丰树投资追求高额可持续回报，计划增加收购与开发活动

【新加坡】Mapletree Investments 正在其第四个五年计划中锁定目标，寻求更多战略性收购并加大开发力度，以创造高额且可持续的回报。

过去十年，这家由 Temasek 控股的房地产巨头实现了 10.9% 的年均投资股权回报率，其管理资产规模（Assets Under Management, AUM）达到了创纪录的 803 亿新元。

其长期任职的集团首席执行官 Hiew Yoon Khong 在接受《商业时报》的电子邮件采访时表示：“我们从一家以新加坡为中心的公司，发展成为全球房地产领域的领导者，在 13 个市场拥有超过 930 项不同资产类别的多元化投资组合。”

自 Mapletree 作为 PSA Corporation 非港口资产的控股公司成立以来的 25 年间，其管理资产规模从 2003 年的 23 亿新元增长至 2025 年 3 月 31 日的 803 亿新元。

第三方管理资产也同样从 2005/06 财年的 7 亿新元大幅增长至去年 3 月 31 日的 603 亿新元。

Hiew 指出，同期股东权益从 25 亿新元增长至 243 亿新元，期间并无新的股权注入。

截至 2025 年 9 月 30 日，其旗下的三只房地产投资信托基金——Mapletree Pan Asia Commercial Trust、Mapletree Logistics Trust 和 Mapletree Industrial Trust——的总市值约为 200 亿新元。

Hiew 表示，一个集房地产开发、投资、资本和物业管理于一体的商业模式“使我们能够穿越多个市场周期并扩大规模”。

过去五年，该集团录得 8% 的年均回报率。相比之下，其 15 年和 20 年的年均回报率分别为 11.9% 和 10.2%。

Mapletree 的目标是到其第四个五年计划结束的 2028/29 财年，实现 9% 至 12% 的年均投资股权回报率。

在其最新的财报中，Mapletree 公布截至 2025 年 3 月 31 日的全年净利润为 2.272 亿新元，相较于前一年 5.772 亿新元的净亏损，成功扭亏为盈。

Hiew 补充道：“我们的经常性费用收入已从 2005/06 财年的 800 万新元大幅增长至 2024/25 财年的 4.58 亿新元。

“这项经常性且不断增长的收入是我们商业模式的基石，其潜在价值尚未得到市场的恰当评估。”

尽管在截至 2024 年 3 月 31 日的财年中，该公司在投资性物业和在建物业上录得 4.035 亿新元的净重估亏损，但在次年，该亏损已缩减至约 2500 万新元。

押注开发业务

近几个月，关于 Temasek 旗下的 Mapletree 与上市公司 CapitaLand Investment（Temasek 持有约 54% 的控股权）可能合并的传闻再起。与此同时，Temasek 正准备在四月进行重大重组，将其业务重组为三个实体：Temasek Global Investments、Temasek Singapore 和 Temasek Partnership Solutions。Hiew 对此拒绝置评。

尽管市场仍在猜测这场传闻已久的合并将于何时、以何种形式进行，Mapletree 正加倍投入其核心竞争力，继续在物流、办公、数据中心和学生公寓这四大核心领域进行全球扩张。

Hiew 表示，除了提升现有资产的运营表现和进行资本募集外，该集团还专注于战略性收购，并凭借其开发专长来增加投资组合的附加值。

“与稳定型投资物业相比，开发项目能提供更好的风险回报比，尤其是在高资本成本的环境下。这也有助于我们将自己与纯粹的资本管理公司区分开来。”

该集团计划拆除并重建其港湾中心（HarbourFront Centre），将其打造成一个 33 层的综合开发项目，包括 26 层的甲级办公空间、一个零售裙楼和一个空中花园。该综合体的总建筑面积将增加 26%，达到 123,000 平方米，预计将于 2031 年上半年完工。

Mapletree 拒绝就该项目的预计开发成本发表评论。

在港湾中心旁边，Mapletree 在新加坡的旗舰零售资产——怡丰城（VivoCity）——最近经历了一次重大的两阶段提升改造，预计将带来超过 10% 的回报。

Hiew 指出，在亚洲，Mapletree 已成为物流资产领域的巨头。

“我们的重点是在地理位置优越的市场提供现代化的、高规格的资产，有效支持租户需求，同时为集团创造两位数的回报。我们现在正将这一专业知识推广到全球，包括美国、欧洲和澳大利亚等其他市场。”

在美国，Mapletree 已启动了六个物流领域的开发项目，并计划继续推进其开发战略。

在香港，该公司以 36.8 亿港元（约合 6.1 亿新元）的价格收购了位于青衣的一个大型仓库地块，该地块靠近香港的葵涌货柜码头。据报道，该地块的收购价比 2022 年售出的附近一个地块低 57%，且紧邻 Mapletree 在该市的现有设施。

