融资成本降低与基本面坚挺，将推动新加坡商业房地产投资需求

【新加坡】分析师表示，在经历了以大宗写字楼和工业地产交易为支撑的一年后，有利的融资条件和稳固的基本面将继续推动投资者对新加坡商业房地产的投资意愿。

JLL 的数据显示，今年首三季度，新加坡的房地产投资销售额总计达91亿美元，较2024年同期增长11%。

这还不包括12月宣布的三宗重大交易：Hongkong Land 以14.5亿新元的价格将其在滨海湾金融中心3号楼（MBFC Tower 3）的三分之一股权出售给 Keppel 房地产投资信托（Reit）；Brookfield 以3.381亿新元从 ESR 手中收购八处工业地产；以及金文泰广场（Clementi Mall）以8.09亿新元的价格售出。

写字楼和工业地产交易是今年的热门；对居住和酒店领域的兴趣也有所回升。

Knight Frank 亚太区研究主管 Christine Li 表示，在整个区域，融资成本的下降加上资产重估，正在缩小买卖价差，并促使更多资产进入市场，尤其是来自那些希望重新平衡投资组合的卖家。

MSCI 亚洲房地产研究主管 Benjamin Chow 指出，尽管人们对全球增长步伐以及关税对各个市场的最终影响仍存担忧，但当前的前景比今年早些时候要乐观得多。

今年迄今为止，新加坡最大的一笔房地产交易是 Hongkong Land 出售其在滨海湾金融中心（MBFC）的股份。

其他重大的写字楼交易包括：城市发展有限公司（City Developments Ltd, CDL）以13.8亿新元的商定物业估值，向其马来西亚合作伙伴 IOI Properties Group 出售南岸（South Beach）综合项目50.1%的股份；以及凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust, CICT）以10.5亿新元收购 CapitaSpring。

凯德投资（CapitaLand Investment, CLI）集团首席运营官 Andrew Lim 表示：“由于新增供应有限，以及租户优先选择高端办公空间，持续存在‘向优质资产转移’的趋势，市场对中央商业区核心地带位置优越的甲级写字楼的需求依然强劲。”

根据 CBRE 的数据，虽然写字楼销售在交易规模上占主导地位，但在2025年第一季度至第三季度期间，工业地产领域在新加坡的交易总量中占比最大，达到25%。

CBRE 新加坡咨询部副董事总经理兼资本市场主管 Michael Tay 表示：“利率降至2022年以来的最低水平，提振了投资意愿，投资者渴望利用杠杆来收购优质的创收资产。”

CBRE 新加坡工业资本市场总监 Dylan Chua 在评论 Brookfield 最近从 ESR 进行的收购时表示，工业房地产之所以具有吸引力，是因为它被视为一个防御性增长领域，受益于长周期需求，并能抵御市场波动。

“这一领域的租户通常是大型企业和跨国公司，它们的租期更长，信用状况良好。这意味着即使在市场承压时期，也能转化为高度可预测的现金流和充足的流动性。”

Tay 补充说，对租金持续增长的预期也维持了市场对工业资产的兴趣。

Knight Frank 的 Li 指出，优质物流地产、数据中心和专业化生产设施正吸引更多关注。

今年收购新加坡资产的投资者中包括 EZA Hill，该公司牵头一个财团以3.29亿新元的价格从凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas Reit）手中购买了五处工业和物流地产。

EZA Hill 首席投资官 Frank Ng 表示，随着东南亚地区适应因美国关税状况而带来的供应链网络转变，公司对该地区物流和工业领域的前景保持谨慎乐观的态度。

他表示：“鉴于易腐商品电商的兴起以及对食品安全的持续关注，尤其是在新加坡，我们也看到市场对冷链仓储设施的兴趣日益增长。”

Brookfield Asset Management 也十分活跃，以5.353亿新元的价格从丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）收购了三项资产，并以3.381亿新元从 ESR 收购了另外八处物业。

BlackRock 新加坡房地产投资主管 Andrew Lee 表示，居住领域也提供了具有韧性的需求驱动因素，并且能够把握租金增长的机遇。

值得注意的是，BlackRock 今年积极在居住领域收购资产，于5月与 YTL 合作以2.8亿新元收购了莱佛士坊馨乐庭（Citadines Raffles Place）。同月，一个由 BlackRock 牵头的财团还以略高于1亿新元的价格收购了诺维娜名致服务公寓（Momentus Serviced Residences Novena）。

