凯德地产推出加冷Gourmet Xchange项目，重注食品领域

【新加坡】凯德地产（CapitaLand Development, 简称CLD）已将目光投向食品行业，计划将其新建的大型分层地契食品设施，打造成一个“非传统的食品枢纽”，以迎合终端用户和更广泛社群的需求。

位于加冷亚逸（Kolam Ayer）工业区的 Gourmet Xchange，其指示性价格为：面积介于295至393平方米的较小单位，起售价为230万新元；面积介于570至758平方米的较大单位，起售价为600万新元。

Gourmet Xchange 坐落于市郊的加冷大道（Kallang Way），是一栋九层楼高的食品工厂，占地面积达44,108平方米，最大总楼面面积为114,239.2平方米，是新加坡最大的分层地契食品开发项目。

这个拥有33年租赁地契的项目由两个部分组成：一个是九层楼高、包含264个生产和餐饮单位的 Xchange 大楼；另一个是规模较小、拥有八个排屋式单位的 Heritage Terrace。后者通过适应性再利用的方式，改造了建于1980年代的原有三层排屋式工厂。这是首个采用适应性再利用方案的政府工业土地出售地段。

Heritage Terrace 的底层单位将用作餐馆，楼上则划为“商业1”（Business 1）用途。这通常涵盖洁净和轻工业活动，如食品物流和包装。 

项目内还将设另外两家餐馆、六个食品小吃亭和一个工业食堂。

凯德地产新加坡首席执行官 Ronald Tay 告诉《商业时报》，该项目非常适合作为卫星食品生产中心，为市中心的食品企业以及新加坡东部的运营商服务。

虽然这不是CLD首次涉足食品制造业，但距离该集团上一次在工业领域推出新项目已有数年之久。

该公司在2024年10月击败另外三家竞标者，以3.689亿新元的最高出价（即每平方英尺300新元）夺得加冷大道地段。这比第二高的出价高出约16%。

CLD 近期在新加坡的业务重心主要集中在住宅项目上。“但当这个机会出现时，我们很看好它的风险状况，也很喜欢这个地段，” Tay 说。“我们相信（Gourmet Xchange）能够达到我们的最低回报率（hurdle rate），所以我们决定投资。”

除了地处交通便利的市郊外，其主要卖点之一是单位的面积，从295平方米到758平方米不等。新加坡典型的食品工厂单位面积要小得多，大约在150到200平方米之间。

Tay 承认，较小的单位通常更容易出售，但CLD看到了市场上对能够支持企业扩张计划的更大空间的需求缺口。

“随着小公司的成长，他们常常发现市场上没有太多产品可以满足他们的需求，”他说。“裕廊集团（JTC）虽然提供较大的单位，但通常是三年期的租赁合同。”

Tay 指出，许多食品企业更倾向于长期租赁和直接拥有产权。他说，考虑到装修生产设施（如排气系统和冷藏室）所需的大量资本支出，这可以提供“更长远的成本稳定性和运营确定性”。

他解释说：“当一家企业装修好一个单位后，大约需要六到七年才能回本。这些资产也很难在不损失效率的情况下搬迁。”

他补充说，CLD 旨在创建一个“非传统的食品枢纽”——一个不仅服务于企业，也服务于更广泛社群的枢纽。“更重要的是，我们希望它能为一个具有前瞻性、面向未来的食品枢纽树立新的标杆。”

超越住宅项目

Tay 表示，CLD目前的工业能力，得益于 Ascendas-Singbridge（该公司于2019年6月与凯德集团合并）的专业经验传承。

该集团的工业项目包括遍布新加坡、马来西亚、印度和中国的食品工厂和一般工业开发项目。

Tay 指出，食品工厂存在强劲的潜在需求。

“即使在（冠病疫情）期间，食品设施也没有关闭……无论时局好坏，人们都需要吃饭，”他说。“因此，我认为这个行业在一定程度上，从周期性角度来看，更具韧性。”

他补充说，与食品相关的工业空间新供应也有限， 现有的大部分存量都是较旧的“第一代”设施。

Tay 拒绝透露 Gourmet Xchange 的目标内部回报率（internal rate of return），但表示，鉴于该领域的风险状况较高，其目标回报率高于开发商通常对住宅项目的预期。

他说，在当前的利率环境下，CLD“非常有信心能够达到甚至超过我们的目标”。

他相信该项目对投资者也具有吸引力。他说，虽然食品枢纽是一种“非常专业化”的工业房地产类型，但其前景“受到基本经济活动的支撑”。“因此，我认为它应该能为投资者带来相对稳定的回报。”

在其工业投资组合的其他方面，Tay 表示，CLD 已经完成了其新加坡科学园（Singapore Science Park）再开发项目的第一阶段。

对于下一阶段，CLD 有意在该区域再引入一到两个住宅项目，政府正朝着更好地响应不断变化的商业需求的方向发展。

Tay 在早前的采访中表示：“当整个（园区）完全翻新后，大约75%将是商业园，约20%是住宅，其余是商业零售。” 该区域之前完全被规划为商业园用途。

Tay 表示，CLD 正在就科学园第二阶段的计划与当局“积极接洽”。“我们希望很快能发布一些公告。”

CLD 将于3月13日开始接受 Gourmet Xchange 的销售预订。