Frasers Hospitality 重新定位投资组合，进军保费租赁公寓市场

【深圳】为适应不断变化的需求趋势，Frasers Hospitality 正在对其整个投资组合进行集团层面的重新定位，将业务从其核心的服务式公寓扩展至保费租赁公寓领域。

这一进程始于1月22日推出的深圳辉盛坊——一个拥有325个单元、面向年轻职业人士的保费租赁公寓。

这一转变反映了中国生活模式的变化以及对保费租赁需求的增长。旅客和异地安置的住户日趋年轻化，而携家眷移居的高级专业人士则有所减少。

Frasers Hospitality 首席执行官 Eu Chin Fen 表示，企业越来越多地派遣项目团队进行为期六至十二个月的工作。

在亚洲，拥有房产长期以来都是一个重要的人生里程碑，但十年来的低利率乃至负利率已将房价推高至许多年轻买家无法企及的水平，使得租房变得更为普遍。

Frasers Hospitality 执行董事兼投资与资产管理主管 Jason Leong 表示，与此同时，股票和债券等另类投资提供了流动性和灵活性，降低了通过购买房产来积累财富的必要性。

因此，早在新冠疫情之前，租房就已逐渐普及——其驱动因素是生活服务产业群偏好和便利性——疫情则加速了这一趋势，并使需求模式更加清晰。

长期租赁领域

辉盛坊品牌于2010年推出，其最初的定位略低于公司旗下的辉盛阁（Fraser Suites）和辉盛庭（Fraser Residence）等品牌公寓，主要满足短期和中期住宿需求。

位于中国长沙或武汉等地的早期辉盛坊物业，配备了高端装修和游泳池等设施。“它们并未真正迎合中端市场的需求，”Frasers Hospitality 首席运营官 Chew Hang Song 说道，并补充说，与豪华公寓的定位重叠意味着错失了一个关键细分市场的机遇。

深圳辉盛坊提供九种房型，从25至31平方米（sq m）的单间公寓到88至103平方米的双卧室行政公寓，专为长期居住的年轻职业人士设计。

Chew 表示，目前入住率接近70%，预计将在2026年超过80%。本地人、香港学生、日本外籍人士和白领专业人士构成了租赁咨询的大多数。

这栋16层高的建筑位于54层高的深南1001大厦内，拥有一个为期40年、将于2057年到期的租约。该物业是于2023年5月与开发商 Tishman Speyer 联合收购的。

Frasers Hospitality 还管理着 Tishman Speyer 位于上海五角场的拥有307个单元的物业，该物业于去年五月试营业。这家美国开发商此前收购了该酒店的多数股权，并将其改造为保费租赁公寓。

Frasers Hospitality 表示，公司会对每个机会进行独立评估，在考量投资和运营因素、资本密集度以及风险回报匹配度之后，再决定是否成立合资企业。

中国战略

除了深圳项目，辉盛坊也是公司长期中国战略的核心。

“中国曾是主要的增长引擎，尽管目前增速放缓，但这个国家仍然拥有丰富的资源和创新能力。它仍在为我们创造业务，”Eu 表示。

Chew 指出，中国庞大的租赁市场是由其近15亿的人口，以及越来越多因房价过高而无法购房的年轻买家所共同塑造的。

他表示，虽然政府主导的住房提供了经济实惠的选择，但保费租赁市场仍存在空白。“我们不与大众市场的租赁产品竞争，但我们的价格也比全方位服务的公寓要低。”

目前，深圳辉盛坊面积为41至76平方米的一居室公寓租金报价在12,000至16,500元人民币（约合2,190至3,000新元）之间，包含客房清洁等服务。75至103平方米的两居室单元租金在20,000至28,800元人民币之间，同样包含服务。