Lee 表示：“服务式公寓在新加坡拥有强劲的市场，能够满足那些偏爱更大空间住宿的客人的短期和长期居住需求。”

“该领域有强劲的基本面支撑，自2019年以来住宅租金大幅上涨，同时入住率高达80%至90%，而市场新增供应有限。”

CBRE 的 Tay 表示，针对外国买家的惩罚性额外买方印花税措施，也增强了住宅物业的租赁需求。

酒店业也将带来机遇，预计到2040年，旅游收入将达到470亿至500亿新元。

JLL 表示，预计新加坡全年酒店交易额将达到12亿美元，较2024年跃升超过60%。该公司预计，酒店投资活动将保持稳定，2026年交易额将达到约13亿新元。

该咨询公司表示，带有长住元素的混合型酒店吸引了寻求提高收益率和运营灵活性的私募股权投资，而豪华精品酒店则吸引了高净值投资者。

JLL 酒店与酒店集团投资销售高级副总裁 Tan Ling Wei 表示：“新加坡的精品酒店交易也出现激增，例如 Duxton Reserve 和 21 Carpenter 的交易，这反映了投资者偏好向交易金额更易于接受的标志性资产进行战略转移。”

海外寻觅投资机会

Knight Frank 的 Li 表示，目前，增值型策略主导了专注于亚太地区的房地产基金的募资格局，其数量已超过核心型和核心增益型策略。

她表示：“基金经理正倾向于投资那些能够创造或释放收入增长的领域。能够穿越周期的领域，特别是数据中心、居住领域和生命科学，可能会因其创收能力和防御特性而备受青睐。”

JLL 亚太区投资者情报主管 Pamela Ambler 表示，日本仍然是新加坡投资者的首选目的地，其在不同资产类别中都具有持续的吸引力，这巩固了其作为提供稳定收益率和机构级投资机会的避险市场的地位。

8月，丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）以87亿日元（约合7870万新元）的价格出售了位于日本的两座办公楼；11月，Keppel 和 Keppel DC Reit 以821亿日元收购了东京数据中心3号。

Ambler 说，新加坡投资者在多户家庭资产方面尤其活跃，在日本的居住资产上投资了13亿美元。

据称，GIC 已于9月从日本开发商 Samty Holdings 手中购买了两个价值490亿日元的多户家庭资产组合。凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）则在8月以40亿日元在日收购了三处租赁住房物业。

凯德投资（CLI）的 Lim 表示：“大阪和京都等城市不断扩大的经济机会，持续吸引着来自日本郊区和国外的年轻专业人士、学生和外籍人士，从而推动了对住宿和居住资产的需求。”

澳大利亚今年也受到了新加坡投资者的关注。Mapletree 于8月进入澳大利亚学生公寓市场，计划在其珀斯（Perth）收购的一块地皮上开发一个拥有835个床位的物业。

一位 Mapletree 的发言人表示：“澳大利亚因其庞大的学生人口、有限的供应和抗周期特性，吸引了强劲的投资者兴趣。”

10月，Keppel Reit 宣布收购其首个纯零售资产——位于悉尼的 Top Ryde City 购物中心，交易价格为3.938亿澳元（约合3.348亿新元）。

BlackRock 亚太区房地产主管 Hamish MacDonald 表示：“虽然澳大利亚市场传统上集中于写字楼和零售领域，由追求‘开发到核心’策略的房地产投资信托和资产管理公司主导，但这为增值型投资者创造了机会，他们可以通过瞄准自助仓储、生命科学等在当地供应不足且处于结构性增长早期阶段的领域来实现差异化。”

在中国，丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）于12月表示，将以19.6亿港元（约合3.281亿新元）的价格出售又一城大厦（Festival Walk Tower）。

凯德集团（CapitaLand）于9月将其首个中国房地产投资信托——CapitaLand Commercial C-Reit——上市。

凯德投资（CLI）的 Lim 表示：“我们继续看到中国零售业的机会，这得益于支持性的政府政策和充裕的资本市场流动性。”

正如 Knight Frank 的 Li 总结的那样：“对投资者而言，机会在于将资本配置到最具韧性的行业和细分市场，并建立必要的运营能力，以便在市场和融资周期正常化时创造超额回报（alpha）。”

“换句话说，2026年是寻找价值洼地的一年，而不是抄底的一年。”