亚太居住领域投资热潮达138亿美元，投资者聚焦新加坡共享居住及香港学生公寓

[新加坡] 随着亚太地区居住领域的投资热潮从日本和澳大利亚向外延伸，机构投资者对新加坡的共享居住和香港的学生公寓兴趣日增，吸引了PGIM和BlackRock等公司的资本。

根据凯德投资 (CapitaLand Investment, CLI) 的一份报告，涵盖各类租赁住房的居住领域投资额在2025年同比增长38%，达到138亿美元。这是所有房地产领域中增长第二快的板块，仅次于老年公寓。

凯德投资的报告称：“租金增长也持续超过通货膨胀和利率，在保持高于融资成本的正利差的同时，保障了实际收入。”

全球最大的资产管理公司BlackRock目前将日本和新加坡列为亚太地区最具吸引力的两大居住领域市场。该公司认为，投资者可以在这两个市场获得可观的收益率，而无需承担重大的规划或开发风险。

BlackRock亚太区房地产主管兼首席投资官Hamish Macdonald表示：“日本提供成熟的规模和防御性收入，而新加坡则提供一个规模较小但快速机构化的市场，具有吸引人的增值潜力。”

与此同时，保德信的资产管理业务PGIM已向亚太居住领域投资了18.5亿美元，其中一半以上投向澳大利亚、日本和新加坡等主要市场。2025年，该领域占其收购和贷款活动的60%。

居住领域占PGIM全球房地产投资组合的约23%，总额超过500亿美元。

房地产投资公司SC Capital Partners的主席兼创始人Suchad Chiaranussati表示，投资者对日本多户型住宅和澳大利亚学生公寓等成熟市场的强劲需求推高了价格，并压缩了收益率。

“对于增值型和机会型资本而言，重点正日益转向在各个市场中寻找下一个可以实现机构化的居住细分领域。”

房地产投资公司SC Capital Partners的主席兼创始人Suchad Chiaranussati表示，投资者对日本多户型住宅和澳大利亚学生公寓等成熟市场的强劲需求推高了价格，并压缩了收益率。

“对于增值型和机会型资本而言，重点正日益转向在各个市场中寻找下一个可以实现机构化的居住细分领域。”

PGIM亚太区房地产主管David Fassbender表示，对于学生公寓和共享居住而言，最具吸引力的市场通常兼具住房可负担性挑战和稳定或增长的年轻人口。他补充道：“新加坡和香港就具备其中许多特点。”

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凯德投资的研究表明，居住领域是唯一一个在新冠疫情和2022年至2024年全球加息周期中投资额均实现增长的房地产板块。在此期间，其投资额分别增长了51%和18%，而写字楼和零售物业的交易量则大幅下跌。

报告指出，虽然日本的多户型住宅领域长期主导亚太地区的居住领域投资，但其投资额份额已从2019年的约75%降至2025年的约50%。资本已流向澳大利亚的建后出租和特殊用途学生公寓 (PBSA) 市场以及新加坡的共享居住板块。香港的特殊用途学生公寓和韩国的居住市场也属于其他新兴市场。

凯德投资的私募基金住宿与居住业务全球主管兼凯德投资澳大利亚首席投资官Rahul Bharara表示：“许多亚太地区的居住细分领域现在具备了透明度、可扩展性和运营深度，这为全球资本创造了更广阔的可投资范围。”

他指出，单人家庭的增加和家庭规模的缩小，加上跨境流动性和持续的国际学生流入，正在推动区域需求并加剧住房可负担性压力。

新加坡市场崭露头角

BlackRock的Macdonald表示，在新加坡，市场降温措施、高拥屋率、公共住房的普及以及交易成本限制了传统机构性租赁住房的发展。这使得投资转向服务式公寓和酒店等居住和住宿业态。

BlackRock亚太区房地产新加坡、东南亚和韩国业务主管Andrew Lee表示，受“韧性、供应有限和结构性增长的强有力组合”吸引，BlackRock已在新加坡的居住领域进行了数次收购。

最近，《商业时报》于6月报道，据称BlackRock正在就以3.3亿新元收购位于南桥路/克罗士街地区的拥有304间客房的辉盛坊凯贝丽酒店-中国广场进行独家尽职调查。

