Ascott与Frasers在中国租赁住房市场进行洗牙，以开拓快速增长的市场

【新加坡】中国保费租赁住房市场的蓬勃发展正吸引国际酒店业者进入这个日益增长的市场，各大品牌目前正在进行洗牙，以满足租户需求和投资者兴趣。

Invesco在2025年4月的一份报告中发现，近几十年来，在年轻消费者态度转变的推动下，中国的住宅租赁市场已发生转型。

市场观察人士表示，虽然拥有住房在历史上是财务稳定的象征，但如今的年轻居民更优先考虑流动性、现金流的保持和生活质量。专业管理的租赁住房对这一人群具有强大吸引力。

第一太平戴维斯（Savills）中国区研究部主管James Macdonald表示：“随着专业管理平台日趋成熟和知名，其定位更清晰，并在价格点、户型和服务水平上提供更多选择，需求得到了更具结构性的支撑。”他补充说，这吸引了年轻的专业人士，并推动了基于项目的需求，因为在这些项目中，灵活性和可预测的服务标准至关重要。

“此外，住宅销售市场的疲软情绪可能会降低人们迅速购房的紧迫感，因此，在销售市场和价格走势更加明朗之前，租房越来越被一些家庭视为一种务实的短期选择。”

新加坡酒店业者Ascott和Frasers都已采取行动，拓展在中国的租赁业务。

Ascott是CapitaLand Investment的全资子公司，于1998年进入中国。如今，其在全国40多个城市运营和开发超过250个物业，拥有超过55,000个单元。

Ascott中国区董事总经理Joseph Wong表示，为应对本地对专业管理租赁住房的强劲需求，公司于2020年推出了Adoor Apartment和Adoor Suites品牌。

公司于2025年5月为Adoor Suites启动了特许经营模式，目前正在洽谈超过10个潜在的特许经营项目。

Wong补充道，政府一直在积极推动这类房地产资产，以发展租赁住房市场并改善居住条件。

他表示：“自从保障性租赁住房资产有资格被纳入中国房地产投资信托基金（C-Reits）以来，Adoor Apartment和Adoor Suites在业主中获得了强大的吸引力。”

“特别是国有企业，它们对这些品牌表现出浓厚兴趣，希望通过其将资产证券化，因为这能带来优化的估值和流动性优势。”

Adoor Apartment专注于中到大规模、完全用于长租的租赁住房项目。

Ascott于2021年开设了其首个租赁住房项目——杭州和达Adoor公寓（下沙），目标客户是寻求在一线和二线城市入住全配家具住宅的年轻专业人士。

该品牌的Adoor Apartment系列目前在八个城市运营11处物业，拥有超过5000个单元（包括一些在建项目）。Adoor Suites则遍布九个城市，拥有15处物业和约3500个单元。

Wong说：“通过满足特定的基本需求，这些品牌帮助业主创造对C-Reits友好的现金流，同时保持与Ascott全球投资组合相关的高品质和卓越服务。”

“这种差异化的方法使Adoor Apartment和Adoor Suites成为连接国际酒店标准与中国独特租赁住房市场需求之间的理想桥梁，让我们能够在多个细分市场捕捉机遇，同时支持国家更广泛的住房政策目标。”

Frasers Hospitality也凭借其Modena by Fraser品牌进军中国的保费租赁细分市场，目标客户是寻求长期租赁的年轻专业人士。

其最新推出的深圳Modena by Fraser位于深南1001项目内，拥有325个单元，迎合了越来越重视灵活性、便利性和生活服务产业群，而非传统房屋所有权的人群。

该建筑是于2023年5月与开发商Tishman Speyer联合收购的。

Frasers Hospitality还管理着Tishman Speyer位于上海五角场的拥有307个单元的物业，该物业于去年5月试营业。Tishman Speyer此前收购了该酒店的多数股权，并将其改建为保费租赁公寓。

Frasers Hospitality的首席运营官Chew Hang Song表示，虽然政府主导的住房提供了经济实惠的选择，但公司将Modena定位在面向大众市场的租赁产品和全方位服务的服务式公寓之间。

Chew指出Modena接近满租的入住率，并补充说，对此类保费租赁的需求十分强劲。

Frasers Hospitality的首席投资官Jason Leong表示，这一领域的竞争在所难免，他预计短期内会有更多参与者进入市场。

他补充道：“中国是一个如此巨大的市场——甚至还未达到像东京那样的成熟度。市场仍有增长空间；其他国际连锁品牌将会进入，而且总会有新的创新和理念得到检验。”

第一太平戴维斯（Savills）中国住宅部负责人Louisa Zhu预计，在未来两到三年内，品牌化和机构化运营的租赁住房将继续扩张。

不过，她提醒说，国际进入者面临着本土化挑战，例如适应法规、实现运营规模以及应对消费者行为，如果不能从战略上解决这些问题，可能会减缓增长。

不断增长的长期租赁需求正在推动中国的服务式公寓行业。根据Research and Markets的数据，2025年中国服务式公寓市场价值为83.9亿美元，预计到2033年将达到229.2亿美元，复合年增长率为13.4%。

竞争正在加剧，尤其是在一线城市。Macdonald表示，在上海，市场“已出现显著扩张”。

他援引第三方估计指出，机构性租赁住房存量最大的城市是上海（43万套），其次是深圳（34万套）、杭州（20万套）和成都（超过10万套）。2025年，15个核心城市约有19.5万套单位竣工，凸显了市场的规模。

他补充道：“我们目前没有看到入住率出现明显的阶梯式恶化，但这是一个竞争激烈的运营环境。国内平台也已快速洗牙，并与国际运营商展开有效竞争。”

Macdonald指出，关键差异更多地在于稳定的收入流和空置管理，而不是名义租金。

机构运营商通常拥有更复杂的租赁、营销和定价系统，而个人房东往往依靠降低租金来吸引租户。这使得专业管理的住房在市场疲软时期具有相对优势。