延长执行共管公寓最低居住年限，取消延期付款计划，为EC市场降温并抑制“倒卖”行为

【新加坡】在需求激增的背景下，政府收紧了新加坡执行共管公寓（EC）市场的规定，旨在提高住房负担能力并抑制转售中的“倒卖”行为。

作为一种更经济实惠的公私混合住房类型，执行共管公寓于1995年首次推出。近年来，其新盘价格和土地竞标价格都大幅上涨。

在新供应有限而需求不断增长的情况下，卖家在转售中获得了可观的利润。这些单位在满足五年最低居住年限（MOP）后出售时，价格往往翻倍。

国家发展部长 Chee Hong Tat 于周五（5月8日）宣布，执行共管公寓的最低居住年限将从五年延长至十年，之后屋主才能出售其单位。同时，新的执行共管公寓项目的延期付款计划也将被取消。

此外，为首次购房者保留的新单位配额将从70%提高到90%，优先期也从一个月大幅延长至两年。

Chee Hong Tat 说：“我们希望这将促使发展商降低土地竞标价格和执行共管公寓的售价。因为从地段授予之日起的头39个月内，他们只能将90%的单位出售给首次购房者。而发展商的额外买方印花税（ABSD）回收期则在五年时启动，如果项目符合现行ABSD减免期限延长条件，则可延长至六年。”

执行共管公寓建在通过招标出售给私人发展商的国有土地上。由于存在类似于公共住房的资格和所有权限制，如16,000新元的收入顶限和最低居住年限，其项目定价通常比同类私人公寓低20%至30%。

政府此次的举措，距离最近一个执行共管公寓项目 Rivelle Tampines 的推出约六周。该项目共572个单位，售出了93%，平均价格为每平方英尺1893新元。三卧单位的起售价不到160万新元，最大的五卧单位售价则超过250万新元。

Chee Hong Tat 表示，新措施将适用于所有招标截止日期在5月8日或之后，位于政府售地计划（GLS）地段上的执行共管公寓项目。他是在新加坡国立大学（国大）房地产与城市研究院2026年宜居研讨会的开幕式上发表上述讲话的。

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随着发展商评估定价和销售可能受到的影响，预计竞标将变得更为保守。

尤其是将首次购房者的优先期延长至两年，可能会拖慢新盘的销售速度。在目前为期一个月的首次购房者优先期结束后，未售出的单位通常很快被二次购房者抢购一空。

今年的政府售地计划（GLS）日程上有两个执行共管公寓地段：一个位于堪培拉通道（Canberra Drive）的地段将于5月招标，另一个位于三巴旺通道（Sembawang Drive）的地段将于6月推出。

与近期新盘的强劲销售势头一致，执行共管公寓项目地段的竞标价已攀升至新高。2025年8月，兀兰（Woodlands）两个地块的竞标者将执行共管公寓的土地价格推高至每平方英尺容积率782新元，随后在2026年1月又升至每平方英尺容积率794新元。

随着对市场日益火爆的担忧加剧，政府在近期审查后对执行共管公寓计划进行了修订。同时，政府也通过推出更多待售地段来增加供应。

价格上涨，转售获利

Chee Hong Tat 指出：“在2021年至2025年期间，公开市场上交易的执行共管公寓中，约75%是在其最低居住年限结束后的五年内售出的，高于此前五年的45%。”

执行共管公寓最初被构想为一种公私混合住房，以满足人们对私宅所有权的需求，其价格多年来稳步攀升。PropNex 的数据显示，新执行共管公寓的中位数价格从2015年的每平方英尺797新元飙升120%至2025年的1754新元，超过了中央区外（OCR）99年地契非有地私宅同期96%的增幅，后者的价格从每平方英尺1150新元涨至2252新元。

截至4月26日，新执行共管公寓的中位数价格为每平方英尺1843新元，而中央区外99年地契非有地新私宅的中位数价格为每平方英尺2278新元。

新执行共管公寓的买家现在需要满足10年的最低居住年限，之后才能出租整个单位、购买另一处住宅房产，或将其执行共管公寓单位出售给新加坡公民和永久居民。

执行共管公寓现在需要15年后才能完全“私有化”，届时屋主可以将其出售给任何买家，包括外国人和企业实体。

在二手市场上，执行共管公寓的交易现在经常成为百分比涨幅最大的交易。最赚钱的交易显示，单位在转售时价格翻倍，为卖家带来超过100万新元的总收益。

根据 Cushman & Wakefield 为《商业时报》分析的数据，自2023年第一季度以来的每个季度，执行共管公寓都在转售百分比收益方面名列前茅，且利润越来越高。

今年第一季度，排名前五的盈利交易录得130%至140%的收益。而在2023年第一季度，排名前五的盈利交易中，有两宗的百分比收益为83%至86%。

延期付款计划的终结

国家发展部也取消了执行共管公寓的延期付款计划。根据该计划，买家预先支付20%的购买价，剩余的80%则推迟到项目获得临时入伙准证后才支付。

国家发展部表示，选择该计划的买家通常需要支付比执行共管公寓单位购买价高出2%至3%的溢价。

国家发展部也取消了执行共管公寓的延期付款计划。根据该计划，买家预先支付20%的购买价，剩余的80%则推迟到项目获得临时入伙准证后才支付。

国家发展部表示，选择该计划的买家通常需要支付比执行共管公寓单位购买价高出2%至3%的溢价。

Chee Hong Tat 说：“为鼓励买家谨慎理财，并与其他未完工的私人住宅项目的安排保持一致，发展商不能再为未完工的执行共管公寓提供延期付款计划（DPS）。”

所有执行共管公寓的购房者都将采用正常付款计划，即根据工程进度分期支付购买价。

优先考虑首次购房者

政府还将首次购房者的配额提高到90%，并将优先期延长至两年。

这将为希望购买首套住房的年轻已婚夫妇和家庭提供更大的支持，让首次购房者有“更好的机会购得执行共管公寓”。

Chee Hong Tat 表示，过去几年，首次购买执行共管公寓的买家比例有所下降，而二次购房者由于出售首套住房获得更多资金，购房预算更高。2020年，约一半的执行共管公寓买家是首次购房者。到了2024年和2025年，这一比例下降到30%至40%之间。

目前，在项目推出后的第一个月内，70%的执行共管公寓单位是为首次购房者保留的。一个月后，发展商可以将剩余单位出售给所有符合条件的买家，包括二次购房者。

尽管行业观察家呼吁提高执行共管公寓买家的收入顶限，但政府仍将16,000新元的门槛维持不变。部长 Chee Hong Tat 曾在去年9月表示，当局正在审查公共住房的收入顶限。