伦敦公寓价格低廉，但事出有因

[伦敦] 过去十年，伦敦房地产价格的实际价值已下跌15%，其中公寓价格下跌22%，更有七分之一的房产在出售时出现亏损。

相比之下，英国全国房价同期上涨了5%。伦敦的房价正处于至少十年以来最容易负担的水平，那么现在是在英国首都抄底的好时机吗？这要视情况而定。但预先提醒：情况对买家相当不利。

伦敦市场与英国其他地区大不相同。作为首都，伦敦不仅薪资水平更高，还具有国际吸引力，这些因素使得伦敦典型住宅的价值超过了全国平均水平的两倍。

但市场力量是双向的；英国脱欧以及针对富裕外国国民的非税务居民（non-domicile）身份的取消，削弱了市场需求，对高端住宅的打击尤为沉重。

此外，许多表面上针对英国富人的税收，实际上已成为在伦敦生活的“伦敦税”，因为在这里，更高的收入往往不足以弥补高昂的生活成本。尤其是房产税，例如最近宣布的市政税（council tax）附加费，更像是专门针对伦敦居民的税收。伦敦的房价中位数是收入的11倍以上，而全国平均水平仅为7.7倍。

随着新的《租户权利法案》（Renters’ Rights Act）生效，可能会有更多人选择离开，其中大部分新措施从五月起生效。该法案将使房东驱逐租户变得更加困难，除非租户有极其恶劣的行为。

伦敦的情况尤其脆弱，因为超过一半的租赁产权（leasehold）房产是私人出租的。这可能会带来最糟糕的局面：一方面，一些房东退出市场，导致房产估值下降；另一方面，房源稀缺又推高了租金成本，损害了租户的利益。

平心而论，现在的伦敦比2021年时更容易负担，当时房价几乎是收入的13倍。在伦敦市场占主导地位的公寓，其过去十年的相对表现比英国各地的大户型住宅差了近一半。

此外，由于首都38%的住宅——以及几乎所有公寓——都是租赁产权（leasehold），远高于全国19%的平均水平，这种产权制度存在的问题也在拉低房产价值。

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租赁产权授予在固定期限内（通常约为100年）占用房产的权利。此外，租赁产权持有人必须向土地的最终所有者支付年度地租。土地所有者还会征收服务费，用于建筑本身的维护和保险，而单个公寓业主对此几乎没有控制权。

在伦敦，即使是一套普通的一居室公寓，这笔年费平均也超过2700美元。根据房地产经纪公司Hamptons的数据，2024年服务费的通胀率达到11%；在过去五年里，服务费的上涨速度比总体通胀率快了近50%。

公寓持有成本的增加对价格产生了连锁反应；Hamptons指数显示，自2020年以来，由于这些费用，一套标准的伦敦公寓价值已经下跌了2%，即超过11,000英镑（约19,045新元）。

与英国其他地区相比，高层建筑在伦敦更为普遍，这也给业主带来了额外的成本挑战。

自2017年格伦费尔塔（Grenfell Tower）火灾后，消防安全和建筑标准法规已经收紧，要求进行强制性且极其昂贵的修缮工作。一份2025年10月的政府更新报告指出，有5176栋11米及以上的建筑使用了不安全的覆层；其中只有1754栋获得了必要的消防安全认证。

业主们陷入困境，无法出售房产或为抵押贷款再融资。即使获得了所需的认证，问题也远未结束，因为验证这些认证的成本和行政复杂性，使得律师和房产中介要么对参与此类交易持谨慎态度，要么在代表卖方时收取高额费用。

房地产贷款机构的紧张情绪可以理解，他们通常坚持要求，即使是那些不受强制评估约束的小型住宅楼，也必须提供认证。这暴露了租赁产权制度的更多问题，因为没有法定义务要求建筑的最终所有者确保在低层建筑上完成此类昂贵的工作。

悬而未决的租赁法律问题导致许多房产交易失败，而剩余年限少于80年的短期租约也存在问题。贷款机构还会考虑到，新建房产往往以溢价出售，而这种溢价在第二次出售时就会消失，从而降低了其抵押品的价值。

抵押贷款提供商对洪水风险尤其敏感；Zurich Insurance Group上月报告称，伦敦有超过50万处房产面临中度或高度洪水风险。

伦敦的住宅房地产通常在价格繁荣的后期表现优于全国其他地区，但在市场回调期间遭受的打击也更严重。伦敦房价的下跌，尤其是那些产权结构复杂且高风险的公寓，反映了与租赁产权相关的不断攀升的成本和风险——这为潜在买家提供了一个明确的“买者自负”（caveat emptor）警示。 BLOOMBERG

Marcus Ashworth是Bloomberg Opinion的专栏作家，主要关注欧洲市场。他此前曾担任Haitong Securities驻伦敦的首席市场策略师。

Stuart Trow是Switch Radio电台“Money, Money, Money”节目的联合主持人，也是《经济学新手指南》（The Bluffer’s Guide to Economics）一书的作者。他此前曾是欧洲复兴开发银行（European Bank for Reconstruction and Development）的策略师。