2025年组屋转售价格增长放缓至2.9%，但百万组屋市场依旧火热

【新加坡】2025年，建屋发展局（HDB）转售市场呈现双速分化趋势：整体价格增长放缓，而百万组屋的价格则持续上涨，并在第四季度创下新高。

整体而言，第四季度转售价格持平，使全年价格增长率达到2.9%，远低于2024年9.7%的增幅。建屋局于周五（1月23日）公布的数据显示，这也是自2019年以来最慢的年度价格增长。

与此同时，Huttons Asia数据分析高级总监 Lee Sze Teck 表示，成交价在100万新元及以上的组屋平均价格从2024年的112万新元上涨2.1%，至114万新元。

自2024年第三季度以来，转售市场的价格增长已连续五个季度放缓。Lee 指出，这是在预购组屋（BTO）和剩余组屋销售活动提供“稳定单位供应”的背景下发生的。

他补充说，在2025年第四季度，26个市镇中有16个的价格出现下跌，跌幅介于0.9%至11.1%之间——这是自2019年第三季度以来，首次有超过一半的市镇录得季度价格萎缩。

尽管如此，Lee 指出，自2019年第二季度触底反弹以来，价格已上涨了55.7%；自2020年4月“断路器”措施实施以来，价格也上涨了54.4%。

他补充说，按市镇划分，中央区的转售组屋价格跌幅最大，为11.1%，其次是 Ang Mo Kio 的7.6%和 Toa Payoh 的5.2%。

ERA Singapore主要执行官 Eugene Lim 将价格增长放缓归因于达到最低居住年限（MOP）的组屋供应有限，2025年仅有6973个单位。

这是自2014年（当时有5301个单位投入市场）以来的最低水平。

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Lim 说：“随着进入市场的符合转售条件的新组屋数量减少，交易活动持续受限，导致价格变动更为平稳。”

但 Singapore Realtors Inc (SRI) 的研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，这种新转售组屋供应有限的情况，使需求集中在高端市场，从而促成了2025年百万组屋交易的增加。

创纪录的高价交易数量

2025年售出的百万转售组屋数量跃升至1594个单位，创下新纪录。PropNex研究与内容主管 Wong Siew Ying 指出，这比2024年创下的1035个单位的前纪录高出54%。

她说，这与转售价格的整体放缓趋势并不矛盾，而是“继续反映了转售组屋市场内部的分化”。

Huttons Asia的 Lee 指出，虽然这些高价组屋中有许多价格在100万至110万新元之间，但“售价超过140万新元的组屋数量出现了急剧增加”。

他补充说，百万组屋约占全岛市场交易量的6.1%。

约91%的百万转售组屋位于成熟市镇。Wong 表示，此类交易排名前三的市镇是 Toa Payoh、Bukit Merah 和 Queenstown，这三个地区共达成了691笔交易。

第四季度转售组屋的总体交易量从上一季度的7221个单位下降27.2%至5256个单位。与去年同期相比，下降了18.2%。

2025年全年共有26169宗转售交易，比前一年的28986宗下降了9.7%。

建屋局表示，上一次年度转售量下降是在2023年，当时同比下降了4.2%，不到当前下降率的一半。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 首席研究员兼策略师 Christine Sun 将较为平淡的交易活动部分归因于交易时间拉长和完成的交易减少，这是由于卖家的高昂要价与买家的抵触情绪之间的差距不断扩大。

2026年转售市场将保持稳定

分析师预计，2026年建屋局转售市场将保持稳定，价格预计上涨1%至5%，交易量预计在24000至27000个单位之间。

建屋局将在2026年通过三次销售活动推出约19600个预购组屋（BTO）单位。其中包括超过4000个单位（约占2026年组屋供应量的五分之一），其等待时间将少于三年。

建屋局表示，准备在2025年至2027年期间提供超过55000个单位，以在必要时满足住房需求。

2026年2月，建屋局将在 Bukit Merah、Sembawang、Tampines 和 Toa Payoh 推出约4600个预购组屋单位。同期还将举行剩余组屋销售活动，提供约3000个单位。

Lee 说：“供应量的增加或可满足因审查预购组屋收入顶限、降低单身人士购买预购组屋的年龄门槛，以及取消前私宅业主购买建屋局转售组屋的15个月等待期所产生的新需求。”

今年约有13484个满足最低居住年限（MOP）的组屋将进入市场，为转售市场的买家提供更多选择。SRI的 Sandrasegeran 表示，这可能会增加转售市场的供应深度，特别是在此前供应较为紧张的细分市场。

但 Lee 指出，由于约60%满足最低居住年限的组屋来自成熟市镇，可能会有更多单位以至少100万新元的价格成交。他指出，Punggol、Queenstown 和 Tampines 是满足最低居住年限组屋数量最多的三个市镇。

他估计，2026年百万组屋的交易量将在1400至1800宗之间。

PropNex的 Wong 预计，百万转售组屋的交易量在2026年将保持高位——可能再次超过1000宗——因为地理位置优越和具有理想特性的单位将继续获得强劲的需求。

“我们预计这类销售将集中在少数细分市场，可能不会对绝大多数转售组屋买家的定价产生实质性影响，他们应该仍然能够在更广泛的建屋局转售市场中找到其他可负担的选择。”