Lee补充说，稳定资产的投资理由“已经非常充分”，通常能产生高于借贷成本的可观收益率利差。“对许多投资者而言，更大的挑战在于如何获得有吸引力的机会。”

凯德投资的报告显示，2023年至2025年间，新加坡的共享居住房间库存增长了17%，主要通过对现有资产的适应性改造和转换实现。

2022年1月至2025年8月期间，该领域吸引了14亿新元的投资，但仅占新加坡总租赁库存的6%。

报告指出，新加坡共享居住的收益率偏低，约为4%，但Bharara并不认为这是一个阻碍因素。他说：“在全球范围内，由于现金流的韧性，居住资产在所有板块中的交易收益率是最低的。”

本土运营商Coliwoo和The Assembly Place的上市计划也可能拓宽退出选择。Bharara说，这些首次公开募股“标志着共享居住作为一种可扩展的平台业务，而不仅仅是一个零散的生活方式概念，正获得更高的接受度”。“这随着时间的推移，拓宽了资本回收的潜在途径。”

香港学生公寓投资热潮

2025年，香港的学生公寓交易额从2024年的13亿港元翻了一倍多，达到33亿港元（约合4.209亿美元）。这得益于政府去年7月推出的“城市旅舍”计划，该计划旨在加快将商业建筑改造为特殊用途学生公寓。

凯德投资估计，到2028/29学年，香港将面临7万至9万张床位的短缺。改造后的资产可产生4.5%至5%的收益率，高于写字楼、服务式公寓和住宅的回报率。

Chiaranussati说：“香港的特殊用途学生公寓已是一个我们认为很有吸引力的领域，并且已经评估了一段时间。”SC Capital最近投资了香港南区的一处住宅资产，并看到了重新定位该物业以满足高品质住宿需求的机会。

将学生公寓列为四大核心业务之一的丰树产业 (Mapletree Investments) 表示，香港拥有强劲的基本面，包括非本地学生入学人数不断增加、拥有排名靠前的学校以及学生公寓严重供应不足。一位发言人表示：“这可能在未来创造投资机会，我们将继续评估该市场。”

除了学生公寓，丰树产业也通过其在胡志明市的服务式公寓资产，在亚太居住领域进行了投资布局。

通过私募基金投资

吉宝 (Keppel) 房地产首席投资官Bridget Lee表示：“在亚太大部分地区，居住领域仍相对处于起步阶段，许多市场上的核心、稳定型产品供应有限。寻求投资该领域的投资者通常通过私募基金进行，因为私募基金在寻求增值和开发机会方面具有更大的灵活性。”

吉宝在其旗舰私募基金——可持续城市更新战略基金和吉宝教育资产基金系列中持有共享居住和特殊用途学生公寓资产。

在澳大利亚和新西兰，该公司采取了投资组合聚合策略，将悉尼一处商业地产改造为共享居住资产，并与奥克兰大学合作在奥克兰开发了一处特殊用途学生公寓资产。

在凯德投资，像凯德雅诗阁亚洲居住基金II (Clara II) 这样的私募基金专注于增值机会，而其上市的酒店信托——凯德雅诗阁信托 (CapitaLand Ascott Trust)则持有稳定资产。

去年11月，Clara II完成了最终募集，在该基金及相关投资工具中获得了超过6.5亿美元的股权承诺和联合投资。Clara II收购了东京一家表现不佳的酒店，将其重新定位为共享居住物业lyf Shibuya Tokyo，并在18个月内售出，获得了超过基金目标回报率两倍的收益。

凯德投资的住宿业务部门雅诗阁 (The Ascott)，以其共享居住品牌lyf管理着超过8100个在营和筹建中的单元。其投资组合遍布亚太和欧洲16个国家的29个城市，物业由凯德雅诗阁信托、凯德投资管理的私募基金和第三方业主所有。

在新加坡，雅诗阁运营着五家lyf品牌物业，拥有超过1200个单元。

尽管如此，居住型房地产要成为核心机构资产类别仍有一段路要走。

Bharara引用的世邦魏理仕 (CBRE) 数据显示，与西方的差距是巨大的。自2019年以来，居住领域仅占亚太地区商业房地产投资总额的6%，而美国和欧洲的这一比例分别为44%和27%。

Fassbender说：“主要的制约因素不是需求，而是可扩展性。”他指出，许多亚太市场仍然零散，大型运营平台的数量少于美国和欧洲。