然人工智能不太可能推高整体空置率，但它可能会加剧优质与次级办公资产之间的差距。

CBRE预计，由于在建项目的缩减使此类空间供应相对稀缺，需求将日益集中于核心区域内能够支持协作和知识密集型工作的顶级楼宇。

与此同时，随着租户更加注重连通性和建筑质量，次级楼宇可能将面临更大压力。

因此，CBRE预计这种供需错配将加速老旧办公物业的翻新、重新定位和改造，而那些不再具有经济可行性的资产将被重新开发或转换为其他用途。