初步数据：第四季度价格持平，2025年组屋转售价全年增长放缓至2.9%

【新加坡】建屋发展局（HDB）周五（1月2日）发布的初步数据显示，2025年第四季度公共组屋的转售价格持平，使全年增长率达到2.9%。

继第三季度上涨0.4%之后，第四季度组屋市场的价格增长连续第四个季度放缓。与去年同期相比，政府的转售价格指数增幅也低于2024年同期的2.6%。

2025年全年2.9%的涨幅，不到前一年9.7%增长率的三分之一。这也是自2019年转售价格微升0.1%以来最缓慢的价格增长。

分析师观察到，在组屋预购组屋（Build-To-Order, 简称BTO）和私人新私宅市场的新供应大幅增加的一年里，需求从转售市场转移。

PropNex研究与内容主管Wong Siew Ying表示，第四季度转售交易量降至近六年来的最低季度水平。第四季度交易量同比下降18.8%至5129套，低于2024年第四季度的6314套，是自2020年第二季度疫情期间成交3426套以来的最低季度销量。

这使得全年转售交易量达到26042套，比2024年的28876套低9.8%。

建屋局指出，上一次年度转售交易量下降是在2023年，当时下降了4.2%，不到当前降幅的一半。

剩余组屋供应量大增

SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示，值得注意的是，建屋局在两批剩余组屋销售（Sales of Balance Flats, 简称SBF）活动中推出了10252个单位，是2024年推出的1588个单位的六倍多。这为购房者提供了更广泛的“现成或近乎现成”的组屋选择，缓解了转售市场的需求压力。

Realion (OrangeTee and ETC) 集团首席研究员兼策略师Christine Sun指出，2025年的BTO和SBF销售活动总共吸引了超过11万名申请者，创下三年新高。这高于2024年的约8.2万名申请者和2023年的8万名申请者。

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Huttons Asia数据分析高级总监Lee Sze Teck指出，仅在第四季度，就有超过3万名申请者申购BTO组屋，导致“转售市场在10月份非常平静”。

他补充说：“一些买家可能考虑了2025年10月和11月推出的私人项目，这些项目的入门价格与附近转售组屋的价格非常接近。”

Wong认为，“潜在买家日益增长的价格阻力以及近期组屋转售价格的温和走势，（可能已经降低了）购房者的行动紧迫性”。

尽管如此，她强调，某些细分市场仍然需求强劲，支撑了百万新元转售组屋的销售。

2025年第四季度，共有351套转售组屋以100万新元或以上的价格成交，略低于第三季度的480套。

这些组屋的平均成交价为117万新元，比上一季度的114万新元上涨了2.3%。

Wong指出，总的来说，全年百万新元转售组屋的成交量 跃升超过50%，达到1594套，超过了2024年创下的1035套的记录高位。

在这些百万新元的交易中，两套是三房式排屋，664套是四房式组屋，557套是五房式组屋，368套是执行公寓式组屋；三套是多代同堂组屋。

超过九成的单位（91.3%）位于成熟市镇，如大巴窑（Toa Payoh）（302宗交易）、红山（Bukit Merah）（216宗）和女皇镇（Queenstown）（173宗）。其余单位（约8.7%）位于非成熟市镇。

尽管如此，ERA主要执行官Eugene Lim强调，大多数转售组屋价格仍然可负担，第四季度约有73%的交易价格低于75万新元。

他补充说，百万新元转售组屋仅占本季度所有交易的6.9%，其中超过一半的交易涉及屋龄在15年或以下的新组屋。“这反映了位于中心地带成熟市镇的较新组屋持续有需求。” 

各房型价格涨跌互现

Mogul.sg首席研究官Nicholas Mak补充说，第四季度的价格增长情况不一，执行公寓式组屋的转售价格涨幅最大，上涨1.6%至91.5万新元。

两房式、四房式和五房式组屋的中位价保持不变，分别为37.5万新元、63万新元和74万新元。三房式组屋的中位价则下跌1.6%至44.3万新元。

Wong预计2026年的转售交易量将在2.6万至2.7万套之间。供应量将会增加，约有1.35万套组屋将达到其五年最低居住年限（minimum-occupation period），比2025年的8000套增加近69%。

Sun表示，这可能会带来更多“优质组屋交易”，尤其是在收入和人口健康增长、抵押贷款利率放宽的情况下。“所有这些因素都可能减缓供应激增对市场的影响，并有助于防止价格出现大幅回调。”

她预测，2026年转售价格将增长2%至4%，与2025年2.9%的增幅相当，但低于2016年至2025年十年间5.1%的平均增幅。

今年2月，建屋局将在红山（Bukit Merah）、三巴旺（Sembawang）、淡滨尼（Tampines）和大巴窑（Toa Payoh）推出约4600套预购组屋，并在剩余组屋销售活动中推出约3000套单位。

Lee说：“如果2026年提高BTO组屋的收入顶限，将有更多人有资格申请BTO组屋。”“2026年和2027年BTO供应减少可能无法满足需求。一些买家将转向组屋转售市场。”

建屋局表示，将“继续监控”房地产市场，并“在必要时调整政策，以促进一个稳定和可持续的房地产市场”。