中国加强税务审查，考验新加坡的中国富裕购房者

[新加坡] 中国对离岸财富日益收紧的监管，可能正迫使富裕的中国人重新思考其资产的持有方式和地点，其中通过信托架构在新加坡购买的房产尤其受到密切关注。

尽管超级富豪们现在可能正在重新规划他们的财富路径，但市场观察人士认为，在不断变化的地缘政治格局中，新加坡的避风港地位将继续吸引富裕人士。

7月下旬，中国政府开始对离岸信托征收20%的所得税。长期以来，离岸信托一直被视为高净值人士藏匿财富的灰色地带。中国加强对本国纳税居民的离岸收入和收益征税的举措，也引发了人们的担忧，即当局可能会进一步扩大征税范围并抑制投资。

自2009年以来，中国买家在新加坡房地产市场占据了重要地位，从那时起，他们开始跻身住宅房地产三大外国买家群体之列。

如今，包括没有永久居民（PR）身份的外国人和拥有永久居民身份的人在内，中国公民是新加坡住宅房地产最大的非新加坡籍买家群体。

2025年，中止转让的申请数据显示，中国买家共达成1266笔交易，虽低于2011年近3000笔的峰值，但仍比第二大买家群体马来西亚人多出55%。马来西亚人完成了818笔交易，而印度买家则为615笔。

一些市场观察人士估计，与中国相关的需求占房地产总交易量的五分之一之多。

目前，那些通过信托持有房产的人士正谨慎行事。

BR Law Corporation董事兼产权转让部门主管Cannis Seng表示，他通常每个月至少会接到三到四个来自中国客户的咨询，他们希望通过信托购买房产。他说，在重大项目推出前后，这类咨询数量往往会增加。

自税收政策变化以来，此类咨询已减少到几乎为零。

“这无疑立即产生了寒蝉效应，”他说。“相当多的中国客户群体正在向他们的中国律师寻求适当的建议……并且正在进行一些计算，所以（事情的）进展明显放缓了。”

该律师事务所大约在六年前开始接触此类信托架构的购买方式。他表示，在2023年4月当局将外国人的额外买方印花税（ABSD）翻倍至60%后，这种方式开始受到欢迎。

自那时起，该事务所处理的信托交易数量同比“轻易”增长了20%。

在BR Law Corporation，信托交易通常涉及一名中国公民为一名在美国出生的孩子购买房产，该孩子在出生时即获得美国国籍。其中一些受益人年龄小至五个月。

由于美国和新加坡之间的自由贸易协定，作为美国人，孩子在印花税方面享有与新加坡公民同等的待遇。 任何通过信托购买的住宅物业都需缴纳65%的额外买方印花税（ABSD）。如果房产是为可识别的个人受益人以信托方式持有，则可以退还部分或全部的ABSD，具体取决于受益人的身份。例如，新加坡（或美国）公民在购买其首套住房时，可以获得已缴ABSD的全额退款。

“总有喜欢新加坡的中国公民，”Seng说。“这种信托购买机制（为）他们提供了一种合法的方式，可以代表他们的孩子投资新加坡房产，并进行遗产规划。”

他处理过的几乎所有信托交易都集中在住宅领域，因为商业地产和店屋等其他类型的房产不涉及额外买方印花税。

该事务所处理的大多数房产价格在300万新元至1000万新元之间。

尽管如此，Seng指出，信托购买仅占市场的极小部分。

在过去18个月中，BR Law处理了大约80笔此类交易，而整体产权转让交易量则高达数万笔。

一位内部人士告诉《商业时报》，随着审查日益严格，私人银行家建议其富有的中国客户转向能提供更高私密性的投资产品或平台。

对于住宅物业，家庭可以围绕公民身份或居留权来重新调整计划。例如，他们可以让一名直系亲属成为新加坡公民，或者在自己获得永久居留权或公民身份后再购买房产。

专门从事豪华有地住宅和优质洋房（Good Class Bungalows）业务的Realstar Premier Group董事总经理Julian Yip指出，近来市场兴趣有所回升，部分原因在于新加坡的移民政策。

他估计，已成为新加坡公民的中国人士目前约占有地住宅和优质洋房交易的10%，并且这一比例可能会继续增长。

Yip说：“作为永久居民的高净值人士更加坚定或已经决定留在这里，因此对有地住宅的需求将会增加。”

Realion Group首席研究员兼策略师Christine Sun指出，以外国人身份购买非有地私人住宅的中国公民数量从2021年的369人锐减至2025年的38人，并在2026年前八个月仅为16人。

与此同时，以永久居民身份购房的人数从2023年的939人增至2024年的1000人，并在2025年达到1145人。

ERA首席执行官Marcus Chu估计，在一手新盘市场，外国籍中国人购买的单位从2022年的117套降至2023年的89套，再到2025年的19套。

由于2023年额外买方印花税（ABSD）上调主要影响外国人，永久居民的需求则更为稳定。中国籍永久居民购买新盘单位的数量从2022年的246套下滑至2023年的201套，之后在2025年回升至297套。

另一位不愿透露姓名的观察人士表示，税收政策的变化，加上全球超级大国之间日益紧张的关系，反而让一些中国客户更有理由在新加坡或其他地方扎根并存放资金。

但那些仍持有中国大陆国籍和新加坡永久居留权的人士，在返回大陆时可能会面临更严格的审查，甚至是旅行限制，特别是那些备受瞩目的科技企业家。

Huttons Asia数据分析高级总监Lee Sze Teck表示，这次税务审查“不会实质性地改变新加坡作为一个值得信赖的财富管理和居住地的吸引力”。

“新加坡的住宅、商业、店屋和工业等各类房产，能为投资者提供中长期的稳定回报。”

ERA的Chu表示，那些在新加坡有真实居住、家庭或商业联系的中国公民将继续被新加坡房产所吸引。

该机构最近聘请了来自北京的中国经纪人，来推广去年在新加坡推出的高端项目 W Residences Marina Bay。但Chu提醒说，“兴趣和咨询不应等同于完成购买”。

Sun表示，如今许多中国买家可能是计划在新加坡中长期生活或工作的永久居民或新公民。

她补充说，那些已经通过新加坡“非常全面和严格”的反洗钱审查并证明其资金来源合法的买家，也不太可能因为中国加强审查而却步。

从中国大陆流入亚太地区的资本已从2010年代末的高点大幅下降。

Knight Frank的数据显示，2026年至今，流入该地区的资金为21亿美元，而2025年为32亿美元，2024年为37亿新元，远低于2018年132亿美元的高点。

写字楼领域吸引的资本最多，在2023年至2025年间达到25亿美元。其次是工业领域，为24亿美元，以及数据中心，为18亿美元。

新加坡是第二受欢迎的资本目的地，同期吸引了17亿美元。

PropNex Shophouse Elites的创始人Richard Tan观察到，近年来购买新加坡店屋的中国买家有所减少。

但Tan将这一下降主要归因于2023年8月新加坡发生30亿新元洗钱案后，市场普遍提高了警惕。当时，10名中国公民在一次全岛范围的突击行动中被捕。

他指出，店屋的大多数买家是新加坡人，其他买家则来自印度尼西亚、韩国、台湾、英国、美国和香港。