UOB：新加坡房地产市场活跃，降温措施料将“持续一段时间”

【新加坡】UOB研究主管苏安迪(Suan Teck Kin)表示，由于关键的需求驱动因素持续支撑房地产市场，新加坡的房地产降温措施预计将在可预见的未来继续实施。

他在周四（10月16日）举行的2025年Rics-Redas会议上发表讲话时指出，房地产价格指数与新加坡的经济规模之间存在密切的相关性。

他指出，新加坡的私人房地产市场去年录得连续第八年扩张，不过年度价格增长已有所放缓。整体价格指数在2024年上涨了3.9%，低于2023年的6.8%、2022年的8.6%和2021年的10.6%。

然而，近期的季度数据显示势头略有回升。根据市区重建局的最新初步估计，2025年第三季度私人住宅价格上涨1.2%，增速高于第二季度的1%。

一些市场观察人士预计，全年的价格增长可能持平或超过2024年的数据。

苏安迪表示，随着经济的增长，“房地产价格指数将趋于上涨”。但他指出，政府已出台降温措施，以减缓价格增长速度，防止市场过热。

在2013年推出总偿债率（Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR）框架后，新屋销量下降了一半，至12,847套，接近2008年上一轮危机时期的水平。

该框架最初实施时，规定金融机构在向个人发放新的房地产贷款时，必须确保借款人的每月总债务偿还额度不超过其月总收入的60%。

2021年，TDSR的门槛收紧至55%；2022年，用于计算TDSR的中期利率下限被调高。

2023年，政府采取了多项措施，其中，公民购买第二套住宅的额外买方印花税提高至20%，购买第三套及以上房产的税率则提高至30%。

这导致开发商在2023年和2024年的销量萎缩至每年约6,400套，是15年来的最低水平。价格上涨势头也随之放缓，继2023年上涨6.8%之后，2024年的价格指数仅上涨了3.9%。

苏安迪解释为何预计降温措施将在可预见的未来继续实施时说：“如果取消这些措施，房价很可能会迅速飙升。”

他还列举了其他持续支撑房地产市场的基本需求驱动因素，包括收入的增长，尽管预计2025年其增长将趋于稳定。

通过结婚和离婚等方式形成的家庭组建，也持续推动着住房需求。

苏安迪指出，新婚是一个关键的推动力，因为夫妇通常会寻求购买公共或私人住房。他补充说，离婚也会因形成新的家庭单位而创造额外的需求。

新加坡家庭的财务实力也有助于维持住房需求的持续性。

苏安迪强调，大多数家庭资产以金融形式持有，例如现金和中央公积金（Central Provident Fund）余额，而股票、证券和保险所占比例较小。

他说：“新加坡是一个现金非常充裕的社会……这意味着所有这些资金都随时准备流入任何有价值的资产，包括房地产。因此，这就是降温措施很难取消的原因。”

在2025年的前九个月，共售出约7,924套新建私人住宅，超过了2024年全年6,626套的交易量。这九个月的数据也超过了2022年全年的7,099套和2023年的6,421套销量。

今年迄今为止，购房需求一直很强劲，从近期推出的新项目如Skye at Holland和LyndenWoods的强劲认购率中可见一斑。

Skye at Holland项目在10月11日的周末售出了其666个单位中的99%，平均售价为每平方英尺2,953新元。位于新加坡科学园的LyndenWoods项目则在7月份以每平方英尺2,450新元的平均价格售出了超过94%的单位。

分析师们已小幅上调了今年的销售预测；多数人预计开发商到年底将售出至少9,000个单位，这将创下多年来的新高。