2026年集体出售市场预计将更加活跃，但挑战依然存在

【新加坡】在集体出售市场又经历了一个沉寂的年份后，随着融资成本的下降以及集体出售流程相关规定的重新审查，该市场有望在2026年迎来更多活动。

近年来，挂牌出售的老旧公寓项目一直难以成交，因为开发商不愿满足业主的要价，而是更倾向于从政府售地计划（Government Land Sale, 简称GLS）市场获取土地。

根据房地产咨询公司Knight Frank为《商业时报》编制的数据，今年共达成了五宗集体出售交易，但至少有16个项目尝试出售。

自高等法院于7月批准了价值8.1亿新元的Thomson View集体出售案以来，今年达成的住宅交易规模普遍偏小。

拥有24个单位的River Valley Apartments于2月以5600万新元的价格出售给一家家族理财办公室。由九个单位组成的Chiku Mansions于9月以超过2200万新元的价格出售给Macly Group。另一个拥有九个单位的项目Starpoint则在11月以5530万新元的价格出售给教育服务提供商Stalford International Education。

今年还达成了两宗工业地产集体出售交易：Ching Shine Industrial Building以1.132亿新元售出，MacPherson Industrial Complex以1.039亿新元售出。

2025年集体出售的成功率与2024年相当，当时16宗交易中有四宗成功。然而，Knight Frank的数据显示，这一成功率远低于2017/2018年繁荣周期中63%的水平。

包括Elias Green和United House在内的一些项目的集体出售协议也因在规定的12个月内未能找到买家而到期失效。

挑战

Knight Frank Singapore首席执行官Galven Tan表示：“开发商和卖方之间的出价差距仍然是一个敏感问题，尤其是在住宅房地产领域，这归因于现行的降温措施和高昂的建筑成本。”

CBRE Singapore咨询部副董事总经理兼资本市场主管Michael Tay表示，特别是对于核心中央区的地段，向外国买家征收的60%印花税已成为一个重大障碍。

“这是一种双重打击，开发商一方面难以说服外国业主签署协议并找到替代者，另一方面又担心高昂的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, 简称ABSD）会导致外国买家的购买意愿减弱。”

Cushman & Wakefield新加坡和东南亚研究主管Wong Xian Yang表示，由于多年来房价大幅上涨，卖方面临着更高的重置成本。

他补充说，开发商在购买集体出售地块时，对于能否在ABSD的最后期限前完成项目持谨慎态度，因为这类项目通常更为复杂，启动速度也较慢。

Wong说：“政府售地计划（GLS）地块已成为土地储备的首选途径。这反映在GLS招标中，包括执行共管公寓在内，每个地块的平均竞标者数量从2024年的3个攀升至2025年至今的5.4个。”

由于今年新项目销售迅速，开发商渴望补充土地储备，导致优质地块的政府招标竞争激烈——一些地块吸引了九到十个竞标者——并推高了投标价格。

Wong表示，无法通过GLS计划获得地块的开发商，可能会越来越多地转向集体出售市场作为替代选择。

融资成本的降低也可能吸引更多开发商进入市场，特别是对于稀缺的永久地契地块，他们可能愿意为此支付溢价。

AlpsEdge Real Estate的创始人兼执行董事Tan Hong Boon表示，当前大多数尝试集体出售的项目的重建潜力较低，是其成功率有限的一个“根本因素”。

他指出，这些住宅开发项目中有很多建于1990年之后，并且已经用尽了发展总蓝图（Master Plan）所允许的总容积率。

他说：“鉴于开发商现在重建这类项目只能建造同样多的总建筑面积……这些集体出售地块提供的增值空间有限。”

“许多集体出售委员会或营销代理会转而提出一个更高的保留价，以吸引大多数业主同意，结果却发现这个保留价过高，没有任何开发商会感兴趣。”

ETC投资咨询部主管Swee Shou Fern指出，在集体出售过程中，与业主进行广泛的接触和沟通至关重要，以克服“集体出售疲劳症”或乐观偏见。

她说：“像Thomson View一样，许多项目都经历过多次失败的集体出售尝试。这些项目的业主通常对成功的机会持怀疑态度。”

“另一方面，也有一些项目是首次尝试集体出售，这些分层地契业主可能会认为集体出售是板上钉钉的事。”

变革在即

11月有消息称，监管集体出售的法律框架可能将迎来变革。

针对有关降低集体出售所需法定多数同意门槛的传闻，新加坡律政部在回应询问时表示，它会持续检讨其政策和法规，以支持土地资源的优化利用。

“这包括《土地所有权（分层地契）法令》下的集体出售制度，该制度旨在促进城市复兴，同时也确保有适当的保障措施来保护业主的权利。”

一些项目正在准备启动新的销售招标。

9月份因无人投标而招标失败的Loyang Valley，将于2026年1月重新上市，保留价维持在8.8亿新元不变。于2025年2月首次以11.5亿新元挂牌出售的Tan Boon Liat Building，也计划于明年初以10亿新元的较低价格重新招标。

一些大型项目，如The Centrepoint，已经达到或接近明年启动销售招标所需的80%同意门槛。Telok Blangah House也正在准备进行集体出售。

然而，市场观察人士预计，集体出售制度的潜在改革影响将是有限的。

房地产咨询公司Delasa的首席执行官Karamjit Singh表示，降低门槛将引发新一轮的集体出售尝试，但成功案例将是选择性的。

“许多失败的尝试源于无法在可行的价格上达成共识，而较小的项目则常常因为一两位持有20%至30%投票权的业主反对而受阻。”

Singh表示，任何门槛的降低都应根据建筑年龄进行调整——例如，将70%的门槛仅适用于楼龄30至40年或更旧的开发项目。

Huttons Asia投资销售主管Terence Lian指出，开发商更看重的是清晰度和可预测性，这不仅体现在土地规划和容积率上，也包括基础设施方面的责任。

AlpsEdge Real Estate的Tan表示，中央区许多潜在的商业和综合用途地块的集体出售，可能需要探索这些地块的替代用途或最高和最佳用途。

他说：“通过预先咨询和提交纲要申请来与规划当局接洽，需要业主付出额外的努力、专业知识、时间和金钱。在这方面，这个过程可能需要进行某些改进或简化。”

Tan说，目前，业主只有在达到80%的集体出售同意门槛后才能申请纲要规划许可。然而，项目的保留价或重建计划可能会根据申请结果而改变。

展望未来，ETC的Swee预计，中小型住宅地块将吸引最大的兴趣，因为它们对开发商来说更易于管理。

“随着许多GLS地块陆续推出，其中大多数地块规模较大，通常每个可提供超过200个单位，因此规模较小的集体出售地块更具吸引力，这也有助于弥补土地供应的缺口。”

CBRE的Tay指出，中央商业区商业地块供应的缺乏，可能会推动市场对办公资产集体出售的兴趣。