驳船码头规定放宽，引来大量受保留店屋酒店改造计划

【新加坡】随着六月份规划条例的放宽，新加坡河附近的店屋涌现出大量酒店改造提案，至少有七份申请计划将这些历史悠久的受保留建筑改造为酒店。

最近，位于桥南路和新马吉路两个地段，划为商业用途的店屋业主向市区重建局 (URA) 提交了发展提案，申请将用地重新规划为酒店用途。

在此之前，另外五间店屋的业主也提交了类似的申请。

Cushman & Wakefield 资本市场总监 Sophia Lim 观察到，店屋业主对探索改造机会的兴趣日益浓厚，“尤其是在现有商业用途可能未能最大化资产价值的情况下”。

她补充说：“随着新加坡酒店业的持续良好表现，一些业主正在评估，与传统商业用途相比，酒店、服务式公寓或其他居住类用途是否能产生更强劲的长期回报。”

PropNex 在七月发布的一份店屋市场报告指出，由于零售、服务和餐饮业商家持续面临挑战，2026年第二季度的整体店屋租赁活动进一步放缓。

今年六月，针对沙球劳路上段和美芝路地区新酒店、旅馆和服务式公寓的规划限制被暂时放宽。国家发展部长 Chee Hong Tat 表示，此举是根据行业反馈做出的，将使开发商和企业主能够为游客提供更多样化的住宿选择。

根据之前的指导方针，为避免“此类用途过度扩散”，并保留这些综合用途社区的特色，这两个地区通常不允许新增短期住宿用途。

这些历史悠久的店屋，其中一些可追溯至1930年代，是各种餐馆、酒吧、商店、精品办公室和其他生活服务产业群设施的所在地。

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市区重建局发言人表示，自政策放宽宣布以来，市区重建局共收到了六份在沙球劳路上段街区的酒店用途申请，以及一份在美芝路街区的申请。

该发言人指出：“这是市场初步兴趣的早期迹象。”并补充说，这符合当局支持商业和住宿相关用途混合发展，为市中心注入活力的目标。

发言人说：“随着市场的反应，市区重建局将继续评估市场对新住宿相关用途的兴趣并审核申请。”此项限制放宽适用于2026年6月5日至2028年5月31日期间收到的提案。

位于驳船码头附近的沙球劳路上段街区，由新桥路、新马吉路和桥南路所环绕，并有克拉码头街和香港街贯穿其中。

位于武吉士/梧槽地区的美芝路街区，则由桥北路、陈桂兰街、美芝路和佘街为界，涵盖了连城街、密驼路和巴米士街沿线的店屋。

发展总蓝图的拟议修正通知显示，已提交改造计划的店屋地址包括桥南路38号和40号、桥南路54号和60号、新桥路13号和15号、香港街41号，以及新马吉路30号。

CBRE Singapore 资本市场执行董事 Clemence Lee 表示，自六月宣布规定变更以来，更多位于驳船码头和美芝路地区的业主开始就将其物业改造为酒店、服务式公寓或旅馆征求意见。

Knight Frank Singapore 资本市场临时主管 Melvin Chay 表示，一些业主已开始收到市区重建局及其他当局的回复，“这为规划可行性提供了更清晰的指引”。

他补充说，随着设计研究的推进，重点正转向“财务可行性”，业主们正在考虑主租约和管理合同等安排。

转换的经济效益分析

驳船码头一带的店屋租金为全岛最高之列。根据 PropNex Research 和市区重建局的数据，包括沙球劳路上段街区在内的第1区，租金中位数在第二季度比第一季度上涨了7.6%，至每平方英尺7.62新元，但与去年同期持平。

在美芝路街区所在的第7区，月租金中位数按季度下跌6.4%至每平方英尺6.76新元，但同比增长4%。

Knight Frank 亚太区研究主管 Christine Li 表示，改造是否在财务上合理，主要取决于酒店能达到的房价和入住率。 她估计，如果保留为商业用途，根据每月每平方英尺8至9新元的要价计算，这两个拟议地点周围的物业将产生约2.7%至2.9%的总租金收益率。

假设入住率为80%，酒店净营业收入利润率为30%，当平均每日房价 (ADR) 达到约300新元时，酒店改造的收益将开始超过商业用途。

Li 补充说，当平均每日房价达到350至400新元时，净营业收入收益率可达3.1%至3.8%，这代表与商业租金情况相比，收入预计将提升16%至35%。该分析未包括改造成本。

据七月份的媒体报道，在桥南路38号，业主兼 SLB Development 首席执行官 Matthew Ong 已为一间拥有约35至40间客房的酒店申请了初步规划许可。

该店屋随后通过 Knight Frank 出售，指导价为3800万新元。 寻求出售物业的业主也在利用规划变更的机遇，一些业主将酒店改造作为其资产重新定位的潜力进行宣传。

CBRE 和 Cushman & Wakefield 正在营销位于克拉码头街40号、新马吉路38号和香港街32号的三座精品商业建筑。业主已委托顾问研究改造方案。

CBRE 的 Lee 表示，意向书 (EOI) 征集活动已经结束，目前正与“几位买家”进行商谈。

在美芝路地区，ETC 将桥北路402号的意向书征集截止日期从6月11日延长至7月9日。这座毗邻莱佛士酒店的六层建筑于五月挂牌出售，指导价为7000万新元。

《商业时报》了解到谈判正在进行中。

位于香港街18号和19号的两处相邻物业于七月进行市场推广，宣传这些店屋为“探索更大规模以住宿为主导的重新定位提供了具吸引力的平台”，其中一栋建筑已获得背包客旅馆的批准。