非有地住宅土地增值费平均上调4.1%，有地住宅上调4%

【新加坡】随着新加坡交易市场情绪回暖，政府在最新的半年度更新中，上调了大部分房地产领域的平均土地增值费（Land Betterment Charge, LBC）率。

只有酒店/医院/疗养院用途组别的费率维持不变。

政府于周五（2月27日）宣布，最新费率将从3月1日起生效，为期六个月。住宅、商业、工业以及宗教场所/公民与社区机构用途的土地增值费率均有上调。

发展商支付土地增值费，以获得提升某些地段用途或在其上建造更大规模项目的权利。该费率根据新加坡118个地理区域的不同用途组别进行规定。

非有地住宅用途的土地增值费率平均上调4.1%。其中114个区域的费率上调了约3%至23%，其余四个区域则保持不变。

有地住宅用途的土地增值费率平均上涨4%。其中93个区域的费率上调了约3%至10%，其余25个区域没有变化。

工业用途的土地增值费率平均上调3.2%。所有118个区域的费率均有上调，涨幅介于约2%至9%之间。

商业用途的土地增值费率平均上涨0.5%。在118个地理区域中，有20个区域的费率将上调约3%至4%，其余98个区域保持不变。

宗教场所/公民与社区机构用途组别的土地增值费率在所有118个区域平均上涨了3%。

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针对土地增值费率的普遍上涨，JLL东南亚研究与咨询部主管 Chua Yang Liang 评论道：“政府售地（Government Land Sales, GLS）计划招标持续表现强劲，这会促使首席估价官（Chief Valuer, CV）相应地调整土地增值费率。

“部分调整也是由于近期市场交易价格与基于2025年9月1日土地增值费率计算出的、特定用途和地点的隐含土地价值之间存在差距所驱动的。”

土地增值费率由新加坡土地管理局与税务局的首席估价官协商后进行审查，并于每年3月1日和9月1日公布两次。

在非有地住宅用途方面，最大的土地增值费率涨幅出现在第97区，该区包括勿洛南（Bedok South）地区，涨幅高达22.7%。JLL的分析显示，2025年11月勿洛黎（Bedok Rise）政府售地地段的最高投标价为容积率每平方英尺1330新元，这比根据2025年9月1日该区域非有地住宅用途的土地增值费率计算出的隐含土地价值高出约36%。

同样在11月，位于纽顿（Newton）地铁转换站旁的一个政府售地地段招标，最高投标价接近容积率每平方英尺1820新元。这比根据2025年9月1日该地段（位于第37区）非有地住宅用途的土地增值费率计算出的隐含土地价值高出16%。第37区的土地增值费率此次上调了10.2%。

Huttons Asia 首席执行官 Mark Yip 指出，非有地住宅用途土地增值费率平均上涨4.1%，是自2022年9月以来的最大涨幅。

他补充说：“2025年推出的私人住宅项目销售表现强劲，重新激发了发展商补充其土地库存的需求。同时，发展商借贷成本的降低，也增强了他们在竞争加剧的情况下为政府售地地段支付更高价格的能力。”

对于工业用途土地增值费率在所有118个区域上调约2%至9%，Newmark 新加坡研究部主管 Wong Shanting 指出：“这次普遍上涨反映了工业市场的活跃，其背后有多笔高价值交易推高了土地成本。”

例如，位于汤申路上段（Upper Thomson Road）680号的地段于2025年10月以容积率每平方英尺约665新元的价格售出。根据JLL的分析，这一价格相比该地区（位于第107区）按2025年9月1日的工业土地增值费率计算的隐含土地价值，有高达190%的溢价。该区域的土地增值费率此次上调了9.3%。

JLL的 Chua 博士总结道：“更新后的土地增值费率应该不会对市场趋势造成重大拖累，也不会打击发展商和投资者对基础房地产市场的长期信心。”

然而，CBRE 新加坡及东南亚研究部主管 Tricia Song 指出：“住宅土地增值费率的提高，可能会进一步增加发展商的收购成本，并打击本已疲弱的集体出售市场。”