Town Hall Link地段推出，为裕廊湖区发展掀开新篇章

【新加坡】市区重建局 (URA) 推出了首个裕廊湖区 (JLD) 地段。该地段是从一个此前为总发展商项目招标的大面积地块中分割出来的，这幅位于Town Hall Link的白色地段已从备售名单中推出供销售。

这幅3.7公顷的地段是从2023年推出的一幅6.5公顷地段中分割出来的。该总发展商项目招标在次年截止时未被授予，因为其收到的25亿新元的唯一出价被认为过低。

此次缩小规模地段的推出，加上政府现在承担关键基础设施工程，标志着在新加坡市中心以外建设最大综合用途商业区的计划重新启动。

市区重建局表示，裕廊湖区最终将总共提供140万平方米的办公空间，这将是“我们去中心化策略的关键支柱，旨在将优质工作和设施带到离家更近的地方”。

该地段的吸引力将取决于郊区市场对办公空间的需求，而零售商场和公寓项目通常在这些地区取得成功。

Town Hall Link项目将为裕廊湖区约20万平方米的现有办公空间，再增加至少4万平方米（约43万平方英尺）的面积。

市区重建局表示，裕廊东规划区的私人办公空间在2025年第四季度的出租率达到87%，高于2018年和2019年新冠疫情前80%的平均水平。

新加坡的中央商业区（CBD）在市中心核心区拥有520万平方米的办公空间。为将商业活动和就业机会迁出中央商业区的举措，为淡滨尼带来了13万平方米的办公空间，为兀兰带来了7万平方米，为巴耶利峇中心带来了20万平方米。

在考虑了自总发展商招标以来从业界收到的反馈后，市区重建局规划这幅分割出的地段总建筑楼面（GFA）为186,139平方米，总容积率为5。

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市区重建局表示，虽然其规模约为原计划总发展商地段的一半，但Town Hall Link地段的规模足以在保持关键体量的同时，催化该区的发展，并满足中期的住房和办公室需求增长。

新加坡的城市规划机构在周一（3月16日）的一份声明中补充说，一些政府机构正在研究将其办公室迁至裕廊湖区。

Town Hall Link项目要求至少提供4万平方米的办公空间，这一体量大致相当于位于美芝路即将建成的邵氏大厦（Shaw Tower）。

另外，必须留出2万至4.4万平方米用于零售，以及最多10.2万平方米用于住宅开发，预计可提供1200个住宅单位；2.4万平方米可开发为服务式公寓。

剩余的总建筑楼面可用于开发更多办公室或酒店，或用于体育休闲、市政和社区等互补用途的设施。

对新办公空间的需求

CBRE新加坡和东南亚研究部主管Tricia Song表示，由于多年来缺乏新供应，裕廊东的办公楼需求坚挺，出租率也保持韧性。该地区最新落成的主要办公楼是Westgate Tower。

她补充说：“注入大量办公空间供应可能需要一些时间来消化。”她指出，租金差距是一个关键的驱动因素。

截至2025年第四季度，CBRE的数据显示，中央商业区核心甲级写字楼的平均月租金为每平方英尺12.30新元；非核心区甲级写字楼的平均月租金为每平方英尺8.45新元，租金差距约为31%。

高力新加坡（Colliers Singapore）研究部主管Catherine He表示，中央商业区办公室与非核心区办公室之间租金差距的10年历史平均水平约为50%，随着较新的非核心区项目进入市场，这一差距正在缩小。

仲量联行（JLL）东南亚研究与咨询部主管Chua Yang Liang博士说：“未来四年，随着中央商业区租户需求的持续和供应的限制，租金预计将继续走强。这可能会扩大租金差距，并支持需求流向新加坡的第二个中央商业区——裕廊湖区。”

尽管如此，He表示，仅靠租金节省并不足以推动企业搬迁。便利性和额外的运营复杂性等因素也起着作用。

Realion (OrangeTee & ETC) 集团首席执行官Desmond Sim形容，非核心区办公室的需求“仍然相当健康”，因为它们能让不需要中心位置的租户节省成本。

企业正越来越多地采用混合办公策略，即在市中心保留面向客户的职能部门，同时将后勤部门迁至成本较低的地点。

他指出，市中心的办公室租金徘徊在每月每平方英尺15至16新元，而位于裕廊镇大会堂路的31层办公楼JTC Summit的租金则为每月每平方英尺5至5.50新元。

He表示，商业案例的挑战性有多大，取决于发展商能否有效地定位最终产品，以吸引潜在租户和买家。

“该项目的综合性质使发展商能够从住宅和零售部分获取价值，以抵消较低的办公室收益率。”

He表示，政府对该地区发展的承诺，例如让政府机构考虑迁往裕廊湖区，可以维持未来需求的深度。

Song表示，建造成本和维护成本相同，但租金较低的建筑，其营业利润率往往较薄，回本时间也较长，从而增加了开发风险。

然而，由于政府预先承担了部分基础设施成本，部分开发风险将得到缓解。

她说：“土地成本是让总发展商实现收支平衡的调节项。”

Sim补充说：“西部拥有非常庞大的公共和私人住宅基础，需求不仅限于零售，还包括医疗相关用途——无论是诊所、检测中心还是老年护理设施。”

最初的总发展商地段包括三块土地，用于建造至少150万平方英尺（约14万平方米）的办公空间、多达1700个住宅单位，以及近80万平方英尺用于零售、餐饮等其他用途的空间。

由五家房地产巨头——CapitaLand Development、City Developments Ltd、Frasers Property、Mitsubishi Estate和Mitsui Fudosan (Asia)——组成的财团曾出价约25亿新元，即容积率每平方英尺640新元，但该出价被认为过低。

据《商业时报》了解，在那次招标之后，政府与业界进行了广泛的接触以获取意见。

基础设施工程

政府现在将开展关键基础设施工程，以减少发展商的不确定性，这是之前浮现的一个主要担忧。

这些工程包括移除已停用的道路和转移公用事业服务、拆除国有产业、建造通往即将建成的跨岛线 (CRL) 的地下连接通道、通往裕廊东地铁站的有盖走道以及修建新道路。

发展商将被要求建造一条高架人行连道、一个区域供冷系统厂房、一个区域气动垃圾输送系统中央站，并装修通往跨岛线车站的地下人行通道。

土地准备工作已在进行中，包括由市区重建局进行的拆除工作和与即将建成的跨岛线车站相关的建设。

Town Hall Link地段位于裕廊东地铁站和裕廊商业区商业中心的南部，Westgate、Jem和IMM购物中心都坐落于此。

由CapitaLand Development开发的40层综合用途项目J'den正在前JCube购物中心原址上进行重建。

市区重建局表示，通过备售名单推出Town Hall Link地段，能让潜在投标者有时间研究修订后的规划和招标要求。只有当发展商提交的最低价格报价被政府接受，或者市场兴趣足够时，该地段才会被正式招标。

区域进展

几个关键发展项目，如裕廊商业区枢纽和新的科学中心，将在未来几年内完成。裕廊区域线的车站预计将于2028年开放，跨岛线的车站则将于2032年开放。

大 Taman Jurong 公共住房项目包括五座40层高的楼宇，总计约1844个单位，预计将于2029年竣工，为裕廊东地铁站周围的2000个住宅单位再添新成员。