私有化重置，ESR从新加坡开启“精简化”增长之路

【新加坡】房地产基金管理巨头ESR集团去年决定进行私有化、将总部从香港迁出并“清理”其投资组合，此举标志着一项战略转变，资本也随之而来。

ESR集团总裁Philip Pearce在接受《商业时报》采访时透露，过去两年，该集团通过私募基金向新加坡的项目投入了约7亿美元的外国资本（*见修正说明）。

这些项目包括物流和工业开发项目，例如位于Taman Jurong的定制仓库设施DSV Pearl、位于裕廊的多层仓库和集装箱堆场Sunview Logistics & Container Hub，以及位于大士南14道20号的高规格制造业产业群设施。

Pearce说道：“坦白说，对我们而言，新加坡一直是一个比香港更重要的办事处和基地。”

ESR由Starwood Capital Group、Sixth Street Partners和SSW Partners领导的财团以70亿美元的价格完成私有化。在2019年首次公开募股约六年后，该公司于2025年7月从香港交易所退市。

用Starwood Capital Group首席执行官Barry Sternlicht的话来说，该集团“发展得几乎太快，并涉足了太多垂直领域”，而目标就是“把它清理干净”。

ESR专注于其作为亚太区领先物流管理者和开发商的定位，在过去12至15个月里一直在剥离资产，获得了近20亿美元的净收益。

自私有化以来，这家资产管理公司已将其运营业务的本籍设在新加坡，并将高层管理团队迁至此地。

随后进行了一系列关键的领导层变动，而联合创始人Jeffrey Shen和Stuart Gibson仍继续担任联席首席执行官。

Pearce从集团副首席执行官晋升为总裁。前集团首席运营官Matthew Lawson被任命为首席财务官。

ESR的首席投资官（CIO）职位一分为二，由现任的Josh Daitch担任投资者解决方案与投资首席投资官，而前Starwood Capital高管David Matheson则担任集团战略与投资首席投资官。

麦格理资产管理公司（Macquarie Asset Management）前房地产业务全球主管Brett Robson被任命为独立董事会主席。

Pearce说：“（新加坡）总体上也是房地产或基金管理的一个重要枢纽……而且我们在新加坡这里拥有一支相当重要的房地产投资信托基金（Reit）。”

该集团旗下的ESR Reit于2006年首次上市，持有价值59亿新元的投资组合，涵盖物流和工业地产以及商业园，物业遍布新加坡、澳大利亚和日本。

2018年，该Reit与Viva Industrial Trust合并，这是新加坡交易所历史上首次两家工业Reit之间的合并。

ESR于2022年以52亿美元收购新加坡的ARA Asset Management后，该Reit随后与ARA Logos Logistics Trust合并，组建为ESR-Logos Reit，后更名为ESR Reit。

该集团还曾拥有上市的新达信托（Suntec Reit）的管理人，该信托持有价值118亿新元的商业资产，包括滨海湾金融中心1号和2号塔楼以及新加坡莱佛士码头一号的三分之一股份。

ESR于2025年12月以1.9亿新元的价格将新达信托的管理人出售给Gordon Tang的Acrophyte Asset Management。2026年3月，该公司又以5.41亿新元的价格将其在新达信托中10.8%的直接股份出售给香港置地（Hongkong Land）。

Pearce表示，随着集团重新聚焦于物流和数据中心，这支办公和商业Reit“不属于”ESR的战略范畴。

他补充说：“我们以非常好的价格出售了这些单位……（售价）高于交易价格。所以，如果你从整体上看这笔交易，对集团来说是一个相当不错的结果。”

当被问及迁至新加坡是否意味着未来将在新加坡交易所上市时，Pearce表示：“无论是在新加坡还是澳大利亚上市，未来显然都是一种可能。考虑到总部在这里，这似乎是合乎逻辑的……但我认为现在谈论这个还为时过早。”

“精简化”运营

近期的退出项目包括，在2025年7月以1.97亿澳元（1.74亿新元）的价格将其在澳大利亚Cromwell Property Group的剩余股份出售给Brookfield Asset Management，以及在10月将其在日本投资公司Kenedix的少数股权出售给一家区域基金管理公司，金额未披露。

他说：“降低我们的杠杆率（也）让我们有机会在合适的时机出现时，战略性地利用我们的资产负债表。”

该集团目前在日本的数据中心市场拥有“非常稳固的立足点”，并正在该地寻求多个机会。其他数据中心项目正在澳大利亚和韩国开发中。

Pearce表示，在印度，“我们看到传统物流的强劲需求，也看到了来自富士康（Foxconn）等公司的工业需求”。这家Nvidia和苹果的供应商一直在迅速扩大其在该国的影响力，去年向其印度子公司投资了15亿美元以扩大产能。

中国市场仍在考虑范围内。Pearce说：“现在或许有机会以优惠的价格购买资产，而且我们确实有寻求在中国投资的资本合作伙伴。”这些合作伙伴包括国内投资者，以及来自亚洲和其他“非美国和非欧洲”的投资者。

他指出：“但我们不会对此轻举妄动……并将以轻资产负债表的方式进行。”他补充说，在中国的任何撤资都将构成集团资本循环战略的一部分。

ESR目前管理着旗下基金约770亿美元的资产，其中超过60%为核心资产。日本和韩国的资产管理规模（AUM）约为139亿美元，澳大利亚和新西兰为153亿美元，东南亚为136亿美元，大中华区为187亿美元。

到2030年，该集团计划将核心资产管理规模翻倍至超过800亿美元。

“我们的预期是，在商业计划的执行期内……我们的资产管理规模将超过私有化时的水平，因此最终会实现大幅增长。”

为增长提供资金

Pearce表示，在其他市场因贸易关税和地缘政治紧张局势而受到干扰的背景下，投资者对亚太区房地产的兴趣“相当浓厚”。

他补充道：“鉴于世界局势的发展，特别是中东地区发生的事件……资本一直保持谨慎。”

ESR继续看到来自欧洲和亚洲的强劲资本支持，特别是主权财富基金，并预计将有更多资本从美国流入。

在过去五年中，该集团平均每年募集约38亿美元。

在新加坡，作为ESR Reit的发起人，该集团正寻求精简该信托的投资组合，减少对较短租期资产的敞口，并在不同市场收购更多永久地契或较长租期的资产。

ESR还在韩国和中国拥有上市的Reit工具，并正在关注澳大利亚和日本等市场的Reit。

至于与另一家新加坡Reit合并的前景，Pearce表示这目前不在集团的考虑范围内。“但凡事无绝对……我们以前显然做过，但这并不是我们（目前）正在寻求的事情。”

*修正说明：早前版本称ESR自私有化以来已向新加坡投入7亿美元的外国资本，而应为过去两年。