不只是仓库：工业地产商斥资数亿投建高规格自动化物流资产

[新加坡] 从资产所有者到运营商，物流业的参与者们正日益为工业设施增添智能化配置，以满足市场对多功能仓库的需求——这些仓库的功能已远不止存储货物。

于2026年宣布的新加坡项目显示，已有超过5亿新元投资于三大高规格、高度自动化的物流开发项目。

凯德集团 (CapitaLand) 与其台湾合作伙伴永联物流地产 (Ally Logistic Property, ALP) 于9月为其耗资2.6亿新元的 Omega 1 新加坡项目举行动工仪式。航运巨头 Maersk 启用了一座耗资2亿新元、名为 World Gateway II 的全自动化仓库设施。化工物流公司 Katoen Natie 也正投资6000万新元，在裕廊岛新建一座配备自动化存储系统的新仓库。

公共部门也正在调整工业基础设施。裕廊集团 (JTC) 将于2025年建成裕廊创新区“Bulim Square”。这个先进制造业中心将拥有新加坡首个地下物流网络，以及一条最终长达11公里的空中走廊，并设有行人和自动驾驶穿梭车的专用通道。凯德投资 (CapitaLand Investment, CLI) 东南亚区首席执行官兼全球物流与自助仓储业务负责人 Patricia Goh 表示，在劳动力短缺以及劳动力和土地成本上涨的背景下，市场对技术赋能的物流基础设施的需求正在加速增长。

凯德投资旗下的凯德东南亚物流基金 (CapitaLand Southeast Asia Logistics Fund, CSLF) 已承诺投资2.6亿新元开发 Omega 1 新加坡项目。这座位于裕廊工业区、面积达7万1000平方米的自动化物流设施，已租赁给总租户 ALP。

今年1月，凯德投资收购了 ALP 的少数股权，后者是 CSLF 的资本合作伙伴。该基金于2022年启动，至今已筹集4亿新元，用于投资东南亚的物流和工业项目，其中包括位于泰国邦纳 (Bang Na) 的另一个 Omega 1 园区。

总计，自2024年以来，凯德投资已通过其上市和私募基金在东南亚地区的物流资产中部署了超过13.5亿新元。

在未来几年新加坡的新增供应中，约四分之三的大型新物流空间将按照广泛的现代化或高规格标准建造。

咨询公司 Knight Frank 指出，相比之下，现有仓库库存中目前只有10%到20%能被归类为现代化、高规格或为自动化做好准备的设施。

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进行这些升级是因为租户面临着劳动力限制、成本上涨和日益复杂的供应链。这些情况推动了市场对多功能设施的需求，这些设施的功能远不止简单的货物存储。

Knight Frank 租户策略与解决方案全球主管 Tim Armstrong 表示：“在许多市场，劳动力的可获得性仍然是一个挑战，而供应链正变得越来越复杂，服务期望也在持续提高。”

ESR 总裁 Phil Pearce 表示，在租赁决策中，功能性正变得与地理位置和连通性同等重要。客户正在寻找能够“更快地转移货物、最大化吞吐量并适应不断变化的供应链要求”的资产。

ESR 在亚太地区拥有超过400处物业，分布在澳大利亚、日本和大中华区等主要市场。在新加坡，该公司拥有51处物业，总建筑面积超过220万平方米。

其 Sunview 物流与集装箱中心是一个占地约14万3000平方米的开发项目，由 CEVA Logistics 和 Allied Container Group 作为主要租户，该项目将一个多层物流设施与一个自动化集装箱堆场相结合。

Pearce 透露，Allied Container Group 正在投资约5000万新元用于自动化存储和检索技术。

全球航运与物流巨头 Maersk 发现，市场对高度自动化物流基础设施的需求日益增长，尤其是在那些希望在不相应增加人力的情况下扩大规模的公司中。其位于新加坡、占地110万平方英尺的 World Gateway II 设施在3月份开业时，入驻率已达到约70%。

Maersk 新加坡合同物流主管 Laurent Chanimbaud 表示：“除了提高生产力，客户越来越将自动化视为一种能够实现长期增长和韧性的战略能力。”

平衡成本与回报

然而，更高的规格并不总能直接转化为更高的租金。

Pearce 表示，根据地面承重要求、电力容量、净高、机器人集成和数字基础设施等因素，其开发成本可能高于传统仓库。

他表示，其好处可能体现在“更强劲的客户需求、更高的入驻率、更长的租赁承诺、更高的租户保留率，以及资产全生命周期内更具韧性的现金流”。

Chanimbaud 表示，在 World Gateway II，与更多依赖人工作业的仓库环境相比，Maersk 预计生产力将提高20%至30%，尽管具体增幅因客户和运营模式而异。

他补充说，在新加坡，土地和劳动力是“保费资源”，因此这些效率“变得越来越重要”。

EZA Hill 联合创始人兼首席执行官 Frank Ng 表示，是升级现有仓库还是建造新设施，这取决于具体机遇。

考虑到新加坡高昂的土地和建筑成本，升级现有仓库可能比开发新设施更具经济合理性，尤其是在能够以低于重置成本的价格收购资产的情况下。

但他补充说，如果租户愿意签订具有特定要求的长期租约，那么为开发专用设施而投入的额外资本在“商业上是合理的”。

EZA Hill 是一个由高瓴投资 (Hillhouse Investment) 支持、专注于东南亚的工业房地产投资平台。该公司牵头的一个财团于2025年以3.29亿新元的价格，从凯德腾飞房地产投资信托 (CapitaLand Ascendas Reit) 手中收购了五处工业物业。

Ng 表示，该公司正在探索各种方法以“改善我们的物业，并实施资本支出计划，确保我们的物业在市场上保持竞争力和与时俱进”。

为自动化而建

由淡马锡 (Temasek) 拥有的新加坡最大工业地产业主之一丰树产业 (Mapletree Investments) 表示，早在疫情之前，公司就已开始对其在新加坡及其他市场的物流开发项目进行前瞻性规划。相关工程包括提升电力容量、铺设更平坦的地面、增加净高以及提高地面承重能力。

在中国，该集团继续看到市场对智能物流解决方案的“需求日益增长”；集装箱运输单元 (CTU) 系统、自动导引车和无人机等技术在其物流园区中变得越来越普遍。

丰树产业表示，例如，在其丰树徐州物流园，一位租户将其租赁仓库面积的约20%改造成了 CTU 自动化操作区。得益于该设施的现有规格，自动化部署在一个月内便得以完成，使存储密度提高了约80%。

对 ALP 联合创始人兼首席执行官 Charlie Chang 而言，其在台湾和马来西亚的 Omega 设施所得到的关键经验同样表明：自动化在从一开始就融入基础设施设计时效果最佳，而不是在后期才添加到传统仓库中。

他表示，在 ALP 位于台湾杨梅的 Omega 2 设施，一个电商和零售物流客户在六个月内将托盘位从约1000个扩展到6万5000个，并在“双十一”销售高峰期每天处理约1万4800个货件。

ALP 的模型显示，在传统仓库处理同样数量的货物大约需要24个工时和184名员工。而在 Omega 设施，这项工作仅用时约10.5小时，且只需要77名员工。