在投资近9亿新元后，Brookfield着眼于进一步收购新加坡资产

【新加坡】在过去一年投资近9亿新元后，Brookfield资产管理公司计划进一步深化其在新加坡的房地产业务布局，因为该公司看好这座城市国家有利的供需基本面和长期经济增长前景。

这家北美资产管理公司旨在通过资产重新定位和积极的资产管理，寻找增值型投资机会以创造更高回报。预计新加坡将为其区域增长目标做出重要贡献。

Brookfield房地产集团管理合伙人兼东亚区负责人Andrew Burych在接受《商业时报》采访时表示：“新加坡是Brookfield区域房地产业务的关键枢纽，集合了坚实的基本面、稳定的政策、深厚的资本市场和优越的战略位置。”

Brookfield预计，其在亚太和中东地区的管理资产规模将在中期内增至三倍。该公司于2014年进入新加坡，将其作为客户中心，以支持其全球战略中与投资者的合伙业务。公司于2023年成立了专门的房地产投资团队，并在两年后进行了首次本地收购。

该公司从丰树工业信托 (Mapletree Industrial Trust, 简称MIT) 手中以5.353亿新元收购了三处资产——The Strategy、The Synergy和the Woodlands Central Cluster。

在2024/25财年，这些物业的平均出租率介于71.6%至95.5%之间，剩余土地租期约为42年。

该公司随后以3.381亿新元从易商信托 (ESR Reit) 手中收购了八处工业和物流地产。截至2025年9月底，该资产组合的平均剩余土地租期为22.4年，其中四处资产的剩余租期为13年或更短。

在解释Brookfield为何专注于工业资产时，Burych表示：“这要归结于其与整体经济和经济增长的关联性——我们仍然认为该领域还有增长空间。”

自收购以来，这些物业的租户续租实现了按市价调整的租金上涨，涨幅介于高个位数到低双位数之间。

新加坡继续受益于亚洲供应链的重构，尽管商业成本相对较高，但对跨国公司而言，它仍然是一个具有吸引力的基地，这支撑了对工业和物流空间的需求。有限的新增供应也支撑了出租率和租金的增长。

尽管柔佛-新加坡经济特区可能因较低的运营成本而吸引一些工业投资转移至长堤对岸，但Burych认为“总体上这将是净有利的”，因为更高附加值的活动将集中在新加坡。

资产重新定位

Burych表示，Brookfield将其在新加坡的投资定位为增值型机会，旨在通过重新定位、再开发和积极的租赁活动来释放资产价值。

Burych并未透露为资产增值计划预留的具体金额，但他表示，Brookfield将继续投入“可观的资金”来升级该资产组合。

Burych表示，对于之前从丰树工业信托收购的资产，Brookfield正在升级公共区域、美化建筑外观并扩建租户设施。租户反馈一直很积极，并且这些物业的“出租进度超前于计划”。

对于从易商信托收购的工业和物流资产，Brookfield计划提高地块的利用率，包括通过增加更多可租赁空间来扩建一个坡道式仓库。大多数剩余土地租期较短的资产预计将运营至租约到期，但其中一些可能成为再开发的候选人。

这些资产是通过Brookfield的旗舰机会型房地产策略——Brookfield Strategic Real Estate Partners V基金收购的。该基金于2025年5月完成募集，承诺资本总额约为160亿美元。

业务活动增长

Brookfield预计将通过进一步收购，继续向市场投放资本。“资本市场一直非常支持。利率已经下降，市场上的银行关系和支持也非常强大。这对在这里开展业务是一个巨大的利好。”

Burych表示，尽管公司没有专门针对新加坡设定收购目标，但未来几年“有可能”保持类似的投资步伐，即在这里完成近10亿新元的交易。

“我们正在评估新加坡一系列不错的潜在机会，并相信在有合适机会的前提下，有可能实现类似的投资步伐。话虽如此，我们仍然高度选择性，专注于那些我们认为可以利用自身运营优势来创造价值的投资。” Brookfield没有依赖第三方运营合作伙伴，而是建立了一支专门的新加坡房地产运营团队。其内部运营模式使其能够收购运营密集型资产，并通过积极管理来创造价值。

与租户的密切沟通也让Brookfield能更好地了解他们的需求，从而能够发现改进点并执行商业计划，随时间推移提升资产价值。

Burych说：“当我们开始建立自己的运营能力时，就已经确定这是我们想要进入的市场。”

除了工业和物流领域，Brookfield也看到了办公楼物业的潜力，该领域的供应有限，尤其是在中央商业区，且租金增长强劲。然而，他指出其资本价值“非常高”，导致“更难产生回报”。

尽管公司也在评估酒店业的机会，但他指出，该行业在新加坡的交易“非常紧俏”，使得建立规模更加困难。

《商业时报》了解到，Brookfield计划在未来逐步回收其新加坡投资组合的资本，并继续向市场投放资本，潜在的退出选项包括单独出售资产、组合出售或成立房地产投资信托基金，具体取决于市场状况以及何种方式最符合投资者利益。

谈到风险，Burych表示：“过去12个月，我们看到新加坡的交易活动有所增加，其中很大一部分是由低利率驱动的”。

他补充说：“资本市场对交易活动的支持是件好事，但问题在于，人们为资产支付的价格是否高于基本面所反映的价值。这是我们正在密切关注的。”

Brookfield也在关注宏观经济的不确定性可能如何影响租金增长和资本流动，不过Burych表示，新加坡多元化的经济应能继续提供投资机会。

“一旦我们开始以良好的回报实现资本回收，并感觉我们已经了解了这个市场，我们就会开始进行更大规模的部署。因此，希望在未来几年内，我们能开始资本循环，并将资金继续再投资于新加坡。”