英国忘记了一个基本事实：受补贴住房需要补贴

【伦敦讯】对于英国的保障性住房危机，解释层出不穷——监管过度、环保担忧、规划瓶颈、劳动力短缺，或是这些因素的致命组合。

但问题的核心在于，政策制定者们忘记了一个基本事实：受补贴的住房需要补贴。

早在1980年代，时任首相玛格丽特·撒切尔（Margaret Thatcher）启动了一项计划，最终导致约240万套保障性住房被出售。伴随着房屋出售，她实际上将社会住房的供应私有化了。地方议会不再拥有房产并以可负担的租金出租，取而代之的是，低收入租户会收到补贴，用于在快速增长的私人租赁市场租房。这种模式对地方和中央政府来说成本相对较低，因为它不需要资本投资。当然，成本就是住房福利补贴，但承担风险、投资、建设和管理等繁杂事务则稳步转移到了私营部门。

这种模式虽不完美，但其优点是能让供应灵活地响应需求变化。如果某一地区的租金收益率上升，额外的私人资本就会流入市场。

然而，“业余房东”现象的迅速增长引来了多方批评。2015年，时任财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）提高了对房东的税收。此后的历届政府不断增加财政和监管负担，同时还强制要求进行大额投资以修复建筑安全缺陷和提高租赁物业的能源效率，从而增加了额外成本。

政策制定者们经常公开表示，即使房东被迫退出市场也无伤大雅。这一观点基于两个微妙的“半真半假”的论点，这些论点虽有一定直观吸引力，但终究存在严重缺陷。

第一个论点是，当房东将房产出售给自住业主时，房产并不会凭空消失。这固然没错，但租赁房产比自住房产更有可能出现未充分居住的情况。在英格兰，超过90%的未被充分利用的房屋是业主自住的。相比之下，租赁模式既提供了激励，也提供了确保更高入住率的手段。

第二个半真半假的论点是，小房东不建房。实际上，私人投资者的“期房”购买——即在建筑完工前购买——已成为项目早期融资的重要来源。这大大降低了房地产开发商的风险。在缺少他们资本的情况下，新的规划申请数量已降至1970年代以来有记录的最低水平。

致命一击出现在2020年，当时政府冻结了向社会住房租户发放的福利金。在快速通胀的加剧下，如今能够进入私人租赁市场的低收入家庭越来越少。可负担租赁住房的等候名单已激增至数百万人。更为紧迫的是，仅在英格兰就有13.2万个家庭滞留在紧急住所中，其费用可能是私人市场租金的三到四倍。更多的人则流落街头。去年秋季一夜之间的一项调查显示，有4667人露宿街头，比前一年增加了20%。

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不幸的是，很多问题没有最糟，只有更糟。虽然政府正计划做出一些小让步以促进发展，但这实在是杯水车薪、为时已晚，因为政府的其他政策杠杆将大幅增加建筑成本。例如，处理惰性开挖废物的价格将飙升。目前，开发商将1000吨惰性废物运至垃圾填埋场的费用略高于4000英镑。根据新规定，到2030年，这一费用将上涨至12.6万英镑（约合21.5819万新元）。顺带一提，同样的收费将为本已贵得惊人的HS2高速铁路项目再增加4.27亿英镑的成本。

结果是，在没有包括期房买家在内的基石投资者提供资金保证的情况下，开发商几乎没有动力提交规划申请，尤其是在面临不断上涨的建筑成本时。与此同时，无论是私营还是公共部门的房东，其回报率都无法覆盖其资本和持有成本。这一点至关重要，因为当需要新投资时，例如为了满足强制性的环保或建筑安全整治要求，最具成本效益的融资方式是缩减其现有投资组合。向一个已经无法覆盖现有资本成本的业务注入更多资本，在财务上是毫无道理的。

这就是英国住房危机最根本、不容回避的真相。英国既没有激励机制，也无能力为重建其保障性租赁住房存量提供资金。

套用一句中国老话，你得“骑驴找马”。然而，英国的住房政策制定者们却在已经杀死了为他们提供资金的“驴”之后，转而去寻找一只无需补贴的“独角兽”。彭博社

（作者马库斯·阿什沃思（Marcus Ashworth）是彭博观点（Bloomberg Opinion）的专栏作家，主要关注欧洲市场。他曾任海通证券（Haitong Securities）驻伦敦的首席市场策略师。）

（作者斯图尔特·特罗（Stuart Trow）是Switch Radio电台“Money, Money, Money”节目的联合主持人，也是《经济学入门指南》（The Bluffer’s Guide to Economics）一书的作者。）