城市发展着眼于释放商业资产组合价值，对成熟资产的处置持开放态度
其翻新后的城市广场购物中心（City Square Mall）总建筑楼面增加约2万6000平方英尺，新租约租金率更高
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【新加坡】城市发展有限公司（CDL）认为其商业资产组合存在释放价值的机会，成熟资产有望进行脱售。
这家国际房地产运营公司的发言人告诉《商业时报》，集团在其办公、零售和工业地产的资产组合中看到了“持续的机会”，包括进行资产提升计划（AEI）、资产重新定位、选择性脱售和资本合作。
例如，位于吉真那路（Kitchener Road）的城市广场购物中心（City Square Mall）一项耗资5000万新元的资产提升计划，为该物业增加了约2万6000平方英尺的总建筑楼面（GFA），并在翻新后的续签租约中取得了9.7%的正向租金调升率。
该发言人在回应《商业时报》（BT）的询问时表示，如果一项资产提升计划能够“显著改善”租金调升率、租户质量和整体估值，并且预期回报率高于最低资本回报率，CDL将进行再投资。“总的来说，位于非核心地段的更成熟的分层地契商业资产可能会根据市场情况提供释放价值的机会，”发言人补充道。“我们的方法是经过深思熟虑的，而非程序化的。资本回收并非由数量驱动，而是由价值驱动。”
在2025年，CDL在全球锁定了约20亿新元的已签约脱售项目。其中包括以9730万新元出售圣淘沙湾的Quayside Isle，该交易于2026年2月完成。售价比该物业6600万新元的账面价值高出47%的保费。
在此交易之前，CDL于2025年底以8亿3420万新元的价格，将综合发展项目南岸（South Beach）的50.1%股权出售给IOI Properties Group。这笔交易对该综合项目的估值约为27.5亿新元，并将CDL的2025财年盈利部分推高至6亿2970万新元。
CDL表示：“如果进一步资本支出的预期回报相对于资本的其他用途吸引力较小，或者市场条件有利于价值实现，那么资产变现可能是首选途径。”
重大翻新
该集团于周二（3月10日）为刚完成资产提升计划（AEI）的城市广场购物中心（City Square Mall）举行了启动仪式。该提升工程于2023年9月开始。
截至2025年底，该购物中心目前拥有45万5000平方英尺的净可出租面积，承诺入驻率为98.7%。
该资产提升计划分三期进行，前两期于2025年上半年完成，最后一期于2026年第一季度完成。
这部分地将CDL投资物业部门的收入从上一年的5亿新元提升至2025财年的5亿1300万新元。
CDL集团首席执行官Sherman Kwek在购物中心的启动仪式上表示：“资产焕新是我们提升策略的关键支柱，旨在优化运营表现和释放价值。”
焕然一新的租户组合包括独立品牌和首次进入市场的概念店；该购物中心拥有21家独特的商户，包括现代澳大利亚-亚洲融合餐厅The Fat Sparrow、日式甜品咖啡馆Daydream Desserts，以及韩国自助照相馆Photoism。
这额外的2万6000平方英尺总建筑楼面是通过市区重建局的社区与体育设施计划获得的。
该计划于2003年推出，允许“交通便利的商业开发项目”的业主通过增设社区或体育用途空间，来超越其最大允许的总建筑楼面。
以城市广场购物中心为例，其4楼和地下2层共1万5210平方英尺的空间被划为“城市广场购物中心连线”（Connect @ City Square Mall）——一个容纳了五个社会服务组织的社区空间，其中包括Kampong Kapor Community Services、救世军（The Salvation Army）和新加坡儿童会（Singapore Children’s Society）。
可能进行脱售？
CDL的新加坡物业是其商业资产组合的核心支柱，由城市广场购物中心（City Square Mall）和位于中央商业区的66层高的共和大厦（Republic Plaza）等资产所支撑。
CDL发言人表示，核心资产通常是能够产生稳健经常性收入的长期持有资产，位于强大的集客区或成熟的商业区，并且是可以通过积极的资产管理和增值来驱动价值的物业。
该公司表示，对于被视为成熟、资本密集型或价值已基本实现的资产，可能会考虑进行脱售。
根据其网站信息， CDL在新加坡拥有11处商业物业。其中包括共和大厦（Republic Plaza）、位于黄金地段乌节路购物带的Delfi Orchard和Palais Renaissance，以及位于密驼路（Middle Road）的黄金坊（Fortune Centre）和明古连街（Bencoolen）的阳光广场（Sunshine Plaza）。
在2024财年，CDL在全球共录得6亿新元的总脱售额。在新加坡，这家房地产巨头以1亿零150万新元的出售对价，脱售了拥有Cideco工业大厦的Cideco公司。
它还脱售了Citilink仓库大厦的55个分层单位、Cititech工业大厦的44个分层单位、黄金坊（Fortune Centre）的17个分层单位以及阳光广场（Sunshine Plaza）的另外20个单位。
CDL仍然持有加东购物中心（Katong Shopping Centre）约30%至40%的少数股权价值，该购物中心在2023年以6亿3800万新元的价格第四次尝试集体出售。
虽然发言人表示CDL对“商业上可行且符合市场条件的价值释放选项持开放态度”，但它也指出，任何集体出售过程“最终取决于业主之间的广泛共识”。
2026年2月，位于芽笼（Geylang）的18层永久地契综合用途项目城市购物中心（City Plaza）的业主，为一项9亿7000万新元的集体出售竞标获得了80%的业主同意。该综合项目由CDL于1980年建造，是该公司的第一个综合发展项目。它拥有450个单位，包括384个分层零售单位和66个住宅单位；CDL拥有其中约16个零售单位。
发言人说：“集体出售需要有利的市场环境、可行的重建经济效益以及足够的业主共识。我们将继续关注市场动态并评估我们的选项。”
“在整个商业资产组合中，CDL的意图是不断进行改进以支持长期竞争力，包括能源绩效和运营效率。”
CDL也正在对其全球投资组合和资本配置优先事项进行战略评估。公司已将其在英国的旧有开发项目组合确定为可能变现的潜在资产，该组合包括五处房产，截至2025年底的总账面价值约为8亿新元。
