凯德综合商业信托39亿新元收购百利宫，时机与资金问题在股东大会上受关注

【新加坡】 凯德综合商业信托 （CapitaLand Integrated Commercial Trust，简称CICT）的单位持有人在一场特别股东大会（EGM）上，就其拟议以39亿新元收购乌节路商场百利宫（Paragon）一事追问不舍。

此前，与会者对这笔交易的时机以及这项永久地契资产的长期计划提出了疑问。 

提问者中包括 Ng Ee Peng，他曾在2000年至2002年间担任凯德集团（CapitaLand）商业及基金管理业务部门的首席执行官。

在周三（6月10日）的特别股东大会上，考虑到此次收购的规模，以及旅游和零售业的广泛转变，包括体验式旅游的兴起和电子商务的竞争，他对百利宫的长期计划提出了疑问。

Ng表示：“你们不能只是（花费）近40亿新元（购买这处物业）来维持现状。肯定有一些计划要让它为投资组合增值，因为我不认为收购本身就是终点。” 

他还提到了乌节路的复兴计划，称CICT将成为“引领该区域重塑的最大参与者”。 拥有这项永久地契资产，使得CICT从长远来看，可以选择对这一黄金地段进行重新开发。

管理人首席执行官 Tan Choon Siang 回应称，作为新加坡最大的零售业地主之一，管理人密切关注这些问题。 

他指出，为了跟上消费者偏好的变化，CICT旗下商场的租户组合一直在向餐饮、娱乐和体验式服务方面倾斜。 

他表示：“具体到百利宫……我们还没有准备好宣布任何计划。”他补充说，这需要对租户组合、资产计划进行进一步研究，并与利益相关者进行讨论。 

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他以新加坡广场（Plaza Singapura）的资产提升计划（AEI）为例，该计划定于第三季度启动。“我们早在12到18个月前就开始规划，直到今年4月才宣布。” 

Tan 补充道：“我们甚至还没有完成（百利宫的）交易……所以我恐怕……我们无法给您确切的答案。”

管理人主席 Teo Swee Lian 笑着说：“我们确实让 Tan 备受压力。”她接着补充说，公司确实有“一些计划”，但现在分享还为时过早。

她指出，凯德综合商业信托看到了百利宫的“良好潜力”，并以更长远的眼光看待此次收购。

“没有完美的时机”

一些单位持有人也就交易时机向管理人施压。有人提问，鉴于当前的宏观经济不确定性和地缘政治紧张局势，CICT是否可以等到资产价格走软后再行动。 

Tan 表示，买卖资产“没有完美的时机”，并且应将收购百利宫的交易与CICT拟议以24.8亿新元向IOI Properties出售亚洲广场2号大楼（Asia Square Tower 2）的交易结合来看。 

“如果价格下跌，也可能意味着您试图剥离的其他资产价格也会下跌，所以总要寻求一个平衡点。”

他补充说，这些交易是作为一个整体方案来安排的，因为如果出售办公楼所得的资金没有得到良好利用，而仅仅是用于削减债务，那么将对单位持有人的收益产生稀释效应。 

Tan 解释说，偿还债务所节省的利息无法完全抵消因剥离资产而损失的收入。 

他以CICT出售武吉班让广场（Bukit Panjang Plaza）为例，该交易于2月以4.28亿新元完成。他表示，对于这类规模较小的交易，使用所得款项偿还债务的稀释影响相对有限。但对于像亚洲广场2号大楼这样的大型资产剥离，影响则会更为显著。 

Tan 同时澄清，收购百利宫与剥离亚洲广场2号大楼这两项交易并非互为条件。 

他承认，如果资产剥离交易失败而收购百利宫的交易继续进行，CICT将面临资金缺口。

但 Tan 表示，这种风险似乎很低，因为IOI Properties的控股股东——通过其投资工具Progressive Holdings持有约66%股份的Lee家族——已承诺投票赞成该交易。 

单位持有人还要求澄清，管理人是否会因百利宫未来的翻新或资产提升计划（AEI）而产生进一步的资本支出。 

Tan 表示，管理人预计未来几年内除了常规维护外，不会有重大的资本支出。

他指出：“当你看到百利宫时，你不能说它维护得不好。但肯定还有改进的空间。”一些“日常运营”所需的维护资本支出已被考虑在内。

投资组合集中度

此外，单位持有人也对CICT的投资组合集中度表示担忧，指出该房地产投资信托（Reit）在市中心核心区（Downtown Core）布局强大，但在郊区的资产较少。  

收购百利宫后，按净可出租面积计算，乌节路资产将占CICT零售投资组合的33%，高于此前的26%。其在包括乌节路和市中心核心区在内的更广泛市中心区域的资产占比，将从60%上升至64%。 

Tan 表示，管理人并非押注于任何单一地点或资产类别。  

他表示：“投资者买入CICT，是看中其强大、稳定且多元化的核心资产，这也是我们今天的定位。”他补充说，这帮助该信托实现了强劲的每单位派息增长。 

他还反驳了CICT对郊区零售资产不感兴趣的说法，并以管理人最近与其他开发商财团在后港中心（Hougang Central）合作的项目为例。 

Tan 指出：“任何在郊区零售领域出现的机会，我们都绝对有兴趣去了解。” 

尽管提问不断，单位持有人仍以压倒性多数投票赞成收购百利宫的提议。该普通决议以99.96%的赞成票获得通过，反对票仅占0.04%。 

CICT的单位价格周三收于2.33新元，上涨2.2%，即0.05新元。