不只是仓库：工业地产商斥资数亿投建高规格自动化物流资产

[新加坡] 从资产所有者到运营商，物流业的参与者们正越来越多地为工业设施配备智能规格，以满足市场对多功能仓库的需求——这些仓库的功能已远不止存储货物。

2026年宣布的新加坡项目显示，超过5亿新元被投资于三个主要的高规格、高自动化物流开发项目。

凯德集团 (CapitaLand) 与其台湾合作伙伴永联物流地产 (Ally Logistic Property, 简称 ALP) 于 9 月为其耗资 2.6 亿新元的“Omega 1 Singapore”项目举行动土仪式。航运巨头马士基 (Maersk) 启用了一个耗资 2 亿新元、名为“World Gateway II”的全自动化仓库设施，而化工物流公司 Katoen Natie 则正斥资 6000 万新元在裕廊岛建造一个配备自动化存储系统的新仓库。

公共部门也在调整工业基础设施，裕廊集团 (JTC) 将于 2025 年建成布林广场 (Bulim Square)。这个先进制造业中心将拥有新加坡首个地下物流网络，以及一条最终长达 11 公里的空中走廊，并设有行人和自动驾驶穿梭车的专用通道。

凯德投资 (CapitaLand Investment, 简称 CLI) 东南亚区首席执行官兼全球物流与自助仓储业务负责人 Patricia Goh 表示，在劳动力短缺、劳工和土地成本上涨的背景下，市场对技术赋能的物流基础设施的需求正在加速增长。

凯德投资旗下的凯德东南亚物流基金 (CapitaLand Southeast Asia Logistics Fund, 简称 CSLF) 承诺投资 2.6 亿新元开发“Omega 1 Singapore”项目。这个位于裕廊工业区的 71,000 平方米自动化物流设施已出租给总租户 ALP。

今年 1 月，凯德投资收购了 ALP 的少数股权，而 ALP 是凯德东南亚物流基金的资本合作伙伴。该基金于 2022 年启动，至今已募资 4 亿新元，投资于东南亚的物流和工业项目，其中包括位于泰国邦纳 (Bang Na) 的另一个 Omega 园区。

自 2024 年以来，凯德投资通过其上市和私募基金，已在东南亚的物流资产中部署了超过 13.5 亿新元。

在未来几年新加坡的新增供应中，约有四分之三的大型新物流空间将按照广泛的现代化或高规格标准建造。

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咨询公司 Knight Frank 表示，相比之下，现有仓库库存中目前只有 10% 至 20% 符合现代化、高规格或为自动化做好准备的标准。

这些升级是在租户面临劳动力限制、成本上涨和日益复杂的供应链的背景下进行的。

这些情况推动了市场对功能不仅仅是存储货物的设施的需求。

Knight Frank 租户策略与解决方案全球主管 Tim Armstrong 表示：“在许多市场，劳动力的可获得性仍然是一个挑战，同时供应链变得更加复杂，服务期望也在持续提高。”

ESR 总裁 Phil Pearce 表示，在租赁决策中，功能性正变得与地理位置和连通性同等重要。客户正在寻找能够“更快地转移货物、最大化吞吐量并适应不断变化的供应链要求”的资产。

ESR 在亚太地区拥有超过 400 处物业，遍布澳大利亚、日本和大中华区等主要市场。在新加坡，该公司拥有 51 处物业，总建筑面积超过 220 万平方米。

其 Sunview 物流与集装箱中心是一个占地约 143,000 平方米的项目，由 CEVA Logistics 和 Allied Container Group 主力租用，该中心将一个多层物流设施与一个自动化集装箱堆场相结合。

Pearce 表示，Allied Container Group 正在投资约 5000 万新元用于自动化存储和检索技术。

全球航运和物流巨头马士基发现，市场对高度自动化物流基础设施的需求日益增长，尤其是在那些希望在不相应增加人力的情况下扩大规模的公司中。其位于新加坡、占地 110 万平方英尺的“World Gateway II”设施在 3 月份开业时，入驻率就已达到约 70%。

马士基新加坡合同物流主管 Laurent Chanimbaud 表示：“除了生产力之外，客户越来越将自动化视为一种能够实现长期增长和韧性的战略能力。”

平衡成本与回报

然而，更高的规格并不总能直接转化为更高的租金。

Pearce 表示，开发成本可能高于传统仓库，这取决于楼面荷载要求、电力容量、净高、机器人集成和数字基础设施等因素。

他补充说，其好处可能体现在“更强的客户需求、更高的入驻率、更长的租赁承诺、更高的租户保留率以及资产全生命周期内更具韧性的现金流”。

Chanimbaud 表示，在“World Gateway II”，马士基预计生产力将比更多依赖人工作业的仓库环境提高 20% 至 30%，不过具体增幅因客户和运营模式而异。

他指出，在新加坡，土地和劳动力是“保费资源”，因此这些效率“越来越重要”。

EZA Hill 联合创始人兼首席执行官 Frank Ng 表示，是升级现有仓库还是建造新设施，这是一个由机遇驱动的决策。

鉴于新加坡高昂的土地和建筑成本，升级现有仓库可能比开发新设施更具经济效益，尤其是在能够以低于重置成本的价格收购资产的情况下。

他补充说，但如果租户愿意承诺有特定要求的长期租约，那么为开发专用设施而投入的额外资本在“商业上是合理的”。

EZA Hill 是一个由 Hillhouse Investment 支持、专注于东南亚的工业房地产投资平台。该平台牵头的一个财团在 2025 年以 3.29 亿新元的价格从凯德腾飞房地产投资信托 (CapitaLand Ascendas Reit) 手中收购了五处工业物业。

Ng 表示，该公司正在探索改善其物业的方法，并实施资本支出计划 (capex plan)，以确保这些物业在市场上保持竞争力和相关性。

为自动化而建

淡马锡 (Temasek) 旗下的丰树产业 (Mapletree Investments) 是新加坡最大的工业地产业主之一。该公司表示，在疫情之前，它就已开始对其在新加坡及其他市场的物流开发项目进行前瞻性规划。相关工程包括建设更高的电力容量、更平坦的地面、更高的净高和更大的楼面荷载能力。

在中国，该集团继续看到市场对智能物流解决方案的“需求不断增长”；集装箱运输单元 (CTU) 系统、自动导引车和无人机等技术在其物流园区中正变得越来越普遍。

例如，在丰树徐州物流园，一位租户将其租赁仓库空间的约 20% 改造为 CTU 自动化操作区。丰树产业表示，该设施的现有规格使得自动化部署能够在一个月内完成，存储密度提高了约 80%。

对于 ALP 联合创始人兼首席执行官 Charlie Chang 而言，其在台湾和马来西亚的 Omega 设施得出的主要经验同样表明，自动化若要发挥最佳效果，就必须从一开始就融入基础设施设计中，而不是后期再添加到传统仓库里。

他说，在 ALP 位于台湾杨梅的“Omega 2”设施，一个电商和零售物流客户在六个月内将货盘位从约 1000 个扩展到 65000 个，并在“双十一”销售高峰期间每天处理约 14800 票货物。

ALP 的模型显示，在传统仓库中处理同样数量的货物大约需要 24 个工时和 184 名员工。相比之下，在 Omega 设施中，这项工作仅用时约 10.5 小时，且只需要 77 名员工。