Hiew 指出，作为开发商，Mapletree 管理着完整的开发生命周期，从可行性研究、项目启动到设计开发、施工前期、施工和项目交付。

“我们遍布各地的团队具备应对当地法律和文化复杂性的专业知识。他们与地方当局和利益相关者密切合作，以便更好地了解市场，这对于有效管理开发项目至关重要。”

把握学生公寓热潮

Mapletree 已是英国第四大学生公寓所有者，并于去年进入了蓬勃发展的澳大利亚市场。2025 年 8 月，它在珀斯收购了一块土地，计划在此开发一个拥有 835 个床位的学生公寓资产，这是其在澳大利亚该领域的首个项目。

Hiew 表示，澳大利亚庞大的学生人口以及新增供应的开发和交付潜力，吸引了投资者的浓厚兴趣。

他补充说：“在大多数国家，随着高等教育需求的增长和学生流动性的增强，学生公寓领域面临着结构性供应不足的问题。有限的优质供应与不断增长的需求相结合，带来了有利的租金前景，并提供了良好的规模扩张潜力。”

“推动投资者兴趣的另一个重要因素是该领域在经济衰退期间的韧性。对高等教育的持续追求维持了对学生住宿的需求，从而提供了稳定的收入来源。”

在英国，Mapletree 拥有超过 17,000 个床位的资产。该集团将于 2026 年初启动一支联合基金，该基金以七处学生公寓资产作为种子资产，管理资产规模达 5 亿英镑（约 8.64 亿新元），目标是在年底前完成募集。

Hiew 表示，尽管面临政策驱动的阻力，美国仍然是一个巨大的学生公寓市场，该集团 26,485 个床位中有三分之一位于美国。“我们将继续通过战略性投资机会和运营改进来加强我们在美国的学生公寓投资组合。我们还将在欧洲大陆和有选择地在亚洲探索新市场的机会。”

发力数据中心

Mapletree 也在加强对数据中心的关注，它认为这是一个“快速增长且富有韧性”的领域。该集团正在伦敦和巴黎等一线市场寻求机会，这些市场拥有强大的网络连接、来自超大规模数据中心运营商的需求、坚实的基础设施和稳定的法规。

Hiew 说：“我们也在评估米兰和马德里等高增长的二线市场，以寻求具吸引力的收益率和有利的风险回报状况。”

办公与物流

办公和物流领域一直是 Mapletree 投资组合的核心。然而，他指出，在美国、欧洲、英国和澳大利亚，办公需求的持续疲软和资本市场的低迷导致了更具挑战性的经营环境。

“随着更多公司强制要求重返办公室工作，我们开始在美国的投资组合中看到复苏迹象。我们将继续优先考虑卓越运营以度过市场周期。”

美国是 Mapletree 最大的市场，占其总管理资产规模的四分之一。当被问及在该地区的计划时，Hiew 说：“虽然通货膨胀、关税和更广泛的经济不确定性继续给企业带来挑战，但美国物流业的长期前景依然乐观。”

他补充说：“有几股力量正在为其发展势头做出贡献：消费销售额的上升、电子商务的持续增长、全球供应链的重构以及制造业的回流——所有这些都推动了对美国仓库空间的需求。”

与此同时，该集团继续进行战略性资产剥离以释放价值和资本。在过去一年中，Mapletree 出售了一家私募基金持有的三个美国物流投资组合，总价为 6.718 亿美元，并以 1180 万美元的价格出售了美国的一处数据中心资产。

它还以 80 亿韩元（约 740 万新元）的价格剥离了韩国的一个物流设施，并以 6000 万澳元（5160 万新元）的价格出售了一项澳大利亚资产。

它出售了三处新加坡工业物业，总价 5.353 亿新元，以及两处日本办公资产，总价 87 亿日元（约 7800 万新元）；此外，它也正在出售香港又一城（Festival Walk）的办公楼部分。

该集团目前正在筹建一支专注于欧洲物流的新基金，种子资产位于欧洲主要城市。去年，它以 3.151 亿欧元（约 4.74 亿新元）收购了西班牙的 10 个仓库和两处英国物流资产。

在印度，它正在扩大其办公楼版图，在班加罗尔建设一个全球商业城（Global Business City），并在浦那建设另一个全球商业城。

在越南，它在河内收购了一块土地，用于开发一个 92,000 平方米的甲级综合办公项目，并配备零售设施。

Hiew 表示，Mapletree 维持其对中国的长期承诺。截至 2025 年 3 月，中国市场占其总管理资产规模的 14%。它在中国 70 个城市拥有超过 140 项资产。

Hiew 补充说，虽然中国的办公和住宅市场需求疲软，但 Mapletree 一直在采用积极主动的营销和资产管理策略来改善租赁和物业交易。