房产经纪购买了部分新公寓项目高达20%的单位：“优先购买权”是否加剧了“错失恐惧症”？

【新加坡】在新的私人房地产项目公开发售之前，一条静悄悄的队伍早已形成——排队的不是开发商的VIP客户，而是房产经纪人。在过去一年激增的需求背后，一项数据揭示了一个令人担忧的统计结果：在某些“热门”楼盘发售时，经纪人购买了高达20%的单位。

尽管此类行为并未违反规定，但业内一些人士已表示担忧，认为这种“内部人”购买行为挤占了公众的购买机会，助长了错失恐惧症（Fomo），并可能鼓励投机活动。

披露给《商业时报》的数据显示，整体而言，经纪人购房的发生率较低。在2024年9月至2025年10月期间，房产经纪人通过优先排队购买了635个单位——约占同期推出的所有新建私人住宅的4.2%。

然而，根据一位业内人士提供的数据，有几个项目的经纪人购买比例远高于平均水平。

在 Sim Lian 于2024年11月推出的 Emerald of Katong 项目中，经纪人购买了846个可售单位中的173个，约占项目的20%。在 CDL 的 Norwood Grand 项目中，348个单位中近10%被经纪人买走。在 Wing Tai 的 Rivergreen 项目中，经纪人购买了524个单位中的43个，约占8%。而在 CapitaLand 的 LyndenWoods 发售时，343个单位中有25个（7.3%）卖给了经纪人。

这些项目在首发周末的平均认购率达到91%。

《商业时报》了解到，经纪人的优先购买权属于私人商业安排，不受政府监管。市区重建局（Urban Redevelopment Authority）和房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）均拒绝置评。

《商业时报》联系的开发商未回应置评请求。

经纪人购房并非新现象，但观察人士表示，近期的市场变化加剧了这一趋势。

Savills Singapore 研究与咨询部执行董事 Alan Cheong 表示，当需求和价格高涨时，这种现象尤其普遍。

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲席教授 Sing Tien Foo 解释说，这是一种情绪驱动的购买现象，人们相信其中“有利可图”，就像某些首次公开募股（Initial Public Offering）一样。“我们上一次观察到这种情况时，人们甚至在楼盘开售前好几个小时就在示范单位外排队了。”

Mogul.sg 首席研究官 Nicholas Mak 表示，繁荣的市况也往往会吸引投机者，其中一些可能就是房产经纪人。

Cheong 补充道：“近来，随着经纪人队伍的扩大以及他们所接受的大量激励培训，经纪人自己也相信了自己的一套说辞。这或许是近期新盘发售时，越来越多经纪人转变为买家的原因。”

从供应方来看，Mak 指出，项目发售是开发商营造销售势头的机会。开发商可能会向经纪人提供优先购买权，以加速初期销售或制造热度。

“这可能在买家中制造错失恐惧症（Fomo），从而加快发售期间及之后的销售速度，”他说道。“这也可能让开发商在发售期间提高单位价格。”

Huttons Asia 首席执行官 Mark Yip 表示，开发商可能会将优先排队权扩大到其商业伙伴，如顾问和房地产代理机构，但并非所有都会选择接受。

《商业时报》了解到，经纪人的优先购买权通常在项目的 VIP 预展后授予，并且一般仅限于直接参与项目联合营销代理委任的经纪人。购买行为只允许以经纪人或其配偶的名义进行，其他家庭成员通常被排除在外。

经纪人的购买行为会向开发商和负责项目营销的代理机构披露，因为经纪人自己的购买行为不会获得佣金。开发商会向受委任营销项目的代理机构支付一笔费用，费率通常在2%到4%之间。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 集团副首席执行官 Justin Quek 表示，优先排队是整体销售发布流程的一部分，也是对经纪人参与这些项目的“一种操作上的激励措施”。

Quek 补充道：“有时可能会设定一些限制条件——例如，将购买限制在特定的单位类型或楼层单位。”“重要的是，经纪人也必须遵守与其他买家相同的购买资格标准和文件要求。”

ERA 主要执行员 Eugene Lim 表示，优先预订权也会提供给其他买家群体，例如在同一项目中购买多个单位的买家，以及参与开发商忠诚度计划的客户。

Yip 补充道：“这种做法在其他行业也很常见，例如优先购买演唱会门票。”

截至6月，拥有超过13,600名经纪人的新加坡最大房地产代理机构 PropNex 拒绝置评。

营造势头

对于经纪人购房是否能提振整体认购率或价格势头，观察人士的看法不一。

Sing 教授表示，市场情绪和羊群效应可能会推高销量和价格，有时这种效应会蔓延到其他楼盘的发售。“当潜在买家未能成功购得心仪单位时，他们在竞购下一个即将推出的楼盘时可能会变得更加冲动，这种情况需要仔细监控，以避免市场过热。”

该教授说，当价格势头是由冲动性购买而非经济基本面支撑时，这种情况往往会发生。“这也是一种营销策略……在繁荣的市场中效果很好，但在疲软的市场中可能无法奏效。”

Mak 认为，只有具有强大价格增长潜力的项目才可能受到影响，而公众的普遍需求仍然是销售和定价的主要驱动力。他说：“仅靠房产经纪人的需求不足以改变大局。”

Cheong 补充说，尽管近期强劲的认购率部分是由经纪人购买推动的，但这受到了额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty）规定的限制，该规定阻碍了多套房产的购买。

但鉴于新楼盘发售持续锚定整个市场的价格趋势，经纪人的优先购买权——尤其是在比例接近20%的情况下——是否应继续作为一种私人安排？还是说，更清晰的信息披露和对优先购买权设置上限能更好地服务于买家？

Sing 教授认为，更清晰的信息披露，尤其是在定价方面，将会有所裨益。

在新楼盘购买房屋可能是一件压力很大的事。如今，价目表通常只在开发商开始接受销售预订的当天才会向买家展示。如果一个楼盘获得的购买意向多于可售单位，购房者就需要通过抽签来决定预订单位的排队顺序。如果轮到他们时，他们心仪的单位已经售出，他们通常必须在几分钟内决定是否购买价格更高的单位。

Mak 认为，随着新加坡房产经纪人数量的增长，以及其中有相当一部分人具备购买房产的经济能力，投机性需求的潜力也在增长。

他说：“经纪人在（提前进入）阶段有能力和机会购买优质单位，这会鼓励他们这样做，尤其是在那些能提供短期投资资本收益的住宅项目中。”限制这种行为有助于减少房地产投机。

Mak 还对在楼盘发售时给予 VIP 优先权的做法提出质疑。他表示，许多被邀请进入优先购买队列的人已经至少拥有一处住宅物业，因此他们当时的购买行为通常是为了投资，而非满足住房需求。

他说：“如果政府的目标是公平有序地分配住房资源……那么优先权应该给予那些有更大或更迫切住房需求的人，而不是那些有人脉关系的人。”

另一方面，Cheong 告诫不要针对热点问题实施监管。

“一旦实施，这些规定往往会长期存在，”他说。“久而久之，开发商一个项目所需遵守的许可证和流程就会变成一个密集的官僚主义雷区。”

Cheong 表示，当局应该做的是继续供应土地，同时考虑空置率并“掌控好降温措施”。“经纪人的数量是有限的，无论他们如何说服自己相信自己的一套说辞，假以时日，经济规律会让他们高涨的心理预期回归现实。”