在深圳辉盛坊所在的罗湖区，大众市场的一居室和两居室公寓月租金在3,000至6,000元人民币之间。

Frasers Hospitality 计划在未来12至18个月内将该品牌扩展至成都和大连，预计成都项目将于明年上半年开业，大连项目则于2026年底开业。

Chew 表示，公司的中国战略重点关注成都、武汉和杭州等一线和新一线城市，这些城市拥有强大的国内生产总值（GDP）、高收入水平和庞大的外籍人口。

Frasers Hospitality 还将加强其在现有城市的影响力，并针对不同地点的不同客户群体进行市场定位。

此次重新定位适用于新开发的项目，而现有物业将根据其生命周期、商业和市场因素逐步进行更新。Frasers Hospitality 目前运营着11家辉盛坊物业，拥有超过2,300套客房。

尽管一些观察人士注意到 Frasers Hospitality 在中国的业务似乎有所收缩，但该公司将其归因于所有权因素。

例如，公司曾管理上海鹏利辉盛阁公寓（Fraser Suites Top Glory Shanghai），这是一家主要面向高级外籍人士的服务式公寓，但后来第三方业主——中粮集团（Cofco Group）的一家子公司——决定出售该物业。

在业主决定于2020年至2023年期间的市场高点退出后，公司也不再管理上海新天地辉盛坊公寓（Fraser Place Shanghai Xintiandi）和南京辉盛阁国际公寓（Fraser Suites Nanjing）。

Eu 表示，不同市场的产品选择有所不同，并指出例如辉盛阁（Fraser Suites）因其较大的单元而在中东地区广受欢迎。

“我们仍希望增长，也仍在盈利，但我们不只是追求数字。对于我们推出的每一款产品，我们都必须确保它处于正确的地点和城市，并拥有正确的商业模式。”

Leong 说道：“如今各地的房地产都越来越贵，所以必须优化商业模式。归根结底，你会问：同样是100新元，我为什么应该建这个而不是选择其他项目？”

其他品牌更新

在中国以外，Frasers Hospitality 专注于优化其核心品牌。

下一个将要重新定位的品牌是辉盛阁（Fraser Suites），其标志性事件是计划于年底在泰国 One Bangkok 开业的辉盛阁公寓。新物业将呈现该品牌“一个更精致、更高档的版本”。

公司目前运营着22家辉盛阁物业，拥有超过3,300套客房。一些较旧的辉盛阁物业也可能进行翻新。

“无论是辉盛阁还是辉盛坊，我们都在认真审视投资组合中的所有品牌，并对其进行优化，以满足消费者不断变化的需求，尤其是在后疫情时代，”Chew 表示。其他核心品牌——辉盛庭（Fraser Residence）、辉盛坊（Fraser Place）和凯贝丽（Capri）——也正在审查和改进中。

这些重新定位的举措，是在去年辉盛国际酒店信托（Frasers Hospitality Trust, FHT）私有化的背景下进行的，Eu 将此举描述为一次以资本为核心的操作。为了取得良好发展，这个之前上市的信托需要扩大其资产基础和净资产值。

因此，当增长受到限制时，其发起集团 Frasers Property Limited 决定将其私有化，以“释放价值并为合订证券持有人返还一笔保费”。

“作为一种资产类别，酒店业对 Frasers Property 而言仍具有战略意义，”Eu 表示，并补充说，该集团将继续有选择地投资于其拥有强大运营能力和品牌实力的细分市场。

私有化之后，FHT 的资产现归 Frasers Property 和泰国的 TCC Assets* 所有，这使得公司在释放价值方面拥有更大的灵活性，无需承受房地产投资信托（REIT）结构中常见的短期分配压力。（*见修订说明）

“说到底，每项业务都归结为损益表（P&L）和资产负债表，”Eu 说道。

“运营商的职责是推动盈利，而房地产方面则负责管理资产负债表。一切都必须围绕价值创造来考量——在房地产领域，这意味着要产生足以证明所投资本合理性的回报。”

*修订说明：本文早期版本曾错误地指出 FHT 资产现归泰国的 TCC Group 所有。此信息现已更正为泰国的 TCC Assets。