CICT斥资39亿新元收购百利宫，交易时机与资金风险在特别股东大会上引来质询

【新加坡】在旨在批准其拟议以39亿新元收购乌节路购物中心百利宫（Paragon）的特别股东大会（EGM）上， 凯德综合商业信托 （CICT）的单位持有人极力追问相关细节。

此前，有与会者就交易时机以及对该永久地契资产的长期规划提出疑问。

提问者中包括Ng Ee Peng，他曾在2000年至2002年间担任凯德集团商业与基金管理业务部门的总裁。

在周三（6月10日）的特别股东大会上，考虑到此次收购的规模，以及旅游和零售业的广泛变化，包括体验式旅行的兴起和电子商务的竞争，他对百利宫的长期规划提出了疑问。

Ng说：“你们不能只是（花）40亿新元（买下这个物业）然后让它保持原样。必定有一些计划能为投资组合增值，因为我不认为收购就是终点。”

他还提到了乌节路复兴计划，称CICT将成为“引领该区域重塑的最大参与者”。 拥有这项永久地契资产，为CICT提供了在这一黄金核心地段进行长期重新发展的选择。

对此，信托管理公司总裁Tan Choon Siang回应说，作为新加坡最大的零售业业主之一，管理公司密切关注这些问题。

他指出，为了跟上消费者偏好的变化，CICT旗下购物中心的租户组合已在调整，转向更多餐饮、娱乐和体验式服务。

他表示：“具体到百利宫……我们目前尚未准备好宣布任何计划。” 他补充说，这需要对租户组合、资产规划进行深入研究，并与利益相关者进行讨论。

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他以新加坡广场（Plaza Singapura）的资产提升计划（AEI）为例，该计划定于第三季度启动。“我们早在12到18个月前就开始规划，直到今年四月才宣布。”

Tan补充说：“我们甚至还未完成（百利宫的）交易……所以恐怕……我们无法给您确切的答案。”

信托管理公司主席Teo Swee Lian笑着说：“我们确实对（Tan）穷追不舍。”她接着补充说，确实有“一些计划”，但现在分享还为时过早。

她指出，CICT认为百利宫具有“良好潜力”，并正以更长远的眼光看待此次收购。

“没有完美的时机”

一些单位持有人也就交易时机向管理公司施压。有人问，鉴于当前的宏观经济不确定性和地缘政治紧张局势，CICT是否本可以等到资产价格回落。

Tan表示，购买或出售资产“没有完美的时机”，并且收购百利宫的交易应与CICT拟议以24.8亿新元向IOI Properties脱售亚洲广场第二大厦的计划一并看待。

“如果价格下跌，也可能意味着您试图脱售的其他资产价格也会下跌，所以总要寻求一个平衡。”

他补充说，这两项交易是作为一个整体方案来安排的，因为如果在出售办公楼后没有妥善利用所得资金，仅仅用来偿还债务，将对单位持有人产生稀释效应。

Tan解释道，偿还债务所节省的利息无法完全抵消因脱售资产而损失的收入。

他以CICT脱售武吉班让广场为例，该交易于2月完成，作价4.28亿新元。他说，对于这类规模较小的交易，用所得款项偿还债务的稀释影响相对有限。但对于像亚洲广场第二大厦这样的大型脱售案，影响则会更为显著。

Tan还澄清，收购百利宫与脱售亚洲广场第二大厦这两项交易互不构成条件。

他承认，如果脱售计划失败而收购百利宫的交易继续进行，CICT将面临资金缺口。

但Tan表示，这种风险似乎很低，因为IOI Properties的控股股东——通过其投资工具Progressive Holdings持有约66%股份的Lee家族——已承诺投票赞成该交易。

单位持有人还要求澄清，管理公司是否会为百利宫未来的翻新或资产提升计划（AEI）产生额外的资本支出。

Tan表示，管理公司预计未来几年除了常规维护外，不会有重大的资本支出。

他指出：“当你看到百利宫时，你不能说它维护得不好。但肯定有可以改进的地方。”一些“日常运营”的维护性资本支出已被考虑在内。

投资组合集中度

此外，单位持有人还对CICT的投资组合集中度表示担忧，指出该房地产投资信托（Reit）在市中心核心区（Downtown Core）拥有强大影响力，但在郊区的布局则相对较少。

收购百利宫后，按净可出租面积计算，乌节路资产将占CICT零售投资组合的33%，高于此前的26%。其在更广泛的市中心区域（包括乌节路和市中心核心区）的风险敞口将从60%上升至64%。

Tan表示，管理公司并未押注于任何单一地点或资产类别。

他说：“人们投资CICT是因为其强大、稳定、多元化的核心业务，这也是我们今天的定位。”他补充说，这帮助该房地产投资信托实现了强劲的每单位派息增长。

他还反驳了关于CICT对郊区零售资产不感兴趣的说法，并以管理公司最近与其他开发商组成的财团在后港中心的最新项目为例。

Tan指出：“任何在郊区零售领域出现的机会，我们都绝对有兴趣去了解。”

尽管问题不断，单位持有人仍以压倒性多数投票赞成收购百利宫的提案。该普通决议以99.96%的赞成票和仅0.04%的反对票获得通过。

CICT的单位价格周三收于2.33新元，上涨2.2%，即0.05